1月8日，2019中国房产风云榜&中国汽车风行汇年度盛典在京举行，58同城高级副总裁&安居客COO叶兵在现场发表了主题演讲。
以下为演讲实录：
58同城、安居客作为开放平台，我们感知上的房地产经纪的未来可以用两个字来代替，第一个是静，第二个是聚。静有很多理解，安静下来、仔细想一想、静心、静气。聚，则是聚焦、聚力。
看趋势：中国房地产存量房市场的未来可期
2019年我们觉得是房地产跌宕起伏的一年，但如果把整个中国房地产的发展史稍微延长一点，来看一下中国房地产的交易额在过去的十年、二十年发生了什么变化，把今天的挑战放到整个行业的大周期角度来看，我们觉得只是大周期里面的一个小波折。
从整个大的趋势来看，中国的产业政策在过去几十年有个非常重要的变化就是城镇化，如果我们以城镇化的逐年走势数据来看，中国目前的城镇化水平接近60%，这是我们说在过去几十年大的产业政策、宏观政策的背景下，大家对中国房地产市场充满信心，一个非常重要的大的背景就是因为中国的城镇化率在逐渐的提高。如果对比全球发展来看，中国的城镇化率依然处于可期待，有提升空间的水平，中国的城镇化率进程还远未结束。
另外一个大的宏观背景，是国家在整个产业政策，在整个“一带一路”，在城市群建设上我们看到像京津冀、长三角，包括前段时间在粤港澳大湾区我们也去研讨未来的城镇化建设，围绕一个核心城市，城市群、城市带、都市圈的建设，一定会对未来的房地产，包括今天的经纪公司的二手房建设有大的推动。
所以今天我们抛开一个时间节点的房价的涨跌、交易量的高低趋势，中国的房地产包括今天的存量房、二手房的交易业务依然可期的。
我们看今天的交易量，2019年初步统计数据GMV在新房交易量依然创了新高，2019年突破了15万亿，是历史所有的新房交易里面GMV最高的一年。二手房的存量交易，随着新房不断进入市场，存量交易越来越活跃，从这个角度来看经纪业务依然是非常具有长远前景的业务。
看行业变化：经纪服务价值升级
随着存量房市场的发展，房产经纪行业的服务渗透率也在不断上升。在北京、上海、武汉、杭州、南京等很多一、二线城市的房产交易主力是通过经纪人居间服务完成的，而不是通过卖家和买家的直接交易。从经纪服务业的渗透角度来看，在很多一、二线城市，房产经纪服务是二手房交易服务流程中非常重要的一个环节。今天在二线、三线市场这个比例还在不断往上升，这是一个非常大的宏观背景，经纪行业的价值、服务的价值、经纪公司的价值、经纪人的价值依然是非常重要。
过去一两年时间里有一个非常重要的话题，就是一、二手联动，开发商卖方市场开始转向买方市场的过程中，开发商的去化越来越依靠今天的经纪人带客，帮助他完成项目的成交去化。过去的一两年时间里，平均整个行业的一、二手渠道的联动在全国占15%以上，接近20%。如果在全球市场来看，国外很多发达国家的市场开发商的渠道占比多的时候会占到50%，一般都来自于经纪人、经纪公司带客完成整个新房的开发商项目的成交。从这个角度来看，虽然我们正处于整个产业周期的阶段性低点，但是纵观全行业产业周期，在整个房地产行业中，存量资产的交易管理环节的经纪人服务，依然是这个行业中不可或缺的一环。
最近我们也看到市场上一些新的玩家、新的模式开始进入到这个市场，传统经纪公司也开始做互联网，开始做一些闭环交易，开始做一些强化行为。虽然心怀焦虑，但静心下来看全球整个行业发展周期，中国存量房经纪市场足够大，能够容纳足够多的新的模式、新的市场，每个人只要服务有价值，就依然在这个市场上有他的存活空间。
四个发展观：冷静考量、掌握自身主权、聚焦优势、开放协作
面对外部环境的变化，企业发展应该坚守什么原则，我们也有自己的思考。首先，用以前交通法规非常简单的一句话，一停，二看，三通过。今天很多企业的失败是被环境吓死的，而不是被竞争压垮的，有很多企业主、企业家们没有想清楚就采取行动，或者冒然采取行动，企业的损失是巨大的。这个行业需要慢下来、静下来，自身的力量、自身的考量、自身的度量是非常重要的。别那么着急下结论，今天的竞争不可怕，可怕的是你没有看清楚就冒然下结论。从这个角度对企业家来说，想清楚怎么做、做什么，是非常关键的。
发展的第二个坚守的原则就是，规则、系统、数据、财务这些是一家企业的主权。放宽到更大的范围来考虑，企业主权是规则的制定权，是系统的管理权，是财务的收佣权，甚至可能是数据的拥有权。企业主的主权是有边界的，平台也是有边界的。因为作为58同城、安居客这样一家开放型的平台，我们对平台的意义和理解，对边界的理解，我们认为不可能是无穷无尽，不可能毫无任何原则直接深入到一家企业的内部管理，从这个角度来看，我们认为这些是企业的主权，希望企业主、企业家们做决策的时候能有自己的判断。
