台湾的房子不好卖,也不好买
2018-11-28 15:37 房价 台湾

台湾的房子不好卖,也不好买

人到高雄打七折

文|老编辑1989   来源|叁里河(Sanlihe1)

陈水扁在这次台湾九合一选举前曾经说,“韩国瑜当选高雄将变悲情城市……将再度北漂。”他家位于高雄市皇苑的“人文首玺”,2008年他入狱前斥资3600万台币买下15楼179坪四车位的豪宅,还有一套较小户型在孙女名下。

2014年行情最好的时候,“人文首玺”一坪能

40万新台币以上出手,如今四年过去之后,大约跌落一成可以36万到37万新台币成交。

台湾的房价单位是“坪”,一坪大约折合3.3平方米,但是台湾的房屋公摊率高于香港和大陆,一般30%起跳,人民币兑换台币目前的汇率是4.44。所以阿扁家的豪宅大约是3万到4万一平的价格。

在北京这个价格只能搬出六环外了,但是在高雄这是顶级豪宅,所以价格也比较坚挺。楼盘的老板曾经留了两套给自己的儿子,后来也割爱送了人情。

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高雄的房价在民进党全面执政的两年里一直在阴跌,累计下调价格超过10%。所谓的“蛋黄区”,就是原高雄市区均价,已经跌破20万新台币每坪,远郊区更有10万台币每坪出头的中古屋可以买。这个价格不要说落后于大陆的一线城市,连杭州、南京这样的新一线龙头也是不如的。

如今走在高雄的街头上,随时可以感受到房地产的萧条。每条街都有显眼的商铺空置,出售房产的大幅广告一个接一个,中介门店为了一间住宅的成交用大幅的海报覆盖招牌“恭贺业主”。如果不是抬头看到“小米”、“OPPO”的广告交相辉映,让人怀疑是否穿越到90年代日剧或台剧中的都市。

所以可以理解,韩国瑜打出“又老又穷”,能深深打动高雄一些选民。

平心而论,高雄的环境真算得上是宜居的城市,过去台湾经济奇迹中的老工业城市。在民进党执政期间实现了转型,大幅举债修建基础设施和公共区域,也源源不断输送“政绩”为市长陈菊的子弟们提供竞选弹药。

但是这个去工业化转型恰恰造成了今天高雄的命门,没有新增高端制造业提供高薪岗位,高雄的年轻人大部分只有低薪的服务业岗位可选,月薪26K新台币起跳,三五年内能涨到33K。考虑到物价因素,生活水平和大陆省会城市相仿,自然无力托起高房价。台湾岛内的说法是,“人到高雄打七折”。

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去年曾经面试过一个台北来北京工作的女生,提到了高雄,马上开起地图炮,“高雄人总觉得自己也是大城市的,实际上嘛,呵呵。”

台湾的制造业过早遇到了强势的环保运动,“未富先绿”,国发会主委陈天枝两年前说自己和高雄的朋友聊天,朋友跟他讲,

“不要和我们再讲制造业,我们高雄需要的是干净的产业。”

2008年国民党重新上台之后,两岸关系全面好转,郭台铭曾经提出过雄心勃勃的回台投资计划,其中就有高雄研发大楼和云计算中心,建设亚洲运筹中心。但是正好遇到在深圳的十四连跳,高雄执政的绿营立委对富士康相当冷感,最后只有在高雄软件园落地,承诺的3000就业也一直没有满员。

高雄市负债目前2500亿台币,相当于全台其他五都(台湾共有六个直辖市)总和。前任举债,后任只能去杠杆,陈其迈在政见会上表示会逐年消减债务,四年后停止借债。

中美的经验是,去杠杆的永远比不敢借新钱的,所以韩国瑜的政见“货卖得出去,人进得来,高雄发大财”一出,朗朗上口,陈其迈就输了。韩国瑜当选之后,马上有消息传说郭台铭邀请他去厦门商议投资大计。

但是如果翻回去看老新闻,郭台铭这只老狐狸几乎每一次台湾选举之后都会提出回台投资的计划,大多数口惠而实不至。

高雄尚且有老本可吃,向北15分钟高铁的台南就完全是一副县城的市容市貌了。而且神同步的是,大陆最近几年棚改和去库存政策,造成县城高挂万元盘。台南也是在最近两年几乎实现了房价翻一番,新盘公寓都是千万左右。

