短租行业打响整合战?破解行业发展密码:潜力与挑战并存
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短租行业打响整合战?破解行业发展密码:潜力与挑战并存

在线短租市场已经从起步期,进入快速发展阶段。

顾问:张孝荣

主笔:孙怡

调研支持:刘烔言、周琴

2016年开年,互联网行业什么热点最吸引眼球? 是以papi酱为代表的众多网红井喷,是直播平台扎堆的百播大战,抑或是分答的知识分享热度爆发,还是苹果投资滴滴的10亿美元…..这些事件的背后,都或多或少的渗透着一个共同内核:分享经济。

现在我们将视角移入分享经济的一大典型行业:在线短租,会发现分享经济在这个行业也正在悄然发酵:独角兽途家收购蚂蚁短租,掀起行业新篇章,海外民宿住百家挂牌新三板,小猪短租等企业引入明星房东吸引众多关注,一家民宿等新进入者亮点频生。

然而,相比以滴滴和uber所在风生水起的出行分享行业,在线短租行业多少发展的相对有点“低调”,但在Airbnb这个行业巨头的光环笼罩下,在线短租又给人极大的想象空间。那么对于国内在线短租这种新兴的业态而言,该如何解读它的现在和未来,机遇和挑战呢?

新业态崛起:数百亿潜力,等待爆发

在线短租是分享经济在住宿市场形成的一种新兴业态,指个体将闲置房源,通过在线短租平台与他人进行按日短期租赁,进而获得房租收入的经济现象,区别于连锁酒店的标准化住宿、线下分散的民宿、客栈、家庭旅馆,二手房长租市场等,是互联网的方式对于社会闲置资源的重新分配和再利用。

对于在线短租这种新兴的业态,据测算,目前无论是从市场规模,还是房源数来看,现阶段仅达到市场潜力的10%左右,还有非常大的市场潜力没有释放。

九成潜力市场尚待开拓

据测算,国内在线短租的潜在市场规模2015年为500亿元左右,2018年有望达到700亿。目前据艾瑞咨询2016和易观智库统计,2015年在线短租市场为40亿元左右,现阶段仅达到市场潜力的10%左右。

测算公式如下:2015年国内在线短租的潜在市场规模(元)=2015年国内自由行的旅游住宿市场规模(元)*在线短租占旅游住宿的比例(%)

对于国内自由行的旅游住宿市场规模,据中国旅游研究院发布的《全球自由行报告2015》指出,2015年国内旅游人数40亿人次,自由行人群高达32亿人次,人均花费937.5元,总的自由行市场规模达到3万亿元。其中国内自由行方面,中国游客的消费占比为购物(29%)、餐饮(19.5%)、交通(22%),住宿占比约为17.5%,则可以看到2015年旅游住宿的市场规模约为5000亿元。

对于在线短租占旅游住宿的比例,据全球领先的市场分析公司euromonitor报告显示,全球短租占旅游住宿市场的比例,2013年为6%,2018年将近10%。腾讯研究院访谈业内人士也表示,国内在线短租市场未来有望达到10%的住宿占比。如果按照10%的比例计算,2015年国内在线短租市场的潜在市场规模为500亿元左右。

从增长情况来看,2015年国内旅游人次比上年增长10.5%,2014年比上年增长10.4%,如果按照10%的增长来看,国内自由行的旅游住宿市场规模2018年近7000亿元,如果保守估计在线短租的市场占比10%不变,则2018年在线短租的潜在市场规模有望达到700亿元。

海量供给资源仅挖掘冰山一角

除了市场规模,从供给端的资源来看,目前国内在线短租平台,途家已达40万套,游天下、木鸟短租、蚂蚁短租、一呆网等达到了30万的量级。而据《城镇住房空置率及住房市场发展趋势2014》称,城镇地区家庭自有空置住房为4898万套,待售商品住宅约为350万套,总供给为5248万套住房。仅北京调查,在2012年3月底就有381万套空置房。现有各短租平台对于闲置房源的利用,还远远不够,仅达到闲置房源的1%左右,未来还有非常大的拓展空间。

因此,对于国内在线短租市场而言,从2011年左右开始起步,虽然近年来市场培育初见效果,但是市场潜力尚未得到有效释放,整体市场离天花板尚远。

在线短租是否已经到达爆发期?

