长租公寓“杀猪式”创业,大量租客、房东惨遭“血洗”!
2020-08-31 17:46 长租公寓

来源:大江湖解局

一、

几乎在同一天,杭州、上海两家长租公寓爆雷。

8月27日,杭州友客房地产代理有限公司位于杭州滨江新耀城的办公室被查封,创始人失联,员工全部被清退。

上海岚越企业管理咨询有限公司在浦东的办公室,也是人去楼空,一夜之间,整个公司如人间蒸发。

杭州 友客 和上海岚越,都是长租公寓公司。同时失联爆雷,不仅员工一脸懵逼,更惨的是租客和房东,遭到了血洗。

大多数租客,都是给长租公寓公司交了半年,甚至长达一年的租金。

有的租客是刚毕业的大学生,手头上没有那么多钱一次性交半年房租,就被长租公司忽悠去小贷公司贷款,或者到金融机构去贷款。

金融机构一次性将房租付给了长租公寓公司,而租客却要每个月还本付息。

现在长租公寓公司跑路了,意味着他们还要继续还钱,但房子却不一定能继续租下去了。

在长租公寓的另一头,还牵着房东。

长租公寓公司是按月给房东交费的,突然跑路,则意味着房东收不到房租。既然收不到房租,那房东必然会把租客赶走。

很多房东也是没办法,他们买房也不是一次性付款,付了首付,还欠着银行的月供。

长租公寓公司不支付租金,房东就会收入减少,有些现金流不好的房东,甚至有可能因此断供。

事实上,长租公寓爆雷,早已不是什么新闻。

据不完全统计,早在2019年之前,已经至少有20家长租公寓爆仓了。而它们爆仓的原因,无一例外都是资金链断裂!

为什么长租公寓都会死于资金链断裂?

深入细究之后,你会发现:长租公寓已经进入了“杀猪式”创业,创业者的目的不是为了IPO,就是为了血洗租客和房东!

二、

2017年长租公寓市场风起云涌,加上国家有政策加持,一时间成为了创业的风口。

当时已经涌现了一批布局比较早的品牌,比如自如、蛋壳。这些长租公寓公司,都获得了大量的融资,受到了资本的追逐。

中国的创业就是如此,见到行情好的时候,就一哄而上。

那段时间,基本上每天都有长租公司成立。恐怖的是,就仅仅深圳一座城市,2017年就有200多家长租公寓公司。

各行各业的人,都跑来做长租公寓。

有的是房地产开发商,像万科就创办了红璞,龙湖推出了冠寓,碧桂园发布了“BIG+碧家国际社区”。

有的是房地产中介公司,也有的就是纯互联网创业人员。

其实,刚开始的时候,长租公寓盈利模式是很清晰的,就是赚中间的差价。

从房东手里低价收房源,然后经过长租公寓公司装修改造,做出增值服务,再高价租给租客。

低买高卖,这是商业常识,大家都懂,也都这么做。

但是,突然之间,涌现了这么多的长租公寓公司,相互之间的竞争就激烈起来了。

房源就是固定那么多,租客也是那么多,长租公寓公司想要拿到更多的房源,必须出更高的价;想要获得更多的租客,就必须降低租金。

买的价格高了,卖的价格低了,利润空间就被压缩了。

所以,别看长租公寓创业很热闹,但就是不赚钱。

不赚钱也行,那可以走资本市场,只要把故事讲好,把数据做漂亮,忽悠投资人投钱,然后把规模做大。通过规模效益,要么赚差价,要么赚资本市场的钱。

有些创业团队比较幸运,也有实力,拿到了不少投资,可以快速做大。

讲到这里,就讲完了长租公寓的第一种创业模式,也就是真创业。

但是根据二八原则,只有20%的创业团队能拿到投资,还有80%的创业团队融不到资金。

无法融资,还要继续发展,怎么办?