过去低房价低物价低薪的三低变成两低一高,年轻人也是叫苦不迭,很多台南子弟过去以为台北不好混可以回家买房,现在也有退路被断掉的感觉。

和大陆类似的是,台南这样的城市房价成交量很弱,二手有价无市,住宅去化也慢,买房的广告出现在每一个繁华的十字路口。临街商铺更是糟糕,空置率也很高,颇有百业萧条的感觉。

作为旅游目的地,台南实际上比高雄更值得停留。它之于台湾,类似于京都之于日本。市区里面遍布“关帝庙”、“天后宫”,当年国姓爷郑成功收复台湾,打下赤嵌楼,治所就在台南。如今保存着台湾最大的延平郡王府,对面还兴建了平台大将军施琅的庙。日据时期兴建的很多混合式公共建筑杂居其中,是拍照上传ins的好地方。

所以老房子近些年反而在台南更受追捧,年轻投资者在台南低价圈购老房子后装修改造做民宿,酒吧和咖啡馆,蔚然成风。

台南因为农业条件优越,有大量平原土地,所以是早期台湾开发的中心。日据时期更因为开发蔗糖工业,堪称是当时的“全台首富”。所以这也造成后来国府迁台之后,在台湾搞土地改革,工业发展方向大转型,台南小地主的被剥夺感是最强的。

这次韩流席卷全台,高雄沦陷,但是黄伟哲还是替民进党守住市长席位,只是惨胜如败,议员最高票的谢龙介是国民党。这两人经常出现在同一个政论节目,口条都很有特点。谢龙介还和前民进党台南市长,现在的行政院长“赖清德”是一对CP,他打出的广告“一生监督你一人,也是很腐的景点了”。

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另外这里引以为傲的牛肉汤,汤清肉鲜,很适合大陆人的口味。大陆游客一般从北向南环岛游,如果吃腻了台式便当和夜市,在这里真的可以拯救胃口。

台南向北,下一个都会区就是台中了。这次台中换届,国民党卢秀燕换掉了民进党的林佳龙。林佳龙在任期间,台中的政绩其实是很不错的,高雄的登记注册公司是在不断减少的,但是台中的登记注册公司增速全台六都第一。

而且因为台中一直是争取全台均衡发展的急先锋,反对全台之力建设台北,台中的国家歌剧院就是在这一背景下被争取到台中的,刚刚举办的花博会也是给市政加分。

无论是坐台铁还是高铁,经过台中市的天际线,都能看到这座城市的天际线还是很有国际化都市的感觉。清泉岗机场是国际机场,国家歌剧院附近的楼盘颇有小“中央公园”的感觉。

更重要的是,台积电在台中不断扩大产能,雇佣员工数量增加,去年还在台中为员工增开了全台第四所员工幼儿园。台积电员工的收入薪资冠绝全台,因此带动台中西屯北屯两个区的房价和成交量一路走高。

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目前台中的房价比高雄有过之而无不及。歌剧院旁边的指标楼盘台中帝宝预售期一度被追捧到70~80万新台币一坪,目前二手交易实价在50多万一坪,超越了阿扁家的豪宅,比大陆新一线的高端楼盘略弱。

所以从经济发展的角度讲,林佳龙连任是没有问题的。但是很可惜,前面讲了,台湾的环保运动是非常强的。过去环保运动是民进党手里的王牌,现在主客易位,反过来是卢秀燕猛打环保牌。

林佳龙刚上任的时候,台积电在大肚山的扩建计划就遭到了强力抗议,林佳龙还讲“本来是不能通过环评的,经过他多方协调才得以放行”。为了经济牺牲环保的标签就打在他头上了。台湾一向又不强调大局为重。目前“中电北送”的现象让台中人戴上了口罩,市民都不满全台去核凭什么让台中发电。

过了台中,就算是台湾人口中的“北漂”了。

我们可能很难理解,一个多小时高铁就能到的地方,怎么就算是北漂了。周日晚上,大量北漂从高雄、台南出发回北部准备上班,一张1000多台币的高铁票,像坐地铁一样方便。这趟车并非是越来越拥挤,因为很多人在新竹、桃园就下了。

