【案例】世鳌商务中心创始人口述:如何出租五星级酒店一样的办公室?
刘天飚 刘天飚

【案例】世鳌商务中心创始人口述:如何出租五星级酒店一样的办公室?

北京核心商务区寸土寸金。我创办的“世鳌商务中心”选一个高端写字楼,租下一整层,分隔成小型办公室,按每个工位两三千块钱出租。每个商务中心不仅有共用的大小会议室,还有免费的现磨咖啡、训练有素的前台接待人员。同时提供包含行政、财务、法律、人力资源的“服务包”。

北京核心商务区寸土寸金。我创办的“世鳌商务中心”选一个高端写字楼,租下一整层,分隔成小型办公室,按每个工位两三千块钱出租。每个商务中心不仅有共用的大小会议室,还有免费的现磨咖啡、训练有素的前台接待人员。同时提供包含行政、财务、法律、人力资源的“服务包”。

目前在租客户2000多家,主要是外企驻京代表处和初创企业。收入来自两方面:一是租金,二是行政商务服务费。两者几乎各占一半的比例。2011年预计收入为1.5亿元,毛利率为80%。

我于2007年底在北京创办世鳌商务中心,在北京核心商务区为客户提供办公室租赁及商务服务。我们的成长速度很快,第一年只有1家商务中心,第二年有2家,第三年4家,第四年10家(其中两家正在建设)。

我们定位的客户,是国内初创型企业。但实际上有一半以上的客户是外资企业驻京分公司代表处,以及跨国公司在中国的临时项目组。这些客户多是智力密集型企业,人数较少,但员工素质高,对办公地点及工作环境要求较高。

因此,我们的商务中心基本位于北京核心商务区的高端写字楼内,如朝阳区的国贸CBD区域等。如果你想在这里租办公室,入驻门槛极高,起租面积至少是300—500平方米,每平方米的月租约为400—500元。这样下来,租金就很吓人,而且还有行政办公配套的投资。

如何解决他们的这些需求?2007年我从美国回来,发现了这个商机并创办了“世鳌商务中心”。

我们在高端写字楼租下一层楼,经过整体装修,把它规划成一个五星级酒店般的办公场所,我们称之为“商务中心”。其面积一般在2500平方米左右,不仅有办公室,还有豪华的前台大厅、多种规格的会议室、总裁办公室,以及可免费喝咖啡的休闲中心。

而实际办公区域,一般占整层楼面积的30—40%左右。我们把它分隔成独立的小型办公室,可分别容纳1至10人,并配备了所有办公设备,比如高档办公桌椅、电话及网络、大小文件柜等。

客户一旦签署合同,可马上入住办公。从而省去租赁写字楼的谈判、装修消防报批及购买办公设备等琐碎事情,不仅节约了时间和投资成本,还提高了效率。

我们的收费模式,是根据公司规模按工位收费。通常每个工位每月收取2500—3500元左右。与传统办公模式相比,我们能为客户节省40%左右的成本。

而且,由于写字楼是整层租下来,租期一般长达十年,租金就便宜很多。比如,我们在朝阳区租的楼层,两年前业主出租给我们是每月150元每平方米(我们和业主约定,租金每三年调整一次,涨幅为5%),但现在该地段租金已涨到一个月450元每平方米了。

当然,世鳌商务中心提供的不仅仅是办公场所,还提供了办公所需要的全面的行政商务,包括私人秘书、翻译、财务、法务、IT、人力资源、培训等。

其实,这些服务都是企业的刚性需求。客户通过把这些非主营的服务项目外包给我们,可以节省时间和精力,专注于创造自己的核心价值。

对于这些服务项目,我们是按照“服务包”收费。客户根据我们的服务项目菜单,可选择不同的服务包。

这种服务包的方式,往往能为客户带来很大效益。因为单个客户的需求可能较小,谈判能力也弱,但我们把这种碎片式的需求整合起来,统一和服务商谈判,议价能力就强了许多,而且非常稳定。举个例子,如果客户采购私人律师服务,一整套下来可能要花费5万元。但若采用我们的服务,只需付5000元就可以了。

