最牛的咖啡是星巴克,比星巴克更牛的是国贸房东!
王根旺 王根旺

最牛的咖啡是星巴克,比星巴克更牛的是国贸房东!

①随着租金飙涨,星巴克经营14年的北京国贸一期店关门了;②国贸一期一层商铺的价格已超33元每天每平方米;③消费者每喝一杯饮料,70%费用主要用于房租。④2008年以来,北京写字楼租金年均增长将近40%,增速达世界第一。

6月底,北京苦夏的一个夜晚,位于东三环国贸一期的星巴克悄然搬家。作为在华扩张的第一站,星巴克国贸一期店为何“出走”引发关注。

对此,多位业内人士分析称, 星巴克经营14年的国贸一期店的关闭背后,CBD区域飙涨的租金是罪魁祸首。7月2日,星巴克相关负责人向《华夏时报》记者证实,国贸一期的星巴克门店已迁至国贸三期,但对于是否因高房租搬迁,该负责人不愿回应。

随着房地产市场在近年日益升温,对实体经济的挤压开始凸显。高昂的租金正让商业连锁企业寝食难安,星巴克注定不是最后一家。记者了解到,从今年开始,国内首批外资连锁店租约合同面临到期,零售业或将迎来关闭潮。谁是下一个“星巴克”?

房租逼走星巴克?

针对京城CBD持续飙涨的租金,星巴克无奈选择了妥协。

7月2日,记者来到国贸一期发现,原星巴克店面已经人去楼空,不过原来旧址的轮廓还存在,而原来标有星巴克字样的店面也被黑色的油布围了起来,背景板上印着“GOYARD”字样。不难发现,原来的星巴克店将被这家成立于1853年的法国老牌奢侈品箱包设计生产制造商所取代。

相关资料显示,成立于1999年1月的星巴克国贸店是星巴克内地首家门店,身处北京市最繁华的商业中心。北京国贸一期门店对星巴克和很多中国顾客而言有着特殊的意义,对于星巴克而言,这是其在中国蓬勃发展的起点,对于北京建设CBD伊始拥入的那批奋斗者来说,这家店也是其青春时光的见证。

“西南角的星巴克是此前一个周末晚上搬走的,此前并不知道它搬迁的消息。”国贸一期的咨询台服务人员告诉记者。而对于星巴克的搬迁,国贸一期的一位商户显得很淡然,对记者说,“星巴克走了,肯定有新的品牌进来,近几天一直看到有人在装修。”

7月3日,记者也从星巴克相关负责人处证实,国贸一期的星巴克的确已经搬离,“该门店已经搬迁至国贸三期”,而对于搬迁的原因,该负责人告诉记者,新的三期门店的面积更大,搬迁后的星巴克国贸三期店能够容纳更多的顾客进入门店享受纯正的星巴克体验。

对于星巴克的搬迁,业内资深专家丁利国直言,国贸一期的高额租金已让星巴克无利可图,消费者每消费一杯饮料,70%的费用主要用于房租,如果同样的租金能获得更大的利润,就算星巴克搬到稍偏的国贸三期也是值得的。

记者从业内人士处获悉,目前,国贸商城一期店铺租金月均每平方米每月已经超过1000元而国贸三期的租金平均每天每平方米仅为15元-20元,充斥奢侈品牌的国贸一期的租金价格大约是国贸三期的两到三倍。

一位接近星巴克的业内人士告诉记者,国贸一期一层商铺的价格已经超过了33元每天每平方米,而北京星巴克最多能承受的最高租金是20元每天每平方米左右,很显然,国贸的租金已经远远超出了星巴克承受范围之内,国贸一期店的搬迁非常明智。

另据相关统计数据显示,国贸一期星巴克店年租金及人工成本超过700万元。而2012年星巴克相关财报显示,在亚洲地区的平均单店营业额为82.9万美元,约合人民币509万元。就算星巴克在国贸一期的业绩超长,所面临的压力也非常的大。

