北京核心商务区寸土寸金。我创办的“世鳌商务中心”选一个高端写字楼，租下一整层，分隔成小型办公室，按每个工位两三千块钱出租。每个商务中心不仅有共用的大小会议室，还有免费的现磨咖啡、训练有素的前台接待人员。同时提供包含行政、财务、法律、人力资源的“服务包”。
北京核心商务区寸土寸金。我创办的“世鳌商务中心”选一个高端写字楼，租下一整层，分隔成小型办公室，按每个工位两三千块钱出租。每个商务中心不仅有共用的大小会议室，还有免费的现磨咖啡、训练有素的前台接待人员。同时提供包含行政、财务、法律、人力资源的“服务包”。
目前在租客户2000多家，主要是外企驻京代表处和初创企业。收入来自两方面：一是租金，二是行政商务服务费。两者几乎各占一半的比例。2011年预计收入为1.5亿元，毛利率为80%。
我于2007年底在北京创办世鳌商务中心，在北京核心商务区为客户提供办公室租赁及商务服务。我们的成长速度很快，第一年只有1家商务中心，第二年有2家，第三年4家，第四年10家(其中两家正在建设)。
我们定位的客户，是国内初创型企业。但实际上有一半以上的客户是外资企业驻京分公司代表处，以及跨国公司在中国的临时项目组。这些客户多是智力密集型企业，人数较少，但员工素质高，对办公地点及工作环境要求较高。
因此，我们的商务中心基本位于北京核心商务区的高端写字楼内，如朝阳区的国贸CBD区域等。如果你想在这里租办公室，入驻门槛极高，起租面积至少是300—500平方米，每平方米的月租约为400—500元。这样下来，租金就很吓人，而且还有行政办公配套的投资。
如何解决他们的这些需求?2007年我从美国回来，发现了这个商机并创办了“世鳌商务中心”。
我们在高端写字楼租下一层楼，经过整体装修，把它规划成一个五星级酒店般的办公场所，我们称之为“商务中心”。其面积一般在2500平方米左右，不仅有办公室，还有豪华的前台大厅、多种规格的会议室、总裁办公室，以及可免费喝咖啡的休闲中心。
而实际办公区域，一般占整层楼面积的30—40%左右。我们把它分隔成独立的小型办公室，可分别容纳1至10人，并配备了所有办公设备，比如高档办公桌椅、电话及网络、大小文件柜等。
客户一旦签署合同，可马上入住办公。从而省去租赁写字楼的谈判、装修消防报批及购买办公设备等琐碎事情，不仅节约了时间和投资成本，还提高了效率。
我们的收费模式，是根据公司规模按工位收费。通常每个工位每月收取2500—3500元左右。与传统办公模式相比，我们能为客户节省40%左右的成本。
而且，由于写字楼是整层租下来，租期一般长达十年，租金就便宜很多。比如，我们在朝阳区租的楼层，两年前业主出租给我们是每月150元每平方米(我们和业主约定，租金每三年调整一次，涨幅为5%)，但现在该地段租金已涨到一个月450元每平方米了。
当然，世鳌商务中心提供的不仅仅是办公场所，还提供了办公所需要的全面的行政商务，包括私人秘书、翻译、财务、法务、IT、人力资源、培训等。
其实，这些服务都是企业的刚性需求。客户通过把这些非主营的服务项目外包给我们，可以节省时间和精力，专注于创造自己的核心价值。
对于这些服务项目，我们是按照“服务包”收费。客户根据我们的服务项目菜单，可选择不同的服务包。
这种服务包的方式，往往能为客户带来很大效益。因为单个客户的需求可能较小，谈判能力也弱，但我们把这种碎片式的需求整合起来，统一和服务商谈判，议价能力就强了许多，而且非常稳定。举个例子，如果客户采购私人律师服务，一整套下来可能要花费5万元。但若采用我们的服务，只需付5000元就可以了。
做连锁办公室租赁，最重要的是出租率。一旦办公室空置就可能损失很大。目前，我们的出租率达到了80%以上，而通常70%的出租率就能实现盈亏平衡。
许多和我们同时成立的公司，做了一两年后就死掉了。而我们能生存下来并不断扩张，主要是由于我们在前两年锻炼下来的运营能力，其中最重要的是服务。
比如，员工要像小蜜蜂一样围绕客户，并提供让他们满意的服务，我们称之为“小蜜蜂服务”。如免费为客户提供员工打卡服务、晚上加班服务等等。同时，我们在公司内部建立“微创新”管理体系，鼓励员工积极对客户管理提出创新建议，最大程度满足客户需求。
我们还开发了一套“企业内部运营信息系统”，把员工的工作流程简单化、标准化，以提高效率。
目前我们在租客户有2000多家。2011年度预计营业收入达1.5亿元，毛利率达到80%。其中，办公室租金收入和行政商务服务收入各占50%。
公司未来三年将进入高速增长期，我们将在全国成立100家商务中心。并且通过搭建互联网云服务平台，实现商务服务模式的规模化发展。
创富志专栏作家王戈宏点评：
世鳌的模式在北京并不是唯一一家。笔者的朋友也有类似的企业在运营，只不过面对的是中低端市场。
这种模式的关键，是物业的溢价能力和执行力。虽然它可以通过快速租赁实现资本的杠杆效应，但装修成本的投资和前期租金的投入都离不开资本。
“资本+品牌+服务”以及快速规模化，可能是企业竞争力的关键要素。
创富志专栏作家格日勒图点评：
“世鳌”是典型的将商业地产、增值服务和其他资源整合，并进行连锁扩张的商业模式。其盈利能力主要依靠规模和管理服务水平，特别适合愿意将办公室和行政等服务外包的中小企业。
公司面对的最大挑战是无法形成长期稳定的客户，必须不断地招揽新客户。而且它提供的增值服务水平，很难达到客户的高标准要求。很多企业在做大做强后会离开世鳌，建立自己的办公行政中心。
在各地有大量孵化中心或创业基地的模式，与“世鳌”类似，但它们并不是以“孵化器”本身盈利，而是以培养小微企业做大做强为己任。“世鳌”反其道而行，抓住了为小微企业降低行政成本的市场空间，是值得全身心投入的好生意。
创富志专栏作家陶涛点评：
“世鳌”的模式，是长期租赁大面积的物业然后再转租。但是它针对中小型租户的高端需求，提供了更加个性化的服务。
该模式在实际经营中，有两个关键点：一是公司通过对商业楼宇租赁市场的准确判断，获取低成本、高性价比的物业。二是对中小企业的物业租赁需求和创业服务需求的准确把握。
从上市角度看，如果是单纯的物业长期租赁再转租的业务，很难获得证券监管部门的认可。但如果是定位于中小创新型企业的孵化服务，能够在电子商务、数据库服务等方面，提供更加有价值的业务种类，则更会受到资本市场的认可。
创富志专栏作家曹迪军点评：
1、世鳌的模式并不是首创，但其规模应该在同类模式中排名靠前。
2、它采用大面积包租并分片转租的方式，确实很受业主欢迎，因为世鳌可以帮他们省去分开租赁的麻烦。换句话说，它是为上游提供了“整体分包”的服务，以此换取上游认可。对下游来讲需求非常明确，不细说。
3、这个模式在运作过程中，会遇到分租地不能工商注册的障碍，这跟各地工商的规定有很大关联。因此也会成为跨地域发展的一个小障碍。
4、此商业模式跨地域发展的空间不是很大，特别是往二三线城市发展的难度比较大。
5、法律上，需要规避承租人的违法行为对世鳌造成影响。
匿名用户
