一个工厂老板的地产十年:工厂五年利润不如炒一套房
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一个工厂老板的地产十年:工厂五年利润不如炒一套房

“今年感觉最难。”20年前就投身制造业,现在是深圳房地产投资圈里知名人物的何途说,“2008年,制造业不是真的难,就像得了心脏病,一电击,人就回来了。但现在是得了慢性病,要想短时间恢复很难。”

内容导读:今年40有余的皮具工厂老板徐饶是珠三角中小企业主投资房产获益的缩影,自2002年下海创业至今,他经历了制造业从疯狂走向低迷,也感受到了楼市的癫狂。先后买卖房子多达十余套的他,工厂五年的利润还赶不上投资一套房子的利润。

“今年感觉最难。”20年前就投身制造业,现在是深圳房地产投资圈里知名人物的何途说,“2008年,制造业不是真的难,就像得了心脏病,一电击,人就回来了。但现在是得了慢性病,要想短时间恢复很难。”

国家统计局发布的数据显示,虽然2013年上半年全国规模以上工业企业实现利润总额25836.6亿元,同比增长11.1%,但增速却比1-5月份回落1.2个百分点,其中,主营活动利润增速比1-5月份回落4.2个百分点。

制造业整体利润下降早已是不争的事实。如著名经济学家郎咸平近三年甚至多次公开表示“房价上涨的根本原因在于中国曾引以为豪的制造业在不断衰退。”广东省社会科学院企业管理与决策科学研究所所长林平凡,关注珠三角制造产业多年,他对南都记者表示,现在广东的制造业形势的确严峻,特别是以一些出口为导向的中小型制造业企业。

何途给记者算了一笔账,十年前,他工厂的一个普通技工一个月的薪水是800元,而现在已经涨到3200元/月。“并且现在每年还保持着10%以上的涨幅。”除了人工,汇率、原材料等成本也不断增长“相比十年前,我们厂今年的利润率已经下降了50%。”

如此形势下,何途专心炒房,他的朋友圈子也不乏这样的例子。尽管遭遇了限购限价限签等一系列调控,楼市却依旧上行,房地产的坚挺神话和制造业的持续萎靡形成明显反差,令很多小企业主不敢把多余的钱投到厂子里,而是投到房子里。甚至有人将工厂直接关门,成为职业炒家。这样的半路炒楼客,近年在深圳、广州等城市一抓一大把。

“制造业资金流入楼市”,这个在2008年曾被媒体广泛报道的现象,现在似乎又在变得更加普遍。

在以制造业为主的珠三角,随着经济环境恶化、订单骤减,能够存活的中小企业已大幅萎缩。特别是经历了2008年全球金融危机后,以外向型经济为主的东莞等地出现倒闭潮,钱途未卜的工厂老板试图抽资通过炒股、购房等方式进行资金保值。如今,外部经济环境依然低迷,工厂订单只减不增,回顾这些年经历的资金保卫战,他们发现在尝试过的多种投资渠道上,买卖房子能够创造的利润最高。

今年40有余的皮具工厂老板徐饶是珠三角中小企业主投资房产获益的缩影,自2002年下海创业至今,他经历了制造业从疯狂走向低迷,也感受到了楼市的癫狂。先后买卖房子多达十余套的他,在2008年金融危机后,经营的工厂营业额缩水80%,工厂五年的利润还赶不上投资一套房子的利润。和徐饶一样,弃实业,抽资投资房产,俨然已是很多珠三角城市中小企业主用于资金保值升值最普遍的做法。

2002年

开厂一年赚30万,10万首付在深圳买了套三居室

1964年出生于江西上饶的徐饶,1990年学校毕业后分配进入当地一家国企工作,当时他的薪水每月有100多元,工作单调,生活安稳。

这样的状态持续了五年左右。到了1995年,看到很多年轻人到改革开放排头兵的珠三角打工挣钱,不再安于现状的他,毅然决然买断工龄,怀揣2万元存款南下寻梦。“那个时候我已经31岁了,如果放在今天,估计没人会愿意放弃这种安稳的工作状态。”徐饶说,那个时候身边所有的年轻人都有着做老板的梦。

和其他创业者有所不同,徐饶南下深圳后,并没有立即开始实现自己的老板梦,而是寻找最合适自己的行业。“当时去了很多工厂,做过保安,去过五金厂,也在玻璃厂做过流水线工人,直到最后进入一家皮具厂,才发现这就是我寻找的。”徐饶说,进入皮具厂几天时间,他便熟悉了所有的流程,并发现这个行业创业起点低、来钱快。