新竹市因为是台积电的大本营,因而是全台平均薪资最高的地方,56K新台币。而且和其他地方不同,高薪的是年轻人,男女又都工作,因此购买力极强。所以新竹虽然不是六都之一,但是房价已经和高雄、台中齐平,但是比起台北,仍然只有三分之一强。

在新竹买房对于“园区客”是非常划算的,房价年收入比只有8左右,就是所谓不吃不喝八年买房。台积电的平均薪酬是198万台币,大立光平均薪酬94万,员工购买的新房,通常总价在1000万台币以上。所以典型的“园区客+新竹公教”家庭,靠自己也可以比较轻松实现30岁买房的愿望。

自从蔡英文当选,台北房价就开始挤泡沫,高端降价两三成,普通住宅也有10%到20%的回调,但是新竹一路坚挺,量价都是稳中向好。

如果按照大陆的惯例,像北京清河和亦庄,杭州未来科技城,新竹和台中的房价早应该实现翻番涨。可能是由于今年开始地价税调涨,全台地价税收入从500亿涨到700亿,台中和新竹分别是六都和六都之外地价税涨幅最大的城市。两地都出现了业主围攻市政的抗议活动。

台湾的地价税采用的是累进税制,自主按照千分之二的最低税率缴纳,后面还有千六和千八税率。但是之前台湾的地价税几乎三十年不涨,经过最近几年的税制调整、公告地价提升、实价登录、开征房地合一税,房屋的持有和交易成本都变得前所未有的高。

依靠租金获益也有更新的“路段率”,随时对高人气的物业增加税率。最后的持有房屋获得收益的最高边际税率达45%,和个人所得税率一致,无利可图。

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另外是投机资本比较少。以大陆炒房团的标准,新竹再往北的桃园、新北、台北三市其实就是一个市。台北的国际机场在桃园,新北就是台北的外围区域,新北市距离台北最近的三重区,六站地铁到台北小巨蛋,机车30分钟到101大厦。台北是蛋黄,新北是蛋清。

这种关系类似城六区、大兴和通州,如果炒房资金进入,房价早就应该一体化。但是新北和桃园的房价比台北有断崖式的下降。台湾人对市中心的理解还是和一般的亚太城市一致,而大陆的大城市由于摊大饼,郊区化,加上土地财政高度控盘,所以对距离并不敏感。

马英九家的文山区就属于台北东南最外围的文山区,这里的房价收入比是全台北最低的。他家的兴安里33坪的老宅,成交价格也不过在1500万元上下。蔡英文上任前在大安区敦南二段的公寓,均价就直接翻番,此地的优质公寓价格经常破亿。但是外表看起来也非常一般。

小S家在仁爱路三段的宏盛帝宝,堪称是全台豪宅坐标,但是如果大陆人走过,如果不是事先有所了解,也不会回头多看一眼。

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所以大陆人到台北看了房产的状况,常常有来炒房的冲动。房地产商也觉得有大片的改造升级可以做。2011年,冯仑的万通来台湾,在阳明山上做了万通台北2011,卖得还是不错,但是尾盘44人险些没有过户。

因为除了大陆人在台湾购房只能买一套的“房住不炒”政策,还要受到“543限制”,贷款最高五成、一年最长只能住四个月、三年内不能买卖。2014年元旦开始,陆资购房又多了“总量控制”。规定每年购房上限为土地13公顷、建房400户,长期总量管制为房屋2万户与土地1300公顷。

2015年又补一刀,同一栋楼或同一小区大陆业主禁止超过总户数的10%。至此,大陆资金基本上也就告别台湾房市了。

不过2014年以来,香港到台湾谋生的人数出现爆发式增长,600万新台币的投资门槛,加上只需要等一年的时间成本。千万新台币就可以实现开店+买房,千万新台币在香港也只能买下一个小一点的厨房,大一点的厕所。

所以走在台湾,经常可以看到年轻人操持的港式茶餐厅,都是这几年的新来的香港人,除了开餐馆,他们在台湾很难找到完全对口的工作。所以通常是还有事业在香港的人会比较满意,“环境实在很友好,走路一下子就慢了起来,路上遇到人讲闽南话,真的听不懂,但是脸上有笑容,一看就很舒服。”

而还要在台湾挣钱还贷的就很闹心,“台湾薪资物价太低,餐厅生意不好做,以为都是同文同种,开口讲粤语他们听不懂,讲台语我听不懂。”

老编辑1989
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