三代房奴面面观
王根旺 王根旺

三代房奴面面观

从本世纪初开始到2003年前后,我国才迎来第一波房贷高潮。当时的住房贷款期限基本以10到15年居多,如今10年即将过去,很多首批房贷族也将进入无债一身轻的状态。

来源:北京青年报

从本世纪初开始到2003年前后,我国迎来第一波房贷高潮。当时的住房贷款期限基本以10到15年居多,如今10年即将过去,有媒体说“首代房奴”即将“翻身得解放”。但记者调查发现,实际上所谓的“首代房奴”应该被称为“第一代贷款购房人”,他们中的绝大多数早已经提前还完款,也享受到了资产爆炸式增长带来的财富,他们只能被称为“最幸福的房奴”,以70后为主。真正的“房奴”多数集中在80后,90后则是最为“潇洒”的一代房奴。从这三代“房奴”的买房故事,不仅能一窥房子带给中国社会三代人的巨大影响,更能看到一路前行的中国房地产业发展中的一轮轮博弈。

根据记者了解,从上世纪末,国家大面积施行住房货币化政策,同时银行开始对居民住房贷款“开闸”办理。从本世纪初开始到2003年前后,我国才迎来第一波房贷高潮。当时的住房贷款期限基本以10到15年居多,如今10年即将过去,很多首批房贷族也将进入无债一身轻的状态。

  ■购买超过8年基本已无房贷

根据第三方研究机构抽样统计数据,在北京等城市,目前再上市的二手房,房本年龄在5年以上不需要交纳营业税的普通住宅,之前还有银行抵押贷款的比例不足20%。也就是超过80%已没有贷款,而房本在2005年之前,也就是购买超过8年的基本100%都已经没有贷款。

 ■第一代买房人构筑千万资产人群

“第一波购房者购买房产时即使使用贷款,并不能称为房奴,首先当时房屋价格绝对值比较低,其次当时房屋的价格相对健康,租售比合理,一套房屋的正常出租价格完全可以补偿月供。第三,收入的持续上涨使得在5年前买房的购房者压力非常小。” 中原地产市场研究部总监张大伟认为。

如果一定要称他们为房奴,他们可能也是最幸福的房奴。因为这几年的房价暴涨,第一代房奴实现了资产的爆炸式增长。如果以现在的房价衡量,第一代贷款买房者几乎构筑了中国目前主要的千万资产人群。根据记者了解,“第一代房奴”中的部分人就是在2003年北京商品房5000元时代借助银行信贷政策批量购房,完成了财富积累。

  ■真正房奴集中在80后

从年龄来分,第一代贷款购房者以70后为主,他们正好赶上了商业房贷的兴起,不过他们中也有悲催的人,早年因为种种原因买不起房,最后和80后一起忍受高房价的摧残。中国真正意义上的房奴主要集中在80后这一代,他们中运气好的赶在了2009年至2010年房地产暴涨之前入市,虽然房子总价不高,但收入增长乏力,整天疲于奔命。运气差的集中在上述两年买房,房价高企,几乎要用70%的收入偿还贷款,成为典型的房奴。

70后房奴:

  户口和买房让自己站稳脚跟

■人物:于先生

■年龄:35岁

■职业:某金融行业公司品牌策划室经理

■房产:南三环外丰台西马厂区域两居

■2007年购买时单价:6500元/平方米

■2012年该项目二手房单价:约29000元/平方米

35岁的于先生说,目前为止,自己还是一名房奴,但相比2007年买房那会儿,已经轻松和洒脱多了。

从考入人民大学中文专业硕士研究生算起,于先生踏上北京的土地已经足足12年。然而令他真正感到自己在这座城市站住脚的只有两件事:2004年参加工作后解决了北京户口;2007年搬进一套虽然需要偿还20年贷款的新房。

谈到买房,于先生说:“完全就是被逼出来的。”2006年,于先生的女儿出生,欢喜之后是压力。“当时我的事业正处在一个转折期,进入一个全新的行业。我爱人也刚刚研究生毕业,进入一所中学作语文教师,收入也十分有限。但是为了孩子,我和妻子决定无论如何也要买一套房子,为孩子在北京真正安一个家。”

考虑到长远的职业发展,于先生6年前从北京一家都市报辞职,进入了一家新成立不久的保险公司成为一名基层的品牌专员。“我初入公司的时候平均月薪仅仅四千元出头,和做记者时比反而降低了。我爱人到现在工作也有五六年时间,工资一直是三千余元。”

虽然坚定了买房的想法,但是支付能力是一道过不去的坎,“现在再看六年前的房价,大家都说便宜。很多朋友都遗憾说早几年如果多买几套房,现在一转手,也许都可以提前退休了。但是,6年前大家才挣多少钱呢?我清楚地记得当时签合同的时候,身边也不时听见有人说‘这回可是下了血本儿了。’”

在把北京城从三环里到五环外、东西南北的楼盘几乎都逛遍后,于先生和妻子最终决定入手一套位于南三环外丰台西马厂区域的两居室。“当时的价钱是一平米6500元,几乎等同于我与爱人每月的全部收入。”