发展第三个重要的坚守是，聚焦自身、聚焦优势。企业再小也有专长，小微企业也有春天。企业管得好不好一定不是靠外部的力量、外部是手段。企业的灵魂是企业的文化、企业的管理团队，这些是企业的核心。企业想要长足发展，还是要聚焦自身、聚焦优势，你的企业优势到底是什么，而不是用某家企业、某家公司所谓的专长来代替你管理好门店，这是不靠谱的。企业发展的好与坏不是取决于外人，是取决于你能不能聚焦于自身的优势，你的企业优势可能是团队，可能是标准化操作，可能是某一个战术打法等。在这个点位上大家一定是多聚焦自身优势，看看自己的强项到底是什么东西，企业再小也有专长，就像我们去参访美国很多小公司、小老板、小企业一样，他们活得非常好，不是因为他们加盟了某一家大公司，最重要原因是他是真正的企业主，他在每一个交易环节、每一个服务环节，每一个门店的管理环节，每一个交易的流程环节里面都精耕细作，长期经营，把团队管得非常好。2020年市场竞争一定会更激烈，决定企业能不能生存下去，不是取决于外部环境竞争好与坏，或者强烈与否，而取决于企业的自身。
最后也是最重要的，开放、协作。市场上存在各种各样的竞争非常正常，但是竞的另外一个层面是合，如何开展合作、在什么层面上进行合作，这是作为企业家、房产经纪行业从业者，应该思考的问题。除了前面讲的外部环境、基础建设、数据库等等，除了这个之外，其实很多合作是可以从小的合作开始的。不仅仅是房源、系统等合作，服务能力、金融产品等等也是非常重要的协作点。当然，我们也非常期许政府、协会能给我们创造一个更好的合作环境。但是不管未来的环境怎么样，法律基础怎么样，数据基础怎么样，基础建设怎么样，我们合作依然是能找到自己的空间的。
58同城、安居客开放的力量：二手房四大服务、一二手联动五大打通
作为全国领先的的开放平台， 58同城、安居客是一个中立的，不做交易业务的平台。作为开放的力量，我们怎么思考，在当下的经济环境下开放的力量能做什么?从这个角度来看，我们希望更多的做系统合作，不是系统交接、系统管控系统、系统替代，而是通过企业服务，比如房源互通、客源互通、数据互通。
有一组数据跟大家分享，今天在58同城、安居客平台上，房源有很大一部分是由企业内网库通过企业的合作、数据的对接、系统的对接，让我们平台的管控更加有力量，让我们的服务更加有质量，让房源变得更加真实，这是我们认为合作一个非常重要的力量，今天平台的定位我希望依然是坚守。
作为一个开放平台，我们在二手房层面会加强专业培训、人才招聘的支持，未来我们希望有机会，还不是简简单单只做培训，当然我们也在起步开始做一些事。比如未来经纪行业经纪大学，中国的经纪行业需不需要有中国经纪行业的蓝翔，这是我们作为平台在招聘、在开放这个市场赋予能力这个层面上，作为58同城去思考的服务支持。当然，58同城有自己的招聘业务，我们每年在解决几百万人、上千万人找工作的同时，有没有一部分人能够通过企业培训，不是企业到岗培训，而是企业上岗前培训，上岗前一系列考核，直接输送到企业，输送到门店。这是作为一个全开放服务平台，我们在思考的问题。
在二手房层面，我们有自己的产品，我们有自己的服务。除了在端口服务外，最重要的，我们说今天的流量变得越来越贵的同时，今天一个经纪人到底能不能非常好的使用好客户管理系统，让所有进入到企业内网库的所有客源能够非常好的管理起来，这是我们作为一个开放平台应该思考的问题。所以从这个角度看我们应该放更多的产品力量，放更多的研发力量，提升今天的经纪人、店长的数据管理能力、客源管理能力、房源管理能力，这个层面上我们会不断推进房产全开放服务平台的建设，在不做交易的基础上，我们依然可以有很多服务可以做。
除了广告服务，我们跟世联行、同策咨询共同成立了一家房地产交易服务平台——58爱房，我们依然没有自己的一个经纪人，依然没有一个自己的门店，但是我们希望通过这样一个力量来驱动整个行业，让竞争变得更加有序。我们希望这个行业未来不是一家独大，不是某一家公司来决定开发商的渠道成长、渠道费率、渠道占比应该多少。58同城、安居客作为一个开放平台，坚持做好服务，不做交易，未来所有的交易都会跟今天的经纪公司、经纪人联系起来。未来的两年、三年，未来中国房地产的新房的渠道交易市场里面，一定有58爱房这支非常重要力量存在，因为58爱房的存在，我们可以让行业竞争更加有序，开发商变得更加友好。从这个角度，我们会全力以赴推进58爱房的建设，包括跟今天的经纪公司、经纪门店建立更深层次的业务绑定，我们也非常期许所有经纪公司的企业家们跟我们一起来推进多元化开放平台的建设，因为这个平台不是为某家企业服务的，这个平台更多是58爱房搭台，各位企业主、各位品牌方来唱戏。这是58爱房非常重要的一个定位。
2019年是大家比较困难的一年，但是放眼全行业、全周期来看，行业周期总是有高低起伏，这很正常，所以大家不必过多惧怕竞争，因为中国的房地产市场发展潜力依然很大，中国的二手房存量市场的交易服务、经纪人的服务依然是非常具有重要价值的一项服务。我们对整个行业依然非常抱有信心。我们会和行业内的品牌、机构一起，更多的聚焦自己的核心优势、核心力量，聚焦自己，做好自己的企业管理和企业服务。58同城、安居客作为一个公开化的公共平台，我们一定会跟全行业，包括今天到会的所有企业家们一起共同推进整个行业的开放平台建设，让整个行业变得更加友好、更加规范。
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