联合办公激烈洗牌
2018-08-31 14:30 梦想加 联合办公 办公空间

联合办公激烈洗牌

联合办公行业不再维持“平衡感”。

文 | 《中国企业家》记者  陈睿雅 王雷生

编辑 | 马吉英

“我的感觉是,2015年的竞争与现在的竞争不分伯仲,都很激烈。”梦想加创始人王晓鲁说。他刚刚从戈壁徒步归来,走起路来需要刻意维持平衡感。

但联合办公行业不再维持“平衡感”。此前,在“双创”大背景下,受WeWork启发,上千家不同定位的联合办公与众创空间风起云涌。不过从2016年始,由于过度依赖政府补贴、盈利模式单一,一些联合办公和众创空间开始倒闭。

2018年,头部玩家梯队继续缩编,进入下一轮游戏者一面大手笔吸金,一面收割小玩家。3月,优客工场先后完成对无界空间、wedo联合创业社的并购;4月,WeWork中国25亿元收购裸心社;6月,纳什空间完成近5亿元B+轮投资;7月,WeWork中国获5亿美元B轮融资;8月,受地产基金拥趸、传出2019年IPO的优客工场,再获3亿人民币战略投资,估值突破18亿美元。据好租研究统计,2017-2018年,联合办公行业至少已发生8次企业收并购和品牌合并,预计未来TOP30企业将占据超过70%的市场份额。

同为2018年8月,梦想加获得1.2亿美元C轮融资,高瓴资本、美国泛大西洋投资集团领投,老股东愉悦资本、鸥翎投资、M31资本、险峰长青跟投。距离其B轮融资,仅过去4个月。

“从大环境来说,整个房地产市场从一个开发的市场转到了一个运营提升、精细化服务的市场。如何把传统的办公环境和服务状态,上升到一个高效的、服务升级的状态?”王晓鲁说,“大家都在往这个方向做思考。”

子弹都已经上膛

2015年,梦想加三位合伙人投身联合办公,并非出于对WeWork的效仿。

据铅笔道报道,早在2013年6月,李文磊租下百子湾附近1200平米的简陋老厂房,计划用作办公室。李文磊、温梦飞和王晓鲁花了3个月,不仅将厂房往上又盖了一层,还重新设计了房间的电源路线、楼梯和阶梯教室以及装修风格。偌大房间,20人使用未免浪费,便开始吸引一些熟识的创业公司来合租,结果,9个月收回了装修成本。

2015年3月,三人最终决定,将百子湾的“试验”形成商业机会。5月,温梦飞提交给险峰长青合伙人赵阳一份7页的BP。温告诉铅笔道,“写了几句梗概,放了几张图片。反正这不是烧钱的事儿,是个现金流生意。”

从百子湾试验中,梦想加提炼了一套服务OaaS(officeasaservice)体系,意为办公即服务,涵盖智能、设计和运营。

早期,梦想加的办公空间并不租物业,而是将物业持有者的物业“借来”,通过这套OaaS体系进行“升级”,最后,将空间运营所得收入与物业持有者进行分成。此后,在产品和商业模式均得到验证后,梦想加一面保留了轻资产的运营方式,另一面则开始长租空间、经营自己的场地。

据梦想加提供的数据,其办公空间运营在2018年快速扩张,当前运营约30万平米、近40个办公空间。仅2018年上半年扩张签约面积就达15万平米,是过去三年运营面积的三倍。北京与成都是梦想加布点最多的城市,北京有25个空间,成都有6个空间,此外梦想加在上海、杭州、西安、重庆、南京也设有数量不等的空间。

王晓鲁表示,梦想加早期的很多项目是以合作项目为主,今年的签约面积基本上都以自营场地为主,接下来这两块会同步进行。

王晓鲁介绍,针对下一步,一方面是资金,现在属于子弹都已经上膛;另一方面,对于整个团队,在全周期里怎么能够实现非常标准化的管理体系,从最开始的选址、合作伙伴,到整个的营建预算、工期、质量、不同城市覆盖的管理,再到吸引企业入住到梦想加空间里来,怎么样给他们提供一个非常舒适、非常流畅、非常标准化的办公服务,“这里面每个环节其实都需要做很多”。

机会与风险

7月,英国房地产咨询公司仲量联行发布了一份亚太区灵活办公报告。报告预计,到2020年,灵活办公空间(包括新兴的联合办公和传统的服务式办公)将占据一线城市甲级写字楼4.6%的面积和二线城市2.8%的面积。届时,中国前20个城市的甲级写字楼中,将有17%有联合办公企业入驻,比2016年的3%有大幅提升。

2017年底,WeWork曾新增位于浦西的中海国际中心2.7万平方米与浦东某甲级写字楼1.5万平方米的办公面积——WeWork入驻甲级写字楼,被视为写字楼生态面临变革的一个重要信号。

《21世纪经济报道》援引业内人士观点认为,联合办公能够成功渗入甲级写字楼市场,在于目前的市场错位。传统写字楼的产品相对联合办公产品在服务和配套上均有落后之处,而未来市场的走向取决于写字楼产品的更新速度及更新后的品质,以及联合办公的产品是否可以做出业主无法复制的核心竞争力。

王晓鲁接受媒体群访时表示,下一步,联合办公的解决方案将会成为大多数公司,不管是小公司,还是大公司共同的选择,“因为带来的价值或者是性价比提升是非常明显的”。

而看到这一趋势的不止梦想加。今年4月,WeWork在国内上线了Poweredby We,旨在将WeWork个性化上门定制及运营解决方案落地中国。据悉,上海的冯氏集团为其园区内的一幢办公楼采用了该服务。

此外,亦有业内人士向本刊表示,一些物业持有者通过与联合办公合作,试图达到盘活闲置物业、带来稳定人流量的目的。例如纳什空间与红星美凯龙合作,拿下了一块3万平米的场地。官方通稿称,该办公空间可以为红星美凯龙朝阳路商场带来超过4万常住人流。

尽管明天看上去很美好,但是“双创”激情已明显减弱,创业公司遭遇资本市场趋冷亦将面临生存危机,失去了创业公司,联合办公的市场在哪里?

对此,王晓鲁表示,梦想加一直不是完全针对创业市场,央企、世界500强、独角兽,都是梦想加的客户。“不管是资本寒潮还是创业寒冬,对我们本身影响是有限的。”

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