目前在线短租的初创企业数量稳步增加,尚未出现扎推井喷态势,但企业交易增长提速,融资规模大幅提升。可以预见,随着国家政策环境的利好,在线短租市场正在逐步升温,步入快速发展的阶段。但现阶段整体市场体量较小,离全面爆发尚有一段距离。

1)在线短租企业数量稳步增长

从企业数量来看,国内在线短租代表企业多数于2011年左右成立,例如途家、蚂蚁短租、游天下于2011年成立,小猪短租、木鸟短租、住百家于2012年成立。2013-2014两年间,在线短租新进入者不断,包括安途短租、大鱼自助游、去呼呼等企业新进入市场。2015年,初创企业数量出现新高峰,包括朋友家,一家民宿,趣住啊,第六感,沙发旅行,xbed等新进入者扎推进入。整体上在线短租初创企业数量呈现稳步增长的态势,由于市场玩家总体数量不是多,尚未出现井喷扎推现象。

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数据来源:腾讯研究院分析

2)在线短租企业规模快速扩张

从市场增长情况来看,在线短租企业从2015年起,普遍呈现出了成倍甚至数倍的市场增长态势,整体市场从起步期已经步入扩张期。

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数据来源:公开资料整理

3)在线短租融资规模逐步爆发

基于披露的融资数据分析,风险投资于2012年开始进入国内在线短租市场,累计融资额达数百万美元,随后逐年增长,2013年至2014年间,国内在线短租企业累积融资规模过亿美元,融资次数超过8次。2015年开始,在线短租市场获得了资本市场的青睐,2015年一年,在线短租企业的累计融资额就近5亿美元,融资次数过10次,远超之前累计融资数量。

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数据来源:腾讯研究院分析

4)旅游环境和国家政策日益利好

国内旅游产业日益火爆, 2015年国内旅游收入3.42万亿元,2016年中国国内旅游收入预计达到3.8万亿元,保持着10%以上的高速增长比例。2015年全国旅游业对GDP的直接贡献为3.32万亿元,占GDP总量比重为4.88%;旅游产业逐步成为经济下行压力下,拉动内需的重要突破口。

而在线短租做为旅游住宿的新兴业态,也逐步受到重视,2015年国家连续出台多个利好政策。例如2015年7月,国务院常务会议提出放宽在线度假租赁、旅游租车等“互联网+”新业态的准入和经营许可。2015年8月,《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》重申了前述决议,并提出大力开发休闲度假旅游产品。2015年11月,《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》指出,要积极发展客栈民宿、短租公寓等细分业态,有效的推动了在线短租行业的发展态势。

平台格局:梯队初现,龙头可待

在线短租有着百亿级别的市场潜力,初创企业数量稳步增加,竞争升级。综合考虑短租平台的房源数量、用户体量和资本市场情况,目前国内在线短租企业,初步形成三个梯队:

1)第一梯队-领跑企业:途家和小猪短租

途家主打房源托管的标准化服务模式,是在线短租的唯一独角兽,已完成D轮融资, APP下载量已超过4000万,无论是房源数还是用户量,均领跑市场。

领跑市场小猪短租主打C2C模式,是准独角兽,已完成C轮融资,累积融资规模达8000万美元左右,次于途家,远高于其他同类企业。

2)第二梯队-成长企业:蚂蚁短租、木鸟短租、一呆网、游天下、住百家等企业

这些企业成立于2011-2012年间,其中一呆网更是2007年就已成立。房源数量规模在几十万量级,用户规模远低于途家量级,还有待进一步拓展市场,是在线短租的中流砥柱。