到了2002年,已经熟稔皮具行业的他准备单干。“2002年11月份,我便在深圳龙岗横岗镇开起了自己的皮具贸易公司,主要生产钱包等皮具。”徐饶说,不到一年时间,自己便赚到了人生第一桶金———30万元。当时,已经结婚的他为了解决居住需求,拿了10万元作为首付款,在龙岗锦冠华城购买了一套98平方米的三居室,单价3300元/平方米。

“当时根本没有什么投资意识,买房子就是解决自己的居住需求。”徐饶说,彼时大家虽然手上有钱,但很少有人将目光锁定在房子上,一有钱就想换部好车。

2006年

工厂年营业额超千万元,在东莞连买两豪宅

虽然在深圳开设的皮具贸易公司为自己赚到了一大笔钱,但因其主要客户除了深圳外,还有一些客户在广州等地。“当时考虑到人力、运输成本,我想着把公司搬到东莞,这样就可节省一大笔钱。”徐饶说,到了2005年春节,他便将自己的工厂迁址到东莞厚街镇,在这里租下了一个3000平方米的厂房。

虽公司成立仅仅两年时间,但客户持续大量的订单需求让徐饶兴奋不已,在搬到东莞之前,他的工厂每年营业额已达到300-400万元左右。“工厂搬到东莞后,厂房租金低了很多,人力成本也比深圳低廉,运输成本也降低,利润自然就高了。”徐饶说,当时其工厂生产的皮具产品主要运往美国,工厂的营业额也迅速走高,从2005年开始,工厂的营业额高达800万元,2006年甚至突破千万元大关。

“当时工厂的纯利润约20%,确实赚了一些钱。2006年5月份,我在厚街东逸翠苑买了一套120平方米的三房,3600元/平方米。后来又在南城国际公馆买了一套210平方米的叠加别墅,7000多元/平方米。”徐饶说,当时让自己再次买房是受到上海房价迅速上涨的刺激。徐饶说,2005年底,天生对房子有着浓厚兴趣的他,在上海出差时在莘庄看了两套房子,当时只要4000多元/平方米,没想到春节后,他看过的房子涨到了5000-6000元/平方米。

“当时就觉得,如果房价这么疯涨,至少是能升值的。”徐饶说,于是他便以银行按揭的形式在东莞购买了两套房产。

2008年

工厂营业额、净利润都腰斩,后悔没抄到楼市的底

自2005年工厂搬到东莞厚街后,徐饶感受到了曾经只有梦里才有的辉煌。2005-2007年,其所在的工厂每年的营业额分别为800万、1000万和700万元。虽2007年工厂营业额相比之前有了下降,但他并没有意识到随之而来的将是制造业的黑夜。

时间进入2008年,随着全球金融危机席卷,珠三角迎来制造业史上最黑暗的日子,大批的中小型工厂随之倒闭关门。主要向国外提供货品的徐饶才发现事情不妙,工厂订单大幅骤减。“2008年,工厂的营业额一下子就降到了300多万,原来很多大客户基本不再下订单。”徐饶说,加上人力成本、运输成本等逐渐高企,自己工厂的利润也大幅锐减,从原来的20%纯利润降到10%左右。

看到制造业出现危机后,徐饶也不敢再把原来积攒的钱投入。“当时受金融危机冲击,2008年各地房价也开始出现跳水,我当时也在各地看房,想把钱投在房子上挣钱。”徐饶说,2008年底他曾到广州珠江新城、深圳宝安、珠海等地方看房,当时珠江新城的房子只需18000元/平方米,而宝安的房价也只需8000元/平方米,珠海就更低了,只需要4000元/平方米。

“现在回想起来,当时还是太贪了,一直想着等房价再低一点出手。结果,随着央行救市,房价又一下子涨起来了,就不敢买了。”徐饶说,因当时工厂订单很少,利润也很薄,他基本都在各地看房。

不过,虽住宅的高起高落让徐饶一再退却,但很快他把目光转到了商铺。“当时,我到惠州去玩,发现有个义乌小商品城在卖铺位,25平方米的商铺总价仅要10万元,我当时就买了3个。”徐饶说,如今铺位已比原来翻了一倍,且每月还有固定的租金。

2011年

卖设备、缩厂房,两套房子一转手净赚80万元

徐饶说,自2008年之后,工厂的营业额再度萎缩。从2009年至今,工厂每年的营业额只有不足200万元,最低时只有百万元。工人数量也从最多的400人下降至现在的十余人。虽在此期间他也想过各种办法让工厂实现转型,但因外部环境低迷,每次尝试均以失败告终。