采访星巴克负责人过程中,虽然该负责人一再回避记者提问的国贸一期店面搬迁是否是高房租的原因,但根据以上数据不难发现,该店面的搬迁与高额的房租确实有不可回避的联系。

除此之外,一位不愿具名的咖啡厅董事长对记者直言,“租金能力和每日的营收有直接的关系,以一个150平方米的标准咖啡馆来说,如果说每月租金超过5万,对于我们来说就要考虑一下。”

记者初略计算,150平方米的咖啡馆每月5万租金,折合每天每平方米的价格约11元。该董事长对记者表示,这是一个成熟的咖啡连锁店所能承受的较高的租金。

以此看来,星巴克中国第一店撤店被外界解读为高租金“逼迁”不足为奇。

事实上,不光是星巴克,中国餐饮业正普遍陷于“四高一低”(即租金价格高、人工费用高、能源价格高、原材料成本高、利润越来越低)的困境。

据中国烹饪协会发布的统计数据显示,今年1-4月,全国餐饮收入7712亿元,同比增长8.3%,近10年来同期数据第一次出现个位数增幅,租金高昂是主要“凶手”。

十余年前的租约

在一线城市租金飙涨的倒逼下,外资洋餐饮的光环逐渐消退。星巴克从国贸一期搬至国贸三期,成为国际连锁企业被租金“挤压”的一个缩影。

星巴克并非国际一线品牌,为什么商家当初会首选入驻繁华的高端商业圈?

相关资料显示,在我国加入世贸组织前后,为了将新国贸打造成国际化购物中心,不惜开出多种优惠条件引入国际各大知名品牌入住。

“此前力求打造的商圈的地产商希望招揽星巴克、麦当劳、肯德基等大众化的国际品牌,是为了更好地吸引其他品牌进驻,同时也是为了吸引一批对这些品牌有追求的顾客‘聚人气’。”丁利国告诉记者,而当初各大商圈引入世界各大品牌最大的代价就是商铺租金,甚至有些商圈推出签订长达十余年的租约合同等优惠政策。

一位当初曾在北京的某商业中心做过招商经理的业内人士告诉记者,2001年的时候,北京某知名商圈为了将该地区打造成知名商圈推出,不惜出低价租金引入某国际连锁品牌,曾以7元每平方米每天的价格签订了长达十几年的租约合同。并在合同中约定,前两年房租不变,此后每年以5%或6%的租金累加。

如果按照这张2001年的招商租约,记者计算发现,如果该租约用到今年,其价格也超不过每平方米每天15元,与今年北京高端CBD商圈的平均每平方米每天的租金价格29元的价格相比,真是很划算。

另有相关研究机构统计,2008年以来,北京的写字楼租金年均增长将近40%,增速达到世界第一。

而英国房产服务公司第一太平戴维斯报告显示,自2010年以来,北京商铺租金每个月都在上涨,截至2012年年底,北京优质零售物业市场,主要是指高端购物中心首层,平均租金已经达到了864.9元/平方米/月,即近29元/平方米/天,过去六年每年平均涨幅为7%。

高昂的租金正将大众品牌挤出高端商圈。本报记者在走访高端CBD商圈的过程中发现,此前曾经金光闪闪的品牌洋餐饮在CBD商圈所享受的待遇已经不复存在。

“现在看来,随着如星巴克等品牌的市场网络扩大,稀缺性已经不存在了。”丁利国告诉记者,随着近年来星巴克、麦当劳、肯德基等国际大众化品牌的迅猛扩张,此类品牌吸引力正逐步下滑。

据星巴克相关公开资料显示,星巴克在中国的门店已超过了900家,2015年前要发展至1500家。

优质商铺资源僧多粥少,星巴克国贸一期的店面不会空置太久。一位不愿具名的某高端商圈经理告诉《华夏时报》记者,近些年,中国已经成为世界经济的重要引擎,国际各大品牌各大企业纷纷来中国淘金。一些高端的商圈店铺和写字楼已经出现了资源紧缺的现象。