住百家主攻海外短租市场,已拥有数百万套房源,于2016年住百家挂牌新三版,成为国内初创企业共享经济领域第一股。

3)第三梯队-新进入者:一家民宿、去呼呼、安途短租、沙发旅行、Keys潮宿、朋友家、Xbed、自在客、喊你玩等企业

这些企业多成立于2015年前后,处于天使轮或A轮融资阶段,用户规模处于扩张阶段,多以新兴的业务模式切入,例如面向海外华人房东的“一家民宿”,去哪网孵化的“去呼呼”,主打房东IP的“朋友家”,面向沙发客的 “沙发旅行”,主打二房东个人管家的“KEYS 潮宿“等,还有长租公寓自如友家2016年推出“自如民宿”进军短租市场等,都是在线短租的潜力企业。

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数据来源:公开资料整理

离巨头的差距有多远?

在线短租的市场潜力巨大,海外Uber和Airbnb,这两个出行和住宿的代表企业占据了独角兽企业的第一和第三名,国内滴滴快的已经成为现象级企业。那么在线短租的众多玩家,与短租巨头Airbnb的差距来看,无论是房源数,间夜量,还是覆盖城市等,具有着较大的差距。

从房源数来看

Airbnb成立于2008年,2014年成立六年多的Airbnb全年可售客房数量就超过了100万,而国内在线短租平台大多于2011年起步,到2016年,5年时间达到房源数量几十万量级,差距较大,这与中美的分享经济的土壤差异有关联。

从间夜量来看

Airbnb 2014年的间夜量达到3700万,2016年的间夜量估计数将达到1.29亿。而洲际酒店2014年的间夜量为1.8亿,Airbnb与酒店业巨头相比量级相差不多。

据调查,国内在线短租平台的年间夜量最多达到了百万量级,相比国内酒店集团规模top1的如家集团,据粗略测算年间夜量超过8000万间夜,尚未达到酒店行业的10%。

从覆盖范围来看

Airbnb在全球190多个国家和3万多个城市分布,国内在线短租平台多数是以国内为主要市场,少数平台向海外拓展,但是覆盖房源量较少,仅达到数百个城市覆盖的量级。

综合来看,现阶段在线短租行业处于跑马圈地阶段,行业格局初现,但由于市场体量较小,格局仍存在变数,尚未出现现象级企业。未来随着在线短租市场潜力释放和步入爆发期,在线短租行业的龙头企业出现也指日可待。

市场培育:优势与挑战并存

以上所说的巨大市场潜力和行业巨头,会不会是个美好的幻想?

虽然在线短租从2011年起步,5年多的时间,成就了独角兽和准独角兽等一批企业,但如果要进一步激发增长潜力,势必要从供给和需求两侧发力,而供给侧面临着房源的拓展和管控问题,需求侧面临着流量和信任难题,成为在线短租面临的难题。而这恰恰是国内分享经济企业所普遍面临的棘手问题。

性价比优势已凸显

据HRS1-5星酒店平均价格和小猪短租的热门城市平均价格相比,可以看到在线短租平均间夜价格低于星级酒店的平均价格,尤其在北京、上海和深圳,仅达到酒店平均价格的一半左右。

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数据来源:HRS,小猪短租,腾讯研究院分析

即使价格相近的快捷酒店相比,在线短租还具有酒店没有提供的家庭式功能设施,例如洗衣机、厨房、点冰上、电脑、餐具等。

同时在线短租可以提供非常多元化的房源类型,满足不同用户的长尾化需求,例如在普通民宅方面,在线短租平台一般具有床位、单间、整租等多种类型。除此之外,个性化的特色房源也层出不穷,例如途家网包括四合院、帐篷、复式、土屋、木屋、竹屋、蒙古包等。

据艾瑞咨询调研,对于参与到在线短租的用户中,人们对于在短租的性价比高(70%),地理位置便捷(66.9%)目前认可度较高,其次为更有居家体验(54.7%)、个性化需求(52.3%)等方面的认可度。这可以从小猪短租针对自身用户的调研中得到相似的结论。