就在买房后不久,于先生在骑车上班途中被一辆逆向行驶的电动车撞倒。“在医院包扎处理后我举着缠着绷带的右手,穿着血淋淋的衣服,一瘸一拐挪到公司,当时同事目瞪口呆。”两个月的恢复期,他没有再多请一天假。“请假休息全勤奖就没有了。”

相对于许多70后已经名下多套房产,并且早早还完房贷,于先生只能感叹自己入手太晚,没有看清房地产的大势。因为职位的晋升,于先生收入也有了大幅增长,和当年的窘迫已经大不相同。“我们是外地人在北京最真实的写照,没有传奇故事,只有柴米油盐。”

■2006年至2007年房地产业生态:

2006年针对房地产的宏观调控政策频出,时近年底却看不到调控的效果。北京、深圳、广州等大城市房价涨幅领跑全国,每个月的同比涨幅均在10%左右。面对高昂的房价,普通人的“不买房运动”、“公开房地产成本”、“集资建房”纷纷登台。2007年,以稳定房价为诉求的房地产调控进一步深化。土地、信贷、税收等为房地产市场降温的各项调控新政密集推出。但是房价调控效果并没立即显现出来,反而出现边调控边上涨的现象。到2007年下半年,虽然总体房价涨幅有所放缓,但北京、上海、广州、深圳等城市住房价格仍在高位,且不断上扬。

 80后房奴:

  倒腾房产成为生活

■人物:陈女士

■年龄:31岁

■职业:广告公关公司合伙人

■房产:东城区富贵园

■2006年购买时单价:10000元/平方米

■2012年该项目二手房单价:38000元/平方米

“你看我白头发最近是不是又多了?前两天准备往新房搬家,收拾东西时发现2005年去印尼民丹岛玩照的照片,真是物是人非啊……”陈女士最近正在忙着装修一套位于劲松的二手房,并希望能赶在春节前搬进新家。

虽然刚刚三十出头,但是她和丈夫先后买卖的房产已经不下三套,房产证上也几乎写满了包括她与丈夫、父母、岳父母几个人的名字。“我真的不是为了炒房。”和一般意义的炒房客相比,土生土长的陈女士更像是被近年房地产市场剧烈的风云变幻所裹挟,透露着些许无奈……

第一次确切地感受到买房的需求是在2006年,陈女士与男友的关系已经逐渐确定了下来,开始为将来共同的生活打算。考虑两个人暂时不需要太大的空间,楼盘位置就显得很重要。位于幸福大街附近富贵园的一套建筑面积70平米的一居室开间,进入了陈女士的视线。“当时富贵园的房价大概是每平米1万元上下,在我们这些刚工作没有几年的年轻人眼中已经是不折不扣的豪宅了。”很多同事和朋友听说陈女士决定入手富贵园,只对她说了三个字——有魄力!

70余万的房款,在父母资助了20万首付后,陈女士第一次尝到了作为房奴的自豪与压力:“即将拥有属于自己的住房怎么说也是一件高兴事,但是想到父母在外地工作,从上班到退休,每人的工资还没有突破过三千元,却因为女儿买房二话没说就拿出了首付款,心里确实感到愧赧。”

2008年,早年支援三线的母亲把户口迁回北京后,父母及奶奶来京养老就成了摆在眼前的问题。于是,陈女士决定卖掉这套居住了还不到两年的房子,换一套大房子。然而没有料到的是,在2009年中旬,就当她刚刚以120万元的价格将这套房子出售后不久,北京的房价就像火箭一样急速狂飙,房价在做“俯卧撑”这句话就这样流行开来。“我家楼下相同户型比我晚卖了三个月,160万成交。”这样的一个时间差不仅导致了至少40万元收入的损失,陈女士看上的一套位于北四环的二手房价格也在这三两个月中几番上涨,超出了她的承受范围。于是她和男友只得又回到了租房的状态,并在出租房中喜结连理。

婚后,陈女士丈夫的工作逐渐走上了正轨。而陈女士也离开公司,自己创业。看到这一轮房地产调控已经进行两年多的时间,房价依然胶着,两个人决定不再观望,先后购买了位于房山区的万科长阳半岛一套两居室给父母回京后居住,及一套劲松区域65平米老公房的小两居。两个人,又背上了百万元的房贷。

■2008年至2010年房地产业生态:

2008年是戏剧性的一年。年初货币政策将从“适度从紧”改为“从紧”,下半年随着世界金融危机的影响扩大,货币政策再度从“从紧”向“适度宽松”转变。2009年,中国房地产市场从年初的“试探性抄底”,到年中的“放量大涨”,再到年底的“恐慌性抢购”,短短一年间,中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋,由萧条转变为繁荣,调控由“去库存”转变为“挤泡沫”。2010年第一季度,房市神话继续上演,房价持续攀高。这一波汹涌的涨势直接导致了2010年被称为“史上最严厉的调控政策”的出台。随后北京等房价上涨过快城市推出限购令。

 90后房奴:

  生活乐趣才是王道

■人物:赵悦

■年龄:22岁

■职业:资产管理公司销售

■房产:朝阳区小悦城(楼盘资料 业主论坛)

■2012年4月购买时单价:37000元/平方米

■2012年该项目二手房单价:38000元/平方米

将90后这一代称作房奴可能并不准确,他们中的大多数人刚刚念完大学,但已有不少人也挤进了买房大军。但相对于80后的不堪重负,90后房奴更加轻松,从来就没觉得这是他自己需要承担的。

赵悦是一个重庆姑娘,2011年在英国念完书便来到了北京,父亲是重庆一家国有企业的老总,靠着父亲的关系,她很容易就在北京一家资产管理公司找了一份工作,每月薪酬将近8000元。

赵悦告诉记者,回国没几个月,家里就掏钱给她在朝阳的小悦城买了一个小公寓。这个楼盘位于朝青路上,距离年轻人扎堆的大悦城只有800米,那里聚集着优衣库、H&M等潮店,还有天天人满为患的各种麻辣香锅。“买这房子主要还是因为公寓不限购,而且一个人住也够了。”

赵悦选中商住两用的公寓不在限购范围之内。按照当时的房价,40平米的loft,单价38000元左右,一套房子150多万,不过这样的产权只有40年。“我其实对房子并没有感觉,从来也没觉得回国之后就要买房子,是父母觉得应该有个固定的房子。”

家里为她付了8成首付,只是象征性地贷了一点款,这是因为父母不希望赵悦花钱“月月光”。现在,赵悦每个月要还2000多块钱房贷,这一还款额在北京这样一个城市并不高。但即便是这样,赵悦还是觉得钱不够花。看看赵悦的生活账单,几乎80%钱用在了娱乐消费上,而她自己永远都不太清楚钱到底花到哪里去了。

由于小悦城还没有交房,赵悦在离金融街不远的官园租了一套精装一居室,房租5000元。这里几乎成了金融街的后花园,聚集了大量在金融街上班的小白领。如果全靠赵悦的工资,8000的工资交完房贷、房租,就剩下不到1000了,这点钱还不够她打车的。

赵悦父亲对她比较严厉,但她母亲则更宠爱她,直接给她交了一年的房租,即便这样,赵悦还是寅吃卯粮,经常刷爆信用卡,母亲经常替她还款,还时不时地暗中接济她一些零花钱。

对于国人热衷的房子,赵悦觉得有些不可思议。她自己数了一下,父母的房子、爷爷奶奶的房子加上购买的小公寓,在北京、重庆总计有六套房子。“我都不明白还不够么,我没法理解大家为什么这么热衷于买房子。然后把所有的钱都用来还月供,而每天的日子都过得惨兮兮。”

 ■2011年至2012年房地产业生态:

“史上最严厉调控政策”在2011年发挥了效力。从成交均价来看,2010年为20492元每平米,而2011年只有21929元每平米,涨幅是这一阶段中最小幅度。2012年是房价复苏的一年,从1月份开始,经过了去年调控遭遇的冰点行情后,成交量、成交价格逐渐复苏,但房价大规模上涨并没有出现。

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 核心词

  什么是房奴?

房奴(mortgage slave)一词是教育部2007年8月公布的171个汉语新词之一。“房奴”意思为房屋的奴隶。通常来说,“房奴”就是指家庭月负债还款额超过家庭月收入50%以上的家庭,此类家庭因为负债率较高,已经影响了家庭生活的正常品质。按照国际通行的看法,月收入的1/3是房贷按揭的一条警戒线,越过此警戒线,将出现较大的还贷风险,并可能影响生活质量。

■本栏文/本报记者 范辉

 记者手记

  让房子回归到本身价值

在中国,没有一个话题能有房价这样拥有如此之多的拥趸。从2003年起,北京房价从均价六千多元一路上涨到两万多,其间不知道出现了多少个唱空、唱多或者不时改变立场的经济学家、房地产大嘴,但似乎唯一不变的是行情一直向右发展,房价一直向上攀升。

无论是已经成为社会中坚的70后,还是处于夹心层处处遭遇排队、涨价的80后,或是一副无所谓样子的90后,似乎都绕不开房子。不管关注与否,房子就在那里。不管买与不买,房价就在那里。

对于这些人,居者有其屋的心思或早早地种在了自己心中,或早早地埋在了父辈脑海中,成为抹不去、躲不掉的人生关卡。大家不得不承认,房子在大多数人生活中所产生的烦恼和困惑已经远远超过它所带来的安全感。在国人对房产的渴求背后,是财产性收入投资渠道的欠缺,是保障房体系的尚未完善。

如果说本世纪开篇的10年,是中国房地产业发展的黄金10年,那么,未来10到15年,随着中国城市化的不断演进、城市人口的不断集中,中国房地产业或许会进入一个增长相对平缓的白银发展阶段。未来房价会如何,谢国忠、易宪容、任志强依然争论不休,而能盼望的只能是00后不再为此困扰,即使没有房子也能幸福生活。让房子回归到它本身的价值和功用,而不是浪费生命的加速器。

房奴
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