做连锁办公室租赁,最重要的是出租率。一旦办公室空置就可能损失很大。目前,我们的出租率达到了80%以上,而通常70%的出租率就能实现盈亏平衡。

许多和我们同时成立的公司,做了一两年后就死掉了。而我们能生存下来并不断扩张,主要是由于我们在前两年锻炼下来的运营能力,其中最重要的是服务。

比如,员工要像小蜜蜂一样围绕客户,并提供让他们满意的服务,我们称之为“小蜜蜂服务”。如免费为客户提供员工打卡服务、晚上加班服务等等。同时,我们在公司内部建立“微创新”管理体系,鼓励员工积极对客户管理提出创新建议,最大程度满足客户需求。

我们还开发了一套“企业内部运营信息系统”,把员工的工作流程简单化、标准化,以提高效率。

目前我们在租客户有2000多家。2011年度预计营业收入达1.5亿元,毛利率达到80%。其中,办公室租金收入和行政商务服务收入各占50%。

公司未来三年将进入高速增长期,我们将在全国成立100家商务中心。并且通过搭建互联网云服务平台,实现商务服务模式的规模化发展。

创富志专栏作家王戈宏点评:

世鳌的模式在北京并不是唯一一家。笔者的朋友也有类似的企业在运营,只不过面对的是中低端市场。

这种模式的关键,是物业的溢价能力和执行力。虽然它可以通过快速租赁实现资本的杠杆效应,但装修成本的投资和前期租金的投入都离不开资本。

“资本+品牌+服务”以及快速规模化,可能是企业竞争力的关键要素。

创富志专栏作家格日勒图点评:

“世鳌”是典型的将商业地产、增值服务和其他资源整合,并进行连锁扩张的商业模式。其盈利能力主要依靠规模和管理服务水平,特别适合愿意将办公室和行政等服务外包的中小企业。

公司面对的最大挑战是无法形成长期稳定的客户,必须不断地招揽新客户。而且它提供的增值服务水平,很难达到客户的高标准要求。很多企业在做大做强后会离开世鳌,建立自己的办公行政中心。

在各地有大量孵化中心或创业基地的模式,与“世鳌”类似,但它们并不是以“孵化器”本身盈利,而是以培养小微企业做大做强为己任。“世鳌”反其道而行,抓住了为小微企业降低行政成本的市场空间,是值得全身心投入的好生意。

创富志专栏作家陶涛点评:

“世鳌”的模式,是长期租赁大面积的物业然后再转租。但是它针对中小型租户的高端需求,提供了更加个性化的服务。

该模式在实际经营中,有两个关键点:一是公司通过对商业楼宇租赁市场的准确判断,获取低成本、高性价比的物业。二是对中小企业的物业租赁需求和创业服务需求的准确把握。

从上市角度看,如果是单纯的物业长期租赁再转租的业务,很难获得证券监管部门的认可。但如果是定位于中小创新型企业的孵化服务,能够在电子商务、数据库服务等方面,提供更加有价值的业务种类,则更会受到资本市场的认可。

创富志专栏作家曹迪军点评:

1、世鳌的模式并不是首创,但其规模应该在同类模式中排名靠前。

2、它采用大面积包租并分片转租的方式,确实很受业主欢迎,因为世鳌可以帮他们省去分开租赁的麻烦。换句话说,它是为上游提供了“整体分包”的服务,以此换取上游认可。对下游来讲需求非常明确,不细说。

3、这个模式在运作过程中,会遇到分租地不能工商注册的障碍,这跟各地工商的规定有很大关联。因此也会成为跨地域发展的一个小障碍。

4、此商业模式跨地域发展的空间不是很大,特别是往二三线城市发展的难度比较大。

5、法律上,需要规避承租人的违法行为对世鳌造成影响。


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