“现在工厂每年的利润只有十多万元,买卖房子赚的钱也比工厂这几年的利润高。”徐饶说,2011年他将原来已经停掉的机器设备卖掉了,租赁的厂房也从原来的3000平方米降到了1000平方米。

“不仅仅是我,和我有着同样情况的企业至少有六成,目前订单都不理想,且一步步都在滑坡。”徐饶说,根据他的观察,在制造业领域也出现了两极分化,没有核心产品的中小企业基本都是夫妻档,这样的场景在东莞大朗、厚街等地均可以找到。

除了把原来带给他高额收入的设备卖了外,从2010年开始,他陆续将原来购置的房产也进行了更新。去年6月份,他把在东莞厚街购买的房子以6000元/平方米卖出,比原价涨了2000多元/平方米。而国际公馆的叠墅今年4月以近300万元总价卖出,刨除50万元的装修费和银行利息外,两套房子他赚了约80万元。

此外,除了东莞的房子卖了外,最早在深圳购买的房子他也在两年前卖了,这个原来只有3300元/平方米的房子在卖的时候已经涨到了10000元/平方米,收益超过50万元。

除了售出的住宅有比较丰厚的回报外,徐饶说虽之前在惠州购买的商铺目前也经营得不错,除自身物业涨价外,每月的租金回报也比较理想。他还表示,自己投资房产也有眼光失灵的时候,2010年在惠州淡水购买的一间临街商铺至今无起色,交付至今没有租出去,价格也没出现上涨。

2013年

不敢再投钱到工厂,余钱都买了房

从创办工厂至今,在徐饶手上前后经手的物业已超过10套。

目前,除去已经售卖的住宅外,徐饶手上目前还持有4间商铺和3套住宅。徐饶说,陆陆续续把之前购买的房子卖掉后,去年自己手上突然有了许多现金。

“担心自己会把钱花掉,最后又买了房子,至少从目前来看是保值的。”徐饶说,去年7月份,因受限购政策等影响,他把深圳原来购买的房子卖掉后,又在深圳龙岗百合盛世购买了一套130平方米四房。“当时单价11000元,现在好像又涨到15000-16000元/平方米了。”徐饶说,目前他准备将房子装修后,给儿子读书用。今年1月、4月,他还在东莞的玫瑰公馆和中信森林湖兰溪谷各买了一套房,都是90平方米以上的中大户型。

“我也不是多么热衷房地产投资,但现在工厂订单不景气,炒股等其他投资渠道被堵死后,只有房地产目前来看至少能起到保值的作用。”徐饶说,以自己的看法,目前的房价已很难像以前有高利润回报了,以后可能在房产投资上会更加谨慎,特别是商业地产。

但问题是,找不到别的更好的投资渠道,尤其没信心再增加工厂方面的投入,徐饶自称不断买房是无奈的选择。“实业不赚钱,股票长期被套,抽资到房产领域投资,可能是中小企业主资金保值最普遍的做法。”徐饶说和自己一样在珠三角城市经营工厂的人,大部分在投资房产。

“如果制造业大环境依然这么低迷,有可能我在明年中会把工厂停掉,转型做一些其他的事情。”徐饶一边说高昂的人力成本和原材料上涨已让他失去了信心,一边还是心存希望:“如果未来经济环境向好,国家对于制造业的扶持力度加大的话,我可能会把钱投入到产业里,毕竟实业经济才是根本。”当然,这里还有个原因在于虽然在投资房产上获得了不错的收益,徐饶担心的是“房价不可能永远只涨不降”。

(注:应受访人物要求,徐饶、何途采用化名。)

徐饶十年买卖房产情况一览

2003年买入深圳龙岗锦冠华城98平方米三房,3300元/平方米。

2006年买入东莞厚街东逸翠苑120平方米三房,3600元/平方米;买入东莞南城国际公馆210平方米叠加别墅,7000元/平方米。

2008年买入惠州义乌小商品城三间20平方米商铺,总价30万元。

2010年买入惠州淡水一20平方米临街商铺,总价20万元。

2011年卖出深圳龙岗锦冠华城98平方米三房,10000元/平方米,比买入时贵了约66万元,涨价200%。

2002年卖出东莞厚街东逸翠苑120平方米三房,6000元/平方米,比买入时贵了约29万元,涨价70%;买入深圳龙岗百合盛世130平方米四房,11000元/平方米。

2013年买入东莞南城玫瑰公馆94平方米三房,9200元/平方米;卖出东莞南城国际公馆210平方米叠加别墅,近300万元,比买入时贵了153万元,涨价110%;买入东莞中信森林湖127平方米三房,9400元/平方米。

