大部分联合办公空间采用的是“二房东”的经营模式，他们大多认为，跑马圈地是赢得这场战争的关键之一。
首发 | B2B圈
文 | 常皓静
移动办公正在降低固定办公空间的必要性，同时移动技术也改变了办公空间的提供方式，因此使得一些别具风格的联合办公空间出现了巨大的市场需求。但在这个市场中，不仅仅是提供一个办公地点这么简单的一个情况，比如如何增加粘性、如何保障安全等，这都是常见的问题。那该如何设计产品，规格公共办公环境？
大部分联合办公空间采用的是“二房东”的经营模式，靠租金的价差来盈利。他们大多认为，跑马圈地是赢得这场战争的关键之一。
云创生活创始人侯正华却有着不同的思路：靠工位租金维持基本开支，将大部分精力放在产品的研发上。他的目标不是做成房地产公司，而是产品创新公司。
怎样让联合办公空间不仅仅只是一个空间？在联合办公空间里让人们发生化学反应的催化剂是什么？这是侯正华日夜思考的问题。
超3500家联合办公空间入局
市场竞争日趋白热化。
克而瑞调研报告显示，截至2016年年末，联合办公空间运营商数量已超3500家，提供超过10万张工位。这其中不乏知名者，如毛大庆创办的优客工场、潘石屹创办的SOHO 3Q、李开复创办的创新工场等。近日，优客工场和洪泰创新空间的战略合并，国内联合办公空间巨无霸也就此诞生。
(云创生活创始人 侯正华)
当B2B圈（ID:b2bcyj）问及，联合办公空间市场快速爆发，创业之前是否考虑过市场上玩家过多的现状？
侯正华倒也坦然，“市场上玩家确实有些多，但是并不意味着已经成为红海。联合办公空间还是正在进化过程中的新物种。”
不可否认的是，侯正华过往的经历对他创业大有裨益。创立云创生活之前，毕业于清华大学建筑学院的侯正华在万科工作了十余年，负责包括地产、文化、创新业务、公益等多种不同领域的项目，历任一线公司、区域副总，曾主导了万科集团多个创新业务、跨界探索项目的实施。在万科工作时，他感受到联合办公空间这件事情正在起变化，这让他决定出来看看。当一次聊天中得知金融背景的付阳和建筑师王硕都有相似的思考和兴趣之后，大家迅速决定组团创业，组成了云创生活团队。
侯正华发现了联合办公在产品层面还大有提升机会：比如，从北京一联合办公空间做的行为大数据分析，他发现空间效率不够高，只有60%的人长时间在此办公，剩下40%的人则处于到处跑的状态。再如，是对于那些习惯于移动办公的人而言，多数联合办公对比咖啡馆，在环境和价格上都缺乏优势。
作为新入场者，侯正华究竟如何突围？
创新产品与运营模式
2016年12月，云创生活旗下第一个项目燕京里开始试运营；2017年4月，燕京里正式投入使用。目前，燕京里包括居住和办公两个区域，提供70间公寓和300个工位，是一个居住与工作混合的共享社区。
在联合办公的产品部分，相较于其他空间，燕京里在三个方面做了改进和提升。
一是创新产品。
在侯正华看来，咖啡馆的优点是环境好、自由度高，但是不够安全，不是一个基于稳定社群的空间。侯正华的做法是把咖啡馆的优点和联合办公空间的优点结合起来。
针对咖啡馆这样的痛点，云创生活孵化了可以智能化运营管理的办公桌birdesk。具体来说，birdesk有一套智能化管理系统，只有用服务号预约过的人才可以激活使用它。
与wework的hotdesk“超售”逻辑类似，birdesk的使用规则是，在桌子没有被预约的情况下其他人可以随便使用，但预约的人来了就需要离开。相较于wework，birdesk改进的地方在于，采用了基于环境行为学模型的运营数据分析技术。这一技术可以和身份识别和后台预约记录相对应，综合统计自由占用和预约使用下的使用效率，最终确定一个有效且空置率最低的超售比例。
“标准工位供过于求，只有个性化、情景化的工作空间才有共享价值。”基于此，燕京里的办公空间将69个birdesk工位根据不同的工作情景模式预设了不同的类型，用户可以根据情景模式去选择。
二是创新运营模式。
侯正华认为，共享本应是让资源的更有效率地重新分配，但目前大部分联合办公空间都没有把空间的共享价值完全激发出来。“共享不应该仅仅是每个月收取租金，容积x时间才应该是资产价值评估的核心。”
燕京里的办公空间的做法是将公共洽谈区、开放公位区和路演空间叠加在一起。据侯正华介绍，1600平方米的办公楼可以容纳300个工位，平均每个工位5.5平方米。而联合办公行业里要做到同等质量，每个工位至少需要7到8平米。
三是产生链接。
公寓和办公混合的社区，即创造了更丰富的玩法，也创造了社员链接的更多可能。。燕京里的公寓设计是通过不同公共空间层级的设定，来影响用户的生活。具体来说，公寓的公共空间做成了类似客厅的氛围；走廊上做了一些台面，创造用户相互交流的机会等。
研发新产品
据了解，大部分联合办公空间的盈利模式目前依然是租金的价差。然而，按照 WE+ 创始人刘彦燊的估计，目前以“二房东”模式经营的联合办公空间们，资本回报率只有 6%-12%；而如果无法形成规模效应，赚钱的难度会更大。
侯正华想从房地产外部重新审视这个行业。在他的设想中，云创生活未来的盈利来源来自于三部分：
第一，收取租金。燕京里只是云创生活的试点，在把模式研究透之后会继续做存量资产改造。据侯正华估计，燕京里的租金收益每年可达300-400万元，足以覆盖整个团队的开销。
第二，销售孵化的空间智能化管理的产品。在侯正华的计划中，会继续迭代birdesk，并研发其他可对外输出的分布式产品。同时，团队还在研发和孵化更多用于共享社区空间的智能产品，如对个人物品收纳的智能管理工具、社区综合运营的“操作系统”等。
第三，与基金合作，做收购资产的改造。
目前，也有一些企业瞄准了联合办公智能硬件产品这一市场，同时出现了专门针对联合办公领域做产品的团队。但侯正华似乎信心满满：“从一个想法到做出真正好用的产品来，难度非常大，我们对这个事还是心里有数的。”
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