“在资源紧缺的情况下,现在我们很少和商户签订3年以上的租约,一般最多签订三年,并且优惠政策很少。”该人士告诉记者,目前高端商场再也不需要靠一些连锁店来驱动客源,因此公司也不会再出现更多的优惠政策。

对此,一位不愿具名的业内人士对记者分析称,星巴克“挪窝”显示出,虽然房地产带动了整个经济发展,但对实体经济的倒逼挤压已经逐渐显现。

“家乐福或成第二”

“随着首批引入外资企业合同的相继到期,一线城市或将迎来连锁店的关闭迁移潮。”丁利国告诉《华夏时报》记者。

商圈店面高企的租金,早已为人所诟病,星巴克并不是个例,这一点在外资商超尤为明显。

以家乐福为例,这家大型的跨国零售巨头近年来明显放缓了在中国一线城市扩张的步伐,因房租等成本的压力,在过去三年,家乐福至少在国内关闭了6家门店。

“除了星巴克和家乐福外,包括沃尔玛、7-11连锁店在续签合同时,都会考虑租金是否过高等。如果支付高昂租金,企业就难赚钱。”一位不愿透露姓名的零售业研究人士对记者说。

实际上,最典型的例子就是太平洋百货全面撤出北京市场。2011年底,位于北京东三环的盈科中心对太平洋百货提出上涨租金要求,遭到后者反对从而撤出。

相关资料显示,10年前,为了能够招揽大牌商家入驻,盈科中心以低租金为代价招揽租户。随着10年租约到期,面对盈科中心上涨租金诉求,太平洋百货撤出盈科店。

北京昭邑零商管理咨询有限公司首席咨询顾问刘晖曾对本报记者表示,前几年,百货商场的房租成本仅占全年营业额的5%,而现在大多数百货商场的房租成本已经突破10%,大量吞噬企业利润空间。

另外,有媒体报道称,受租金上涨影响最大的还包括实体书店。2010年,中国最大的民营书店“第三极”倒闭;2011年7月,北大南门“风入松”倒闭,2011年11月;“光合作用”倒闭……在与没有租金压力的网店进行的一场场摧枯拉朽的价格战中,除了有自己物业的新华书店,几乎所有的实体书店都成了房租飞涨的炮灰。有数据显示,2007年以来,全国倒闭关门的民营书店至少有一万多家。

房地产泡沫开始大范围影响实体经济,租金越来越高,星巴克已咽下一口苦咖啡,谁是下一个“星巴克”?

一位不愿具名的业内资深专家对本报记者直言:“很可能是家乐福。”据该人士透露,2014年,家乐福将有一批店面租约到期,能否承受业主大幅提租将是家乐福面临的一个严峻考验。

据了解,家乐福在全国65个城市有219家店面,其中2004年左右开设的店面约40家。根据大型商超10-15年租约惯例,家乐福门店将开始集中面临新租约问题。

据某媒体调查显示,对于大卖场来说,按照行业平均水平,可承受的租金范围在2元至3元/平方米/天,一旦房租超过3.5元/平方米/天的价格已经成为门店所能负担的红线,盈利就非常困难。但实际情况是,随着店面租金的上涨,目前在北京,已经很难在市中心区域找到日租金在3元每平方米以内的商铺了。

可见,如何解决高额的房租问题,已经是摆在家乐福面前的一道必答题。

对此,7月5日,记者致电家乐福相关负责人,该人士称需向领导核实后再回复。截至记者发稿,未收到相关回复。

事实上,近期已经数次传出“家乐福欲出售中国业务”的消息。虽然家乐福随即对此消息进行了否认,并强调表示“十分看好中国市场”,但不可否认的事实是,曾经的“商超教父”如今已经掀起关店潮,辉煌不再。

根据家乐福2012年全年财务公告,2012年该集团全年销售收入为865.58亿欧元,同比仅增长1%,创2005年以来最低水平。“粗放式扩张”的后遗症正让家乐福元气大伤。2014年,是否真的成为家乐福一道门槛?

一杯苦咖啡,不止是星巴克在饮。

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