从二房东到白领公寓
武云溥 武云溥

从二房东到白领公寓

罗意的创业经历和教训可能比这个叫“寓见”的项目更有意思。

一生寻找,只为遇见。

罗意在自己的名片背面印了这样一句话。他是“80 后”、农村出身、北大毕业、
典型“北漂”青年。在繁华都市里,像他这样的人绝大多数都经历过租房生活,找到一
处理想的栖身居所并不容易。

罗意走出校园就当起了“二房东”,如今他的创业项目也与此相关——为城市白领
提供有品质的长租公寓。他的品牌叫“寓见”。

专业二房东8

我已经做了七年多的“二房东”。

2007 年7 月我从北大俄语系毕业,没找工作,就想着自己创业。但是完全没有方向,想先找个地方住下来再说,就在清华附近租了个平房。那个小院有三间小屋,一共20 多平米,我租了其中一间4 平米的,还有两间一直没人租,我看挺可惜的,清华附近找房子很难啊。后来我把另两间也租下来了,里面放个上下铺的床,然后在水木清华论坛上发帖把房子租出去。租客交了定金,我拿定金去买二手的洗衣机和空调配上,就这样开始当二房东。

这两间小屋每个月能收1900 元租金,解决了我的生计问题。8 月我又在清华南门找到一处两层的地下室,十几个小房间,租给考研的学生。学校周边这种地下室是供不应求的。同时北大东门还有个三间的平房我也租下来,能放20 多个床位。这两个项目一个月有六七千块钱利润,我感觉二房东这个买卖有点意思,现金流很不错。

到2007 年冬天,我一狠心,找我的老师同学朋友各种关系,借了11 万多块钱,又租了清华西门外一片很大的平房,58 间,都是当地农民自己盖的房子。以前的房东们不懂运营,很多房子空着租不出去。他们租给我的价格是四百块钱一间,每间房我再投入两百块,买床、书柜、床单、垃圾桶、窗帘这些基本生活用品,全是二手的。那时候我的成本控制就特别好,垃圾桶五块,窗帘十块,都是很便宜的投入。简单布置好的房间可以租到六百五,我到几个学校论坛上发帖,一个月时间全租出去了。

这个项目运营了五年,一个月纯利有一万多块。租房的有单人也有小情侣,我就
不用上下铺了,都是一米二的双人床。我发现只要把室内环境布置得比别的群租房稍微好点,生意就会很不错。

另外一个体会就是房间要尽可能集中,便于管理。群租房我也做过,2008 年4 月我在知春路盘下来十几间群租房,做了一年多,结果没挣着钱。近二十套房子分布在好几个小区里,一套房里住十几个人,甚至有一个三居室住了三十多个人,管理特别麻烦,不光有安全问题,还要管水电维修等等杂事,收房租也要到处跑。

最后这些房子我转手给了一个高中同学。

做餐饮失败9

2008 年北京奥运会极大提高了人们对租房市场的预期,我发现拿不到房源了,所有的房子都是天价。我仔细算了账,首先凭我手里的钱根本拿不到好房子,其次我判断这时候租房市场处于高风险运行阶段,搞不好就要赔钱。所以2008 年我除了保留清华附近的项目,就没有再拓展租房业务,转去做了餐饮。

我找到的合作伙伴于洪胤也是高中同学,他比我小一届,2008 年从吉林大学毕业,看我在北京当二房东挺滋润,就过来准备一起干。我俩有段时间每天满街跑找房子,偶然看见路边一家餐厅特别火,叫“杜氏酸辣粉”,很简单的小吃。我俩一尝,味道不错,就说干脆咱们也干这个吧。租房和做小吃在我们看来都是差不多的买卖。

我们就去找这个酸辣粉的老板谈加盟。后来的事实证明餐饮不是这么好做的,我们把很多事情想简单了。当时我们开了两家店,一家在一个民办学校里边,还有一家在一个中专学校里。我是从学校出来的,老想围绕校园做生意。我们估算客流量的办法就是去数宿舍,有多少宿舍你就知道大概有多少人,人多的地方一定有生意做。

但是我们这个判断方法错了,实际上中专学校都招不满学生,修了很多宿舍楼都是空的。另外北京的中专和民办院校里面大部分是本地学生,一到周末全回家了。一家店一个月挣五六千块钱的微利,做这个的意义就不大了。

我跟于总都是四川人,从小就吃重庆小面,做酸辣粉虽然没赚到钱,但促使我思考用类似的标准化做法来做小面。2010 年,我们创立了小面品牌“面说山城”。

我和于总找了九个大学同学,凑了四十多万,陆续开了三家直营店,还有十几家加盟店。做到2012 年3 月,我们把三家店都关了,这次创业又宣告失败。

失败的原因在于定位错了。我们想做以小面为核心的主题餐厅,8 块钱一碗面,再做点配套的其他产品。可实际上重庆小面很难形成系列产品,一般人进来吃碗面就走,他也不可能天天来吃小面。8 块钱是低端小吃的定价,我和于总都是农村孩子出身,想的是实惠好吃,但我们的餐厅装修又比路边摊好,这样的定价在北京是不可能做下去的。如果像康师傅私房牛肉面那样,一碗面28块钱左右才有机会。