专家观点

楼市又到一高峰期,实体经济资本入楼市很正常

叶檀著名财经评论员

实体经济资本进入楼市,是正常现象,因为楼市又进入到一个高峰期。现在普遍对未来还是看好的。有的地方的确存在泡沫,但不少地方的楼价还在涨。和制造业比利润,无疑房地产行业更加有优势。实际上,实体经济虚拟化的情况很严重,扶持制造业没有响应的手段。但还是建议分散投资,同时实体经济难做,主要是传统的制造业难做,如何实现制造业智能化创业等等,都是可以思考的路径。

传统制造业面临很大困境

金心异深圳市政协委员

实体资金进入楼市本来很正常,资金就是资金,哪里有利益去哪里,这是市场行为。但问题在于制造业环境越来越恶劣,劳动力、土地、原材料成本不断上涨,传统制造业的确面临很大的困境。

今年制造业艰难是因多年叠加效应,需政府引导扶持

林平凡广东省社会科学院企业管理与决策科学研究所所长

今年制造业很艰难,并非突发性原因,而是这些年大环境以及成本不断提升导致的叠加效应,但考虑到制造业在广东的经济地位是不会改变的,因此,眼下相当于制造业优胜劣汰的一个过程,转型升级已经迫在眉睫。特别是一些代工企业,以前只懂得埋头苦干,以后还要抬头看路,参与市场竞争才能生存。而实体资金大量入楼市,显然不利于制造业自身的升级转型,这也需要政府方面给予多一些的引导与扶持。

房地产也是只“烂苹果”

肖小平中联地产二手房研究院总经理

实体经济资本流入楼市,但现在的房地产投资未必是好的选择,可能也是一些投资者不懂别的东西。总体来说,现在楼市价格、门槛、税费都比较高,成本已经上升,未来上涨空间有限。短期内投资收益很难有大的回报。而说长期升值,可能也全凭一股信心。我认为主要原因还是对于投资,没有太多选择。在投资渠道的篮子中,股票、黄金等等都是烂苹果,可能房地产只是其中烂得不是那么厉害的一只。而对于长远的楼市,我个人的看法,我国的抚养比已经在2013年达到一个顶峰,随着人口红利的缩小,房地产也会受影响。根据日本的经验,在抚养比达到顶峰后的第四年出现房地产泡沫。因此,我估计2017-2018年,房地产市场可能会产生一个波动。

对话

从工厂主到职业炒房客:

“很多人都听我的开始投资房地产了”

南方都市报:你20年前就开厂,现在是房地产圈知名投资客,何时开始转变的?

何途:我是在2003-2004年的时候,因为孩子的上学问题,在深圳买了一套学位房,后来对房地产市场熟悉后,开始专职炒房。

南都:为什么会成为专职炒家?

何途:在工厂相对稳定后,公司经营模式架构都已经相对成熟,可以交给下面的人去做。而且现在制造业的利润不断下降,我们现在的利润相比十年前已经下降了起码50%,而且成本还在逐年上升。我的工厂现在也完全是以规模制胜,否则靠利润率早饿死了。这样一比,显然投资买房好挣多了。

南都:这些年投资买房挣了多少?

何途:这个不好说,但肯定比当初如果继续投资制造业要赚钱多多了。当时我有些朋友同样赚了钱,继续投资制造业的,现在都还是那个样子。可能这个时代就是这样的,选择一不同,后面就会大不一样。所以,他们其中有些人,现在都开始听我的,开始投资房地产。

南都:你看你自己的现象挺普遍吗?

何途:是的。跟我合作的很多鞋厂、供应商这几年都在不断地关门不断地换,其中就有不少人跟我一样关厂进楼市。比如另一朋友早年开厂赚了些钱,后来拿出一部分投资餐饮,一年就亏了100多万,股票也亏了好几十万元,当时房地产只是他的一小部分投资。现在他说:“回头一看,只有炒楼是赚的。”于是维持工厂现状,全部投资入楼市。

南都:不少人觉得现在楼市政策环境未明,楼市一枝独秀很难持续,你怎么看?

何途:宏观调控政策什么的,我全不看。但是我也有自己的投资理念,不是看到房子就动心。我现在只投资三类物业,一是能带来租金收益的,包括商铺、优质住宅,剩下的就是市中心的豪宅和小产权房。有租金收益,代表风险性减小,而市中心的豪宅稀缺了,人们有钱了,居住要求提高了,但市中心的豪宅数量就那么多,再贵也会有人买。而对于小产权房,我也是一栋栋买。刚需产品从来不在我的投资之列。

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