长租公寓,上市续命?
2019-11-19 14:06 长租公寓

长租公寓,上市续命?

在买房遇冷、租房逐渐成为趋势的大背景下,长租公寓一度被看作是风口上的行业。

入局者将盈利的希望寄托于规模化效应,但盲目追求覆盖率又让长租公寓服务商陷入泥潭:房屋高收低租、装修成本只增不降等问题使得企业大幅亏损,同时带来了巨大的资金压力。

行业在不断通过融资续命的同时,还催生出“租金贷”等问题。为了解困,服务商只能通过上市寻求资金。

近期,青客和蛋壳相继赴美IPO,但问题在于,上市真能帮助长租公寓改写命运吗?

01

扩张催生租金倒挂

除去传统中介,长租公寓被分为房企系公寓、集中式公寓和分散式公寓。

而分散式公寓运营商由于入局早、拓展方式更灵活(分散在各个小区),是目前开业规模最大的分支。此次上市的蛋壳和青客就属于分散式公寓。

这类长租公寓服务商的营收来源基本都分为两方面:一是扮演“二手房东”的角色。业务流程主要是从房东处租赁房屋,改造成标准化房间后再出租给有租房需求的客户,赚取租金利差。二是收取服务费。

2018年,蛋壳公寓取得“租金+服务费”总收入为26.75亿元,而青客公寓由于规模不及蛋壳,2018财年(2017年9月-2018年9月)营业收入仅为7.97亿元。当然,两者之间相差了30万套房源。

蛋壳的扩张要比青客猛烈很多。截至2019年9月30日,该公司已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都等13地市场,共运营房源超过40万间,2015年底至2018年底三年年复合增长率达360%。

相比之下,青客的推进速度要缓慢一些。截至2019年6月,青客公寓在北京、上海等地共拥有10万套房源。从2012年至2018年复合增长率为114.4%。

规模的扩张也加剧了长租公寓租金倒挂的问题。无论是蛋壳还是青客,在营收增长的同时,公司亏损的问题也越来越大。

 

蛋壳公寓招股书显示,2017年,蛋壳公寓净亏损2.72亿元,2018年净亏损13.69亿元,2019年前9个月净亏损25.16亿元。与蛋壳一样,青客公寓也已经连续亏损三年,累计亏损超11亿元。

而造成这种情况的原因,就在于长租公寓背后高昂的租金成本和一系列经营成本。

财报数据显示,2018年蛋壳租金成本为21.72亿元,包括销售、装修、管理等其他经营成本费用17.25亿,合计占收入比重达145.7%。青客的租金成本为6.65亿元,其他经营成本及费用为6.52亿元,合计成本占比为165.2%。

而为了进一步扩大市场占有率、获得定价权,蛋壳、青客还在不断提高旗下运营房源数量。这意味着两大长租公寓服务商还需要引入大笔资金。

根据招股书,蛋壳和青客此次IPO募集到的资金用途都将拓展业务规模放在了首位,其次是投资于技术方面和基础设施。

02

价格战导致低利润

无论是市场需求还是政策导向,长租公寓都被视为具有巨大的想象空间。

艾瑞咨询报告显示,2018年中国住宅租赁市场规模达到人民币1.8万亿元,预计到2023年将增长至人民币3.0万亿元。在国内的住房租赁大市场中,长租公寓企业仍有巨大的增长空间。

与此同时,政策扶持也进一步推动了长租公寓的行业发展。

2016年,《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》发布,提出要“以建立购租并举的住房制度为主要方向,健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。”而在第二年,决策部门再次提出要建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房体系。

越来越多的玩家携资本大举涌入,自如、蛋壳、魔方、城家等均有强大的资本方站台。

就蛋壳而言,成立仅4年已经经历了7轮融资,明星机构纷至沓来,包括战略投资者TigerGlobalManagement、蚂蚁金服、高榕资本、愉悦资本,融资金额约8.8亿人民币。就在本次提交招股书之前,蛋壳刚刚完成了D轮1.9亿美元融资,投资方为CMC资本和春华资本。

但这仍不能满足长租公寓对资金的需求。仍以蛋壳为例,自2017年开始,蛋壳公寓前后共获得融资金额约达60多亿人民币,三年下来亏损40亿左右。

当前账面显示,截至2019年9月30日,蛋壳公寓账面现金及现金等价物(包含现金、存款及受限资金)为23亿元人民币,但其中1.9亿美元D轮融资是最近才完成的。也就是说,在这之前蛋壳的账面现金流更少。