可以发现,在线短租从2011年进入国内,从一个住进“别人家里”的新兴业态,到用户对在线短租特色的认可,在线短租平台在市场培育和用户使用习惯方面,已经初见成效。

挑战不容小觑

流量难题

流量导入问题凸显

阻碍在线短租平台潜力扩张的问题之一,是如何吸引用户触及网站或应用。可以看到,国内在线短租平台企业,将近70%都为天使轮和A轮的初创企业,如何提升知名度是初创企业共同面临的难题。

从供给侧来看,房东将个人闲置房源出租在平台上,看重的是平台的品牌和规模化效应。据艾瑞调查显示,70.3%的房东是因为订单有保障,而将房源发布于在线短租平台上,但同时54.9%的房东认为平台推广力度不足。 

从需求侧来看,据艾瑞调研显示,用户主要通过OTA网站预订在线短租,占比63.1%,其次搜索引擎和电商团购网站,使用在线短租类垂直性网站的用户占比仅为40.3%。OTA和电商团购网站是旅游住宿预定的巨大流量入口,国内OTA代表携程,电商团购网站美团,2014年预订的酒店间夜量超过4000万级别,远超过在线短租企业。

这一点, 从流量数据中也能得到印证。几家OTA网站的流量均达到百万级别,而在线短租平台则还是数十万级别。

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数据来源: Alexa,(2016-5) 腾讯研究院分析

破解流量问题的方向

在线短租平台往往是与OTA平台或综合性电商平台进行合作导流。例如途家在携程上开设有途家公寓频道,并在阿里旅行、美团网站上开设途家旗舰店,airbnb与穷游网合作实现双赢等。与OTA网站合作,对于平台和业主来说,无疑是提高曝光度,拉动销量的有效方式。

除了与OTA等流量入口进行合作外,在线短租平台也需要自身创新营销方式,提升自身流量入口的价值。而这一点,海外在线短租的初创企业有很多新的玩法。

例如主要面向日韩市场的“喊你玩”,通过签约韩国旅游达人自制旅游攻略视频节目进行曝光和推广,累积超过1000 万播放量。海外自助游“大鱼”推出“大鱼股东计划”,加入计划的股东会员,会在自己的游记、攻略中植入推广链接,而通过链接购买的用户,将会把客单价的 1%返还给 “股东”。“一家民宿”通过关联的创业产品,例如”世界旅游地图“、”皮皮网““乐程科技“的客舱娱乐设施等助力导流。

信任难题

经济型酒店普遍成为用户出行首选

据Phocuswright调查,海外用户旅行住宿首要倾向于3-4星酒店,其次为快捷酒店,在线短租排在之后。除了用户调查意愿的分析,据euromonitor报告预测,从2013-2018,全球经济型酒店会保持27%的高速增长态势,而民宿短租,则仅仅保持19%的增长率。而 Phocuswright 研究副总裁 Douglas Quinby指出,到目前,仍有 70%的旅行者甚至从未考虑 “度假租赁” 的住宿方式,可见在用户市场尚有很大的发掘潜力。

而国内的形式则更加严峻,据CNNIC中国在线旅行预订市场统计,用户在旅游住宿市场,超过80%的用户会首选连锁经济型酒店,其次为3-4星酒店,民宿客栈排在之后。对于国内而言,在线短租的市场培育还任重而道远。如果能够将用户使用意愿的通道打通,则在线短租的市场潜力将得到巨大释放。

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数据来源: 中国互联网络信息中心2014

在线短租有着相对于酒店更好的性价比,为什么用户出行还是首选酒店这类标准化的住宿产品呢?除了难以触达用户的流量缺失问题之外,可能更多的是国内基于熟人社会构建的信任体系下,如何过渡到非熟人社群的阻碍。

信任问题是核心障碍

据艾瑞咨询调研显示,36.7%的用户认为在线短租安全系数低,没有安全保障,是阻碍用户使用短租的核心原因之一。而用户对于安全保障(66.6%)和卫生情况(72.1%),也是紧随价格之后(73%)影响在线短租入住的核心考虑因素。

基于调研分析,目前在线短租存在的几大信任风险:

