恒大上半年拿地规模减半 净利润达530亿元
2018-08-30 15:57 恒大

恒大上半年拿地规模减半 净利润达530亿元

在2018年上半年,恒大的销售额、营收和净利大幅增长,此前备受关注的净负债率也迎来下降。

8月28日,近年不断调整的中国恒大集团(3333.HK,下称“恒大”)发布最新业绩报告。在2018年上半年,恒大的销售额、营收和净利大幅增长,此前备受关注的净负债率也迎来下降。

不过,《中国经营报》记者注意到,作为下调负债水平的一大举措,恒大在2018年上半年的拿地规模大幅缩减,对比2017年同期,拿地数量和建筑面积减少近半。

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对于房地产市场走势,恒大总裁夏海钧在业绩会上回应本报记者时表示,“现在房地产市场发展无序,增长过快,通过阶段性的行政手段,将房价控一控、稳一稳是有好处的,而随着行业长效机制落实,非市场的行政手段将会逐步退出。”夏海钧还指出,市场集中度不断提升的背景下,未来房地产将会出现“强者恒强,大鱼吃小鱼”的竞争局面。

此外,夏海钧透露,恒大回归A股一事,“公司与证监会一直保持非常畅顺的沟通”,在法律和运营层面上没有问题,目前主要是国内的A股市场不太好,“我们在等待合适的时机,完成重组上市。”

在售项目累计达735个

报告显示,恒大2018年上半年累计合约销售金额3041.8亿元,同比增长24.6%,已完成全年5500亿元合约销售目标的55.3%;合约销售建筑面积2905.9万平方米,同比增长17.4%。

恒大近年销售持续大幅增长与庞大的可售货量不无关系。在2018年上半年,恒大新开盘项目79个,在售项目累计达到735个,分布于216个城市。

2018年上半年,恒大共计购得土地储备68幅,并就现有19个项目进一步购买周边土地。记者注意到,与多数房企采取合作形式开发项目不同的是,恒大的大部分新增项目的权益比例多为100%,最低的权益比例为51%。而新项目分布于成都、杭州、西安、重庆、无锡、佛山、烟台等一二线及三线城市,新购土地储备建筑面积3086万平方米。

截至2018年6月底,恒大总土地储备项目822个,位于中国228个城市,土地储备总规划建筑面积3.05亿平方米,土地储备原值为5130亿元。具体来看,一二线城市土地储备原值达3464亿元,占比约68%,三线城市土地储备原值人民币1666亿元,占比约32%。

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而上述土地储备原值中,未付款金额为1078亿元,其中2018年下半年到期应付398亿元,2019年到期应付322亿元,2020年及之后到期应付358亿元。

值得一提的是,旧改亦是恒大获取土地资源的一大渠道,未纳入土地储备的旧改等项目,总规划建筑面积为7285万平方米,其中深圳的42个项目,规划建筑面积达2432万平方米。

夏海钧表示,5500亿元的年度销售目标不打算进行调整,恒大下半年可售货值大概是7000亿元,卖掉50%,就可以实现5500亿元目标,“也就是说,恒大2018年完成5500亿元是没有问题的,恒大的销售目标肯定是超额的,我们已经预留了增长的空间。”

问及房地产市场走势,夏海钧在业绩会上向本报记者表示,这几年,国家为了使房地产价格平稳发展,出台了一系列政策和措施,如核心城市的限购、限贷,预售证的管理和发放,“这些是过渡性的行政手段,对房地产目前平稳发展,我认为是有利的。”

“现在房地产发展无序化,增长过快,通过阶段性的行政手段,将房价控一控、稳一稳是有好处的。”夏海钧指出,随着中国房地产长效机制的落实,这些非市场的行政手段会逐步退出。未来,房地产的竞争还是以市场作为主要的手段。

值得关注的是,夏海钧认为,在房地产市场调控的形势下,“行业的未来一定是强者恒强,大鱼吃小鱼。”

夏海钧分析,2017年前十大房企的销售占有率是24%,2018年上半年这一比例已经达到了30%,半年时间增长了6%,“这说明,大部分的中小房企在这一轮的市场调控中退出了市场,由大房企接管。”

“我一直说,房地产市场就像一张大饼,目前已经发展到基本成熟的阶段,一年的房地产销售是10万亿~13万亿元的规模。在这个规模里,变化的是集中度,前十大房企不断蚕食小房企的市场份额。”夏海钧表示。

等待时机回归A股

从2017年开始,恒大从原来的高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”,向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”模式转变。

2018年中期业绩显示,恒大的净利润为530.3亿元,同比增长129.3%,净利率同比增长5.4个百分点至17.7%;核心利润达550.1亿元,同比增长101.5%;核心利润率18.3%,同比上升了3.8个百分点。另外,净负债率下降至127.3%,较2017年同期下降50%,较2017年末下降逾30%。

去掉大额高息永续债是利润大幅增加的主因,夏海钧坦言:“我们从2016年净负债率是432%,下降到现在的127.3%,净负债率大幅降低。以前报表中有永续债1000多亿元,吃我们的利润,前两年这方面吃掉了200多亿元的成本,节省下来后,自然使2018年的利润增加。”

在2017年,恒大为回归A股引入了1300亿元战略投资,并偿清1129亿元的永续债,从而使得公司净负债率大幅下降。

夏海钧指出,负债水平降低的原因,除了引入战略投资者、偿还高息永续债以及盈利提高以外,公司也在减少土地储备。

在业绩会上,夏海钧称:“公司的土地储备未来会维持在3亿平方米左右,每年下降5%左右,通过土地适当的减速,加快负债的降低,从而达到合理的水平。”

记者了解到,对比2017年同期,恒大在2018年上半年的拿地数量和建筑面积缩减近半。在2017年上半年,恒大新购土地储备高达152幅,新增土地储备建筑面积6763.6万平方米,远超过2018年上半年的68幅和3086万平方米。

另外,夏海钧表示,公司目标在2019年中期将净负债率降至100%,到2020年净负债率为70%,公司未来的目标是维持净负债率70%左右,这是行业合理的水平。

尽管偿清了永续债,但夏海钧强调:“这两年国内金融形势不是很好,我们预期净负债率如果下降,也是逐步下降,不会下降很大,要确保公司总体运营。”

同时,夏海钧解释,引入三轮战略投资者后,战略投资者的股权占比已达到了30%左右,按照原来计划,今后公司将不会再引进战略投资者。

至于备受关注的回归A股,夏海钧透露,“我们跟证监会一直保持非常畅顺的沟通。”而谈及目前房企A股IPO遇阻的问题,夏海钧指出,恒大回归A股跟房地产IPO是完全不同的概念。

“我们是将已经在A股上市的房企,即老牌国有企业深深房,进行国有企业的混改,这是符合国有企业改革的大方向。”夏海钧进一步指出,恒大回归A股不同于房企IPO需要发行新的股份,进行市场融资,恒大是完成资产的售让后,借壳实现上市,不需要进行资本市场的资金募集。

值得关注的是,夏海钧表示:“恒大回归A股在法律和运营层面上是没有问题的,目前主要是国内的A股市场不太好,比较波动,我们在等待合适的时机,完成重组上市。”

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