值得一提的是,房源成本过高并非完全归结于外部市场因素。对于大部分长租公寓来说,其构建的商业逻辑是先广泛撒网,在市场占有率上下功夫。

当房源扩张达到一定程度,就可以实现规模化盈利,甚至具有定价权。而为了抢占房源,各平台之间采取了激烈的价格战。

我爱我家原副总裁胡景晖在2018年曾发表言论称,为了扩大规模,长租公寓服务商以高于市场正常价格20%到40%的幅度争抢房源。

成本被进一步推高,但收入却没能跟上步伐。据克而瑞研究数据,长租公寓行业平均利润水平仅在2%-4%,现金流回正周期至少在6年以上,属于微利型行业。

自如CEO熊林也曾公开表示,长租公寓大多是靠低利润、大规模来运营的。

直到目前,蛋壳、青客这些急速扩张的平台,距离产生规模效应仍很遥远,但两家平台的租金成本还在不断上涨。

这种状况之下,平台还能维持多久呢?目前青客已经运营7年,蛋壳也有4年。

也有不少平台觉得希望渺茫选择退出。据21世纪经济报道,今年朗诗、远洋等房企剥离长租公寓业务,万科、碧桂园、世联行等也已暂缓旗下长租公寓业务的扩张。

此前多数靠主业补贴长租公寓业务的开发商和服务商,也开始收缩长租公寓业务,比如我爱我家。

截至今年6月,我爱我家旗下的“相寓”在管房源共有29.24万套,其中太原、天津、北京、杭州4城根据租赁市场动向,主动减少租赁需求下降区域和租金下降区域的在管规模,降低不良库存。截至今年6月30日,“相寓”全国平均出租率为94.7%,空置期为9.7天。

03

爆雷引发严厉监管

部分平台的退出,减轻了行业竞争的压力,但长租公寓平台内部的资金链问题却越来越严重。

从事房地产服务的房东东网站根据媒体公开信息统计,截至目前,全国出现严重经营问题的公寓已达38家,其中有28家资金链断裂。

尤其是今年下半年,公寓爆雷数量骤增,杭州鼎家公寓、上海爱公寓、苏州乐栈公寓等多个涉及“租金贷”的长租公寓企业资金链断裂。

在扩张的压力下,过分依赖“租金贷”融资已经是行业内的普遍现象。长租公寓通过租金让利等方式,引导租客使用消费贷分期付房租,一次收回全年租金。

这样做的好处是,平台在扣除按期向房主付出的房租后,可以积攒下很大一部分资金用于规模扩张。

对于追求规模快速扩张的平台来说,这是一个重要的资金来源。但对于整个市场来说,此举存在很大的隐患。

一旦平台资金周转出现问题,就会面临无法向房主续租的问题,最后可能导致的结果就是平台跑路、房主收房,而租客在没有房住的情况下还要支付消费贷款。

潜在的风险日益暴露,监管方开始出台相应措施。

从2018年8月份开始,北京、上海、浙江等多省市开始监管租金贷业务,不少银行直接叫停了该业务,导致长租公寓融资受阻。租户也在认识到“资金贷”的风险后,在租赁的付款方式上变得保守。

就蛋壳招股书来看,在2017年、2018年和2019年前9个月,蛋壳公寓共有91.3%、75.8%和67.9%用户使用租金贷,呈明显的下降趋势。

受爆雷、跑路事件的影响,此前政策鼓励的住房租赁专项债券也随之遇冷。

2018年,在政策的推动下,房企专项债券的申请迎来窗口期,多家企业专项债券的发行也为企业补充了运营资金。

然而进入下半年,情况急转直下,房企和地产基金主导的住房租赁专项债屡屡遭监管层中止或终止,如花样年、中城联盟等企业的住房租赁专项公司债券均遭终止。

值得注意的是,在扩大规模的同时,长租公寓运营商还需要关注空置率问题。

房屋空置是造成长租公寓服务商亏损的又一原因。财报数据显示,在截至2019年6月30日的9个月内,青客的入住率从去年同期的91.7%下降至90.6%;在2017年、2018年以及2019年前9个月,蛋壳公寓的入住率分别为85.8%、76.9%和86.9%。

一方面急需资金扩大市场份额,另一方面几个重要的资金来源均受到阻碍,上市看上去成了长租公寓续命的新希望。不过在二级市场,缺乏好的商业化模式一样会被诟病。

上市只能给平台带来一时的救援,能不能获得市场的最终认可,是蛋壳、青客等公司接下来要面对的挑战。

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