这些都是创业的教训。2012 年3 月我和于总关掉公司,把这个品牌五万块钱卖给了做酸辣粉的那个老板。那段时间每天晚上我把自己关在房间里狂喝可乐,一根接一根抽烟,满脑袋都是问题,可是我解决不了。

服务式公寓10

人还是得做自己熟悉的事情,我决定重操旧业。2012 年,北五环来广营有个老宾馆改造,有123 个房间,改成了出租房。业主把基本的装修已经做完了,我抓住机会投了五十万,承包了这栋楼。

我又投进去二百多万做室内环境改造,然后用一个月时间把一百多个房间全租出去了。这种老房子有很多问题,漏水漏电、墙面开裂等等,后期运营维护的成本很高,房客住进去的体验也不好。我发现这是个无底洞,就又转手卖掉了。

2012 年冬天我开始认真反思,想清楚了几个问题。第一,像北京上海这样的一线城市,租房市场的需求还远远没得到满足,一定还有很大的上升空间。第二,这个行业目前提供的产品还很粗糙,在北京租房没有用户体验可言。第三就是市场秩序混乱,无论中介还是二房东,名声都不好,租房产生的纠纷也很多。综合这几点,我认为在出租屋和快捷酒店之间,还存在着很大的市场空白——针对白领阶层的,具备一定硬件品质、规范化管理和相对实惠价格的长租公寓。

2013 年我和于总用了几个月时间做市场调研。在我们筹划这件事的时候,已经有其他商业机构瞄准了这块市场,并且抢先开发出了产品。链家的“自如寓”已经开出了第一家店,我们跑去一看,这就是我们想做的事啊!这家店做了165 间房,都是小户型、精装修,一层大堂做了很大面积的公共区域。这个项目市场反响很好,链家就加快了开店速度。

我感觉到了紧迫,也坚定了信心:租房市场很大,还可以容纳多家不同形态的公司。我想做的产品渐渐有了轮廓:小户型、标准化装修、连锁业态,主流客户应该是一年以上租期的。我做了多年二房东,知道租房这个买卖,稳定是最重要的,只有稳定才能摊薄成本。

针对链家的产品我做了一些功能优化,比如增加衣柜收纳空间、阳台,因为居家过日子你要晾衣服,这是公寓和酒店的差别。自如寓第一家店室内装修走的是小清新文艺范儿,但是他们后来发现真正的文艺青年不是主流客户,因为链家的定价还是偏高的。自如寓的第二、第三家店就开始有意识使用深色调室内设计,强调商务感,但是搞租房运营的人看了就知道,它那个房间里有很多好看但不实用的设计,挤压了收纳空间。而我想给年轻人一个家的感觉,住在家里就要讲求实用、舒适,尽可能多利用空间。

2013 年10 月,我们的“寓见”项目正式启动。我和于总加上另一个合伙人,每人拿出100 万元开始干这个事。我们看过很多物业,终于敲定了亚运村一栋商住楼里的两层,一共77 个房间。

如果做酒店,选址要求交通便利,靠近商业中心,但是我要做“家”,就不需要那么繁华的地段,相对幽静一点更好,周边生活设施齐备就行了。对硬件的要求是厨房、卫生间、卧室、客厅、小阳台都得有,基本达到如家之类快捷酒店的标准。服务方面,我当然希望营造社群的氛围,但要把握一个度,如果聚餐、爬山之类的活动过多,也会破坏“家”的感觉。我们给租客提供每周两次的免费室内保洁,还有免费搬家服务;楼层里有一片不太大的公共区域,没事可以约朋友喝杯咖啡聊聊天,饮料也是免费的。

我的推广渠道仍然是网络,在58 同城、赶集网发帖,现在90% 以上的房间都租出去了。这个项目总共投入资金近四百万,装修占大部分。我们主流户型是35 平米左右的一居室,月租在4500 元左右,比自如寓性价比要好。

除了自如寓,现在市场上和我们同类型的竞争品牌还有魔方城市公寓、普乐门、新派公寓等。魔方城市是规模最大的,从南京起家,引入华平投资,现在全国有几十家店、大约六千套房。

我给寓见的定位叫“经济型服务式公寓”。我们是小型创业公司,团队一共只有五个人:我和于总、两个店面助理、一个保洁员。这几个人完全可以管理几十间房并服务所有租客,人力成本比其他大公司要低得多。

我现在主要考虑两件事:一是找投资,已经在和一些投资机构接触了,如果能有一千万左右的钱进来,我可以再开三到五家店。做这个行业必须得有规模效应,要打品牌。第二是我想引入众筹的模式,吸引一些个人的小额投资。房子本身是资产增值工具,我的现金流很好,收益也有明确预期,这个生意是稳扎稳打的。也许你是我的租客,寓见给你在城市里提供一个暂时的家;也许你还可以是我的股东,寓见能让你的钱再生钱。

寓见 白领公寓 罗意
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