蛋壳公寓「一鱼两吃」,自如被指涨房租:长租公寓为何难解?
2020-02-13 15:33 自如 蛋壳 长租公寓

蛋壳公寓「一鱼两吃」,自如被指涨房租:长租公寓为何难解?

作者|张鹏会      来源|东四十条资本(ID:DsstCapital)

疫情发生后不久,蛋壳公寓于2月初被爆“一鱼两吃”,不仅强制不给房东至少30天房租,也不给租户免租,引起舆论热议。

随后,自如也深陷“涨价”旋涡。近日,不少自如租客在社交媒体上称,疫情特殊时期,自如在续约后肆意涨价,涨幅在10%~30%不等,个别网友称涨租幅度达到38.3%。加之受疫情封路影响,部分租客无法如期返程,开始要求自如减租,或无责退租。

深圳的苏女士告诉投中网,自己的租房合同是是3月15日到期,2019年的租金是2160元/月,如今续租需要支付2660元/月,涨了500元,涨幅23%。“疫情期间再找房也不方便,我决定先只租一个月短租,但管家告诉我,短租要在涨幅23%基础上再加15%。”苏女士说。

2月10日,自如CEO熊林在微博回应称,客户续约价格出现大的波动是极个例情况,主要原因有两个,一是客户从长租变更为月租或季租(租金包含了服务费),二是房源价格显著低于同地段、同小区类似房源价格。

自如相关负责人告诉投中网,长租公寓仅占整体租房市场5%,不可能操控市场价格,部分城市的部分房源涨租是受市场影响产生的,也在正常范围内。同时,长租换短租会有15%的涨幅,自如已于2月8日推出短租优惠。

北京广盛律师事务所合伙人王欣告诉投中网,在租赁市场中,如果租户与自如的原租赁合同到期续约,自如单方涨价,则属于民事法律关系中双方当事人的意思自治,不违反法律规定;但如果在合同履行过程中,自如单方涨价,则属于单方强行变更合同内容,不受法律支持与保护。

至于疫情期间,自如是否有为租户减免房租、或者退租的义务。王欣告诉投中网,需要依据双方合同条款确定。通常合同条款中会有“不可抗力”条款,约定合同履行过程中,如果发生不可抗力,合同的履行或终止事宜。“如果本次疫情原因客观上导致租客无法继续承租房屋,且提出充分证据,则可以单方解除租赁合同,并不承担违约责任。”

面对租户的不满,2月12日,自如发布公告称,将为因疫情导致,无法如期返回租住城市的自如租客提供续租、退租流程。其中,暂无法返回租住城市,又到了续约期的租客,可灵活选择一个月的短续,享受与长续同等价格条件。

此外,公告称,3月1日后返回并继续居住自如的租客,届时减免其2月全月的服务费;至于3月1日后仍因疫情影响无法返回租住城市,且暂不考虑继续居住自如的租客,将为其办理无责退租,减免2月全月的服务费。

此前,自如已陆续发布多项针对疫情的应对举措。2月7日,武汉自如发出《致武汉自如客的一封信》,宣布减免武汉自如客2月50%的租金及2月全月服务费等措施。

一边是强制清退,一边是租客反弹

多家长租公寓品牌告诉投中网,目前企业面临租客返程,却无法入住的难题。

杭州租客李冉(化名)告诉投中网,2月6号自己返回杭州,但被告知不能进入小区,如今在酒店已经住了5天,每天住宿费300多元,现在吃饭都成了问题。

租客王宁(化名)告诉投中网,社区的隔离政策也令大家不满。“我是合租的租户,社区与物业负责人告诉我,不管这套房子的其他租客是否已经隔离过,只要舍友回到小区,那么整套房子的所有租客都要重新开始14天的隔离。”

“租客的情绪比较大,被劝返的租客要求在隔离期间免租。我们什么都可以扛过去,但如果社区遣散租客,强制企业关闭营业,我们就真的很难了。”一家长租公寓品牌负责人林美(化名)告诉投中网。

投中网获悉,早在2月4日,杭州市便宣布全市小区实施封闭式管理。封闭式管理下,大多数异地租客都收到了“2020年2月9日24时前不得返杭、不得进小区”的通知,部分重疫区如湖北、浙江温州、台州等地返杭时间待通知。

林美说,部分城市的街道、社区要求辖区内集中式住房租赁企业遣返租客,停止营业,“这些措施如果是为了防控疫情我们都理解,但实际上集中式公寓对于流动人口的集中、规范管理反而是有利的。”

林美感到无奈,这将导致大量住客以不可抗力的理由要求租赁企业免租14天,企业较难承受这样的经营压力。

对此,律师王欣告诉投中网,地方社区街道禁止租客回小区,要看其是否有明确的地方行政法规、规章和命令之授权,以及相关地方行政法规规章、命令的合法性和执行授权行为的程序合法性。

“即便是合法主体经合法程序下达了行政命令,那么在实施过程中,也应该遵循‘法律面前人人平等’的宪法原则。即没有病毒感染症状的‘租客’,其依法享有的与有产权的房主同等的居住权。”王欣说。

投中网获悉,2月10日杭州市《“冠状病毒肺炎”防控指挥部令第34号》发布,明确指出不得随意限制小区居民和租客进入小区。

自如相关负责人告诉投中网,对已到达所居住城市但因疫情导致暂无法返回租住社区的租客,自如将在符合社区管理的条件下,为其提供临时安置房源。

突袭“黑天鹅”,长租公寓为何难解?