好了,有的创业者就玩起了创新,利用租客的钱来发展自己的事业。

租客不是想租更便宜的房子吗?可以啊,我给你低于市场上的价格,然后你一次性给我付半年、一年的租金可以吧。

对于租房者来说,能更便宜,当然愿意多付几个月,反正迟早都是要付的。但问题是,我可能没有那么多钱,一次性付出来。

长租公寓的公司就说了,没关系,我给你介绍借贷公司,你每个月还本付息给他们就行了。租客一算,还是划得来,就给了。

一套房子,假如平均每个月3000元,一次性就能收到36000元。如果有100套房源,那就是360万元现金;如果有1000套房源,那就是3600万元;如果有10000套房源,那就是3.6亿元。

3.6亿元,那就不亚于一次融资了!

讲到这里,就是第二种长租公寓的创业方式,叫做借鸡生蛋。

一旦这个玩法被效仿,长租公寓公司们就开始了大量的抢房和抢租客,这就进一步加剧了竞争。

买进端的价格水涨船高,卖出端不断打价格战,就出现了高买低卖。

5000元一套从房东手里租来的房子,4000元一套租给租客,傻子都知道这么玩公司要亏本。

长租公寓创业者也肯定知道这么玩下去,会玩完。但是,只要不断有新的房源进来,不断有新的租客交钱,就可以继续转下去。

怎么样?是不是很熟悉?突然之间,有点P2P的味道在这里,这不就是借新还旧吗?这不就是旁氏骗局吗?

讲到这里,就是第三种创业方式,旁氏骗局。

三、

如果说,第三种创业方式,创业者还不是主动行骗,是被市场和大势一步一步拖到这个状态的,是身不由己,是逼不得已。

那么,最近这段时间发生的长租公寓爆雷,就是直接“杀猪”了。

这也就是要讲到的第四种创业方式了,这些创业者并不是长租公寓的老玩家,相反,是后进入者。

长租公寓都已经杀到价格倒挂了,买进的价格都高于卖出的价格了,还进来干嘛?来做慈善吗?

当然不是,他们就是冲着租客手上的现金流而来的。

和前面的逻辑一样:1套房源,就能收到36000元;100套房源,就能收到360万元;1000套房源,就能收到3600万元;10000套房源,就能收到3.6亿元。

3.6亿元,创始人可以财务自由了,还创什么业啊?直接跑路不香吗?

看看上海岚越暴雷之后,部分租客的损失,就知道里面的现金流有多么恐怖!

前面说到的杭州友客公司,就是2019年6月才进入长租公寓市场的,甚至就在爆雷前一个月内,也就是2020年7月27日到8月20日,还疯狂地成立了8家分公司。

在今年这种行情,受疫情冲击极其惨淡的租房市场,还大举扩张,不是来抢钱的,是来干什么的?

到目前为止,还没有跑路的长租公寓公司,被立案调查,或者被定性为诈骗。从表面上看,他们都是在经营公司,都是资金链断裂了。

你总不能不允许人家经营亏损倒闭吧?

而这种生意模式的最大漏洞,就是租客的租金,没有得到有效监管。不受管控,来去自由,这笔钱创业者爱怎么花就怎么花,就容易把钱洗走,把公司掏成一个壳。

而创始人呢?不用承担连带责任,都是有限公司嘛,注册资本100万,破产了,赔上100万就了事了。

100万是多大个事?30套房就能够解决,如果还不够,那就再来30套。

四、

事实证明,长租公寓的模式很难盈利,必须要融到大的资金,上到一定的规模,保持在90%的满客率,才有可能长期、稳定的盈利。

大部分来抢风口的创业者,都会死得很惨,变成从天上摔下来的猪。

特别是在疫情冲击之下,2020年会有更多的长租公寓公司资金链断裂,会有更多的长租公寓爆雷。

但是,有些人的人心已变坏了。明明知道这条创业之路走不通了,他偏偏还要向虎山行,不为别的,就是来骗钱的。

这就是长租公寓的“杀猪式”创业。

如果你有房子出租,面对长租公寓公司,你要做好收不到房租的准备;如果你是租客,面对长租公寓公司,你要做好钱房两空的准备。

珍惜生命,远离长租公寓!