联合办公行业不再维持“平衡感”。
文 | 《中国企业家》记者 陈睿雅 王雷生
编辑 | 马吉英
“我的感觉是，2015年的竞争与现在的竞争不分伯仲，都很激烈。”梦想加创始人王晓鲁说。他刚刚从戈壁徒步归来，走起路来需要刻意维持平衡感。
但联合办公行业不再维持“平衡感”。此前，在“双创”大背景下，受WeWork启发，上千家不同定位的联合办公与众创空间风起云涌。不过从2016年始，由于过度依赖政府补贴、盈利模式单一，一些联合办公和众创空间开始倒闭。
2018年，头部玩家梯队继续缩编，进入下一轮游戏者一面大手笔吸金，一面收割小玩家。3月，优客工场先后完成对无界空间、wedo联合创业社的并购；4月，WeWork中国25亿元收购裸心社；6月，纳什空间完成近5亿元B+轮投资；7月，WeWork中国获5亿美元B轮融资；8月，受地产基金拥趸、传出2019年IPO的优客工场，再获3亿人民币战略投资，估值突破18亿美元。据好租研究统计，2017-2018年，联合办公行业至少已发生8次企业收并购和品牌合并，预计未来TOP30企业将占据超过70%的市场份额。
同为2018年8月，梦想加获得1.2亿美元C轮融资，高瓴资本、美国泛大西洋投资集团领投，老股东愉悦资本、鸥翎投资、M31资本、险峰长青跟投。距离其B轮融资，仅过去4个月。
“从大环境来说，整个房地产市场从一个开发的市场转到了一个运营提升、精细化服务的市场。如何把传统的办公环境和服务状态，上升到一个高效的、服务升级的状态？”王晓鲁说，“大家都在往这个方向做思考。”
子弹都已经上膛
2015年，梦想加三位合伙人投身联合办公，并非出于对WeWork的效仿。
据铅笔道报道，早在2013年6月，李文磊租下百子湾附近1200平米的简陋老厂房，计划用作办公室。李文磊、温梦飞和王晓鲁花了3个月，不仅将厂房往上又盖了一层，还重新设计了房间的电源路线、楼梯和阶梯教室以及装修风格。偌大房间，20人使用未免浪费，便开始吸引一些熟识的创业公司来合租，结果，9个月收回了装修成本。
2015年3月，三人最终决定，将百子湾的“试验”形成商业机会。5月，温梦飞提交给险峰长青合伙人赵阳一份7页的BP。温告诉铅笔道，“写了几句梗概，放了几张图片。反正这不是烧钱的事儿，是个现金流生意。”
从百子湾试验中，梦想加提炼了一套服务OaaS（officeasaservice）体系，意为办公即服务，涵盖智能、设计和运营。
早期，梦想加的办公空间并不租物业，而是将物业持有者的物业“借来”，通过这套OaaS体系进行“升级”，最后，将空间运营所得收入与物业持有者进行分成。此后，在产品和商业模式均得到验证后，梦想加一面保留了轻资产的运营方式，另一面则开始长租空间、经营自己的场地。
据梦想加提供的数据，其办公空间运营在2018年快速扩张，当前运营约30万平米、近40个办公空间。仅2018年上半年扩张签约面积就达15万平米，是过去三年运营面积的三倍。北京与成都是梦想加布点最多的城市，北京有25个空间，成都有6个空间，此外梦想加在上海、杭州、西安、重庆、南京也设有数量不等的空间。
王晓鲁表示，梦想加早期的很多项目是以合作项目为主，今年的签约面积基本上都以自营场地为主，接下来这两块会同步进行。
王晓鲁介绍，针对下一步，一方面是资金，现在属于子弹都已经上膛；另一方面，对于整个团队，在全周期里怎么能够实现非常标准化的管理体系，从最开始的选址、合作伙伴，到整个的营建预算、工期、质量、不同城市覆盖的管理，再到吸引企业入住到梦想加空间里来，怎么样给他们提供一个非常舒适、非常流畅、非常标准化的办公服务，“这里面每个环节其实都需要做很多”。
机会与风险
7月，英国房地产咨询公司仲量联行发布了一份亚太区灵活办公报告。报告预计，到2020年，灵活办公空间（包括新兴的联合办公和传统的服务式办公）将占据一线城市甲级写字楼4.6%的面积和二线城市2.8%的面积。届时，中国前20个城市的甲级写字楼中，将有17%有联合办公企业入驻，比2016年的3%有大幅提升。
2017年底，WeWork曾新增位于浦西的中海国际中心2.7万平方米与浦东某甲级写字楼1.5万平方米的办公面积——WeWork入驻甲级写字楼，被视为写字楼生态面临变革的一个重要信号。
《21世纪经济报道》援引业内人士观点认为，联合办公能够成功渗入甲级写字楼市场，在于目前的市场错位。传统写字楼的产品相对联合办公产品在服务和配套上均有落后之处，而未来市场的走向取决于写字楼产品的更新速度及更新后的品质，以及联合办公的产品是否可以做出业主无法复制的核心竞争力。
王晓鲁接受媒体群访时表示，下一步，联合办公的解决方案将会成为大多数公司，不管是小公司，还是大公司共同的选择，“因为带来的价值或者是性价比提升是非常明显的”。
而看到这一趋势的不止梦想加。今年4月，WeWork在国内上线了Poweredby We，旨在将WeWork个性化上门定制及运营解决方案落地中国。据悉，上海的冯氏集团为其园区内的一幢办公楼采用了该服务。
此外，亦有业内人士向本刊表示，一些物业持有者通过与联合办公合作，试图达到盘活闲置物业、带来稳定人流量的目的。例如纳什空间与红星美凯龙合作，拿下了一块3万平米的场地。官方通稿称，该办公空间可以为红星美凯龙朝阳路商场带来超过4万常住人流。
尽管明天看上去很美好，但是“双创”激情已明显减弱，创业公司遭遇资本市场趋冷亦将面临生存危机，失去了创业公司，联合办公的市场在哪里？
对此，王晓鲁表示，梦想加一直不是完全针对创业市场，央企、世界500强、独角兽，都是梦想加的客户。“不管是资本寒潮还是创业寒冬，对我们本身影响是有限的。”
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