“疫情之下,每家租赁企业都造成了较大的经济损失,如果疫情继续蔓延,租客住不进来,损失将继续加大,不少租赁企业可能会真的就此倒下。“林美说,其实最终损害的都是租客的利益,他们将会在城市中无法安居。

杨歌告诉投中网,短期来看,疫情导致长租公寓行业在最近半个月的租户违约率达到12%~15%。“15%的违约率看似不高,但对长租公寓行业来说,春节之后本是租赁旺季,现在受疫情影响,业务不升反降,经营压力就会迅速上升。”

杨歌说,目前大多数长租公寓企业的现金流只够维持六个月。“这是仅考虑干耗成本,即在只有支出、没有收入的情况下,只能支撑数月。考虑到疫情存在不确定性因素,企业若不及时缩减规模,灵活控制现金流,将加速行业洗牌。”

然而,长租公寓的重资产运营,又使得其对资金的要求非常高。杨歌告诉投中网,固定成本比例是影响企业运营的最重要指标。不同于其他行业,长租公寓除了有非常重的租赁成本,还有“转手成本”,企业需要先把房源租下来,然后再转租给租户,这中间会发生资金占用成本的情况。

“如果周转速率快,转手过程就是利润;如果周转速度慢,那么就变成了预付成本。”杨歌说,疫情期间,大量租客因为无法续租,或由长租变为短租,导致长租公寓品牌的成本与收入产生不匹配的情况,对现金流产生巨大冲击。

疫情“黑天鹅”的突袭,也在加速长租公寓问题的暴露。

杨歌说,过去十年中国出现了太多“拍脑门式创业”,很多中小企业缺乏长期性思维和对风险的判断能力。“长租公寓品牌一方面缺乏充足的现金流,另一方面,企业的业务过于单一,当主营业务受损,就很难抵御风险。”

虽短期承压,杨歌认为长期来看,租赁行业仍处在黄金期。“到今天为止,中国的租赁行业还没有出现Airbnb一样的企业,依然是传统酒店系统加上OTA,因此在租赁和共享经济领域,未来20年仍处在上升阶段。

要自救,更要政策“用力”

疫情之下,长租公寓平台在承担高额经济损失的同时,也在积极需求解决方案。然而目前来看,舆论效果不佳。

自如相关负责人告诉投中网,目前长租行业压力都很大,自如在正常支付业主房租的同时,也在承担一部分租客优惠成本等,但是可能没办法让所有人都满意,毕竟企业也要生存 。

魔方公寓相关负责人告诉投中网,疫情期间,魔方对受封城影响的租客进行租金减免或租期延长,并开通了远程退房功能,免费保留租客房间内物品至疫情结束5日内。同时,暂停了全国门店的招租,避免爆发期人员流动风险。

对长租公寓行业来说,此次疫情成了考验着各大平台运营能力的关键时刻。疫情当前,除了自救,企业也在寻求多种解决措施。多家长租公寓平台告诉投中网,企业的正常经营实则关系到千千万万的房东和租户,希望政府出台相应政策予以支持,帮助企业度过难关。具体来看,主要包括几个方面:

一,呼吁政府出台金融支持政策。“例如对住房租赁企业予以明确的金融、信贷上的支持,包括但不限于新增贷款、延迟还款、降低利息,疫情期间免息,以及针对头部企业的宽松信贷政策、ABS的适当放宽政策等。”

二,呼吁政策给予税收支持。例如在国家层面,通过减免产权方房产税的形式减免租金,从而转化成给租赁企业减免租金,降低住房租赁企业崩盘风险。

三,司法层面,建议对本次疫情的“不可抗力”进行权威解释。一家长租公寓从业者认为,封城带来的无法入住属于不可抗力,但在租赁房屋内隔离不属于不可抗力。

同时,有业内人士告诉投中网,集中式住房租赁企业其实利润并不高,租金成本就占总营收的60%-70%,因此希望政府出面降低租金成本,并对企业的防疫物资成本、疫情期间水电费等予以补贴。

同时,在资本层面,多位投资人告诉投中网,除了给予资金支持,疫情发生以来,机构内部一直在密切关注公司现金流,并为企业提供债务联动渠道,以及与周边企业的合作机会。

东四十条资本
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