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       破解信任问题的方向

目前在线短租平台普遍已经采取了多样化的手段,来提升在线短租的安全性。对于B2C的途家模式,提供统一标准化的服务,来提升标准,使用户产生类似酒店的信任感。而对于C2C的模式企业,都纷纷像重模式发展,例如线下BD团队对于房源的逐一审核、包括一家民宿、小猪短租等,都建立了实名认证体系、资金监管体系、客服团队、保险赔付机制等,努力在建立在线短租的个体信任。

对于国内在线短租,宣传个性化和社交体验的同时,如何权衡标准化服务程度,通过标准化提升体验和可复制的规模化扩张,也是提升信任的有效方式。

除了平台进行运营管控外,国内对于在线短租整个行业的定性和规范化标准还待完善。相比海外民宿业相对发达和成熟,在台湾、日本、欧洲等地,对于民宿都有相关的标准,比如台湾不仅将民宿与酒店管理进行了分离,保证了民宿业者的发展,也从消防、安全、卫生等方面对从业者进行了约束和管理。

备受争议的二房东悖论

供给端向复杂演化

最近有很多IT圈大牛,指出分享经济的边界问题,其中多援引专车和短租为例。在线短租最初的模式是房东出租自住房源获取收益,而这种方式对于平台规模化拓展房源而言,无疑比较吃力。随着平台规模的扩展,短租收益远高于长租,在线短租平台上的房东也出现了越来越多的职业房东。在线短租平台的供给类型逐步复杂和开放,不仅包括个体房东、二房东,还有酒店机构等,随之而来的是房屋出租时间也从闲置时间向更多的时间拓展,出租房源也从合住房间、独立单间到整套出租模式。越来越多的职业房东出现在平台上,越来越长的“闲置”时间出租,在线短租是不是有点变了味的共享?

从两个视角看待二房东

对于在线短租平台而言,通过这类小B房东的个体创业者,快速拓展线下房源,向着综合性平台运作,提升房源的供需匹配效率,更加专业的为房客提供服务,也不失为分享经济提升闲置房源利用率,提升个体就业机会, 满足住户个性化需求的一种方式。

国内在线短租更有主打二房东模式的平台出现,例如Keys潮宿,特色就在于提供二房东的管家服务来提升服务质量。xbed房源包含“自有房屋”、“租赁房屋”和“买房创业”三类。据小猪短租数据显示,平台上有1/3的非个人房东,拥有平台上65%的房间,获得66%的订单。途家和一家民宿等平台也几乎都覆盖类似这种个体创业者。

在二房东盛行的背后,也会看到这类专业资源的商业化运作,对于房源的出租效率带来要求,进而对于在线短租平台的流量和推广带来压力。同时,大量闲置房源由长租转为短租,对于当地房屋出租市场也会有波动。

因而,海外有部分国家对于这种非共享模式的短租时间和转租价格等条件进行限制和管控,将分享经济与商业运营的模式进行区隔。例如对于闲置房源的出租时间进行限制,保证是“闲置时间”,对于转租模式和价格进行限制等。

结束语

纵观国内在线短租市场,从2011年左右开始起步,近年来市场培育初见效果,虽然在国内合住所带来的社交性体验有逐步弱化趋势,但是在线短租的性价比、个性化等优势获得用户认可,也涌现出了独角兽和准独角兽企业。

随着在线短租企业数量稳步增加,融资规模大幅提升,国家政策和旅游环境的利好,在线短租市场已经从起步期,进入快速发展阶段。

但目前在线短租市场,无论是从潜在市场规模,还是覆盖的潜在房源量,均有九成多的市场潜力尚未得到释放,整体市场还离全面爆发还存在距离。

从现有的市场格局来看,三大梯队格局初现,但由于现阶段市场体量较小,相关企业还普遍处于“扩房源-导流量”的跑马圈地阶段,格局仍存在变数,尚未出现现象级企业。

要突破现有市场规模,拓展市场潜力,一方面需要破解在线短租发展的核心挑战,包括流量导入、个体信任难题和供给资源复杂化的悖论问题。另一方面,在线短租企业也需要深化未来发力点,而这些未来的发力点,会在下一份报告中给予重点阐述。

 

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