房企大佬们的互金游戏:只顾捞鱼,不见蓝海……
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房企大佬们的互金游戏:只顾捞鱼,不见蓝海……

在金融圈,没有一寸土地是永远安全的。

最近一年,房地产企业纷纷强势进军互联网金融。

房企还真有些金融基因,资产端,他们手握大量上下游企业的融资需求;资金端,房企有一定信用背书,“跑得了和尚跑不了庙”,投资者敢于掏钱。

一出房企和金融圈的美好姻缘眼看就要上演,房企却染上自融的暗疾。

恒大的互金平台“恒大金服”,今年3月就被曝光关联企业自融,随后,绿城集团、碧桂园等明星项目,也纷纷陷入自融漩涡。

遗憾的是,大部分房企还沉浸在自导自演的自融大戏中,尚未出现野心的“破局者”。

其实,前方正有一片蓝海,在静静相待。

1、互金游戏

上月,总部位于深圳的佳兆业集团,也宣布加入互金大家族,推出佳兆业金服。

在此前一年间,万达、恒大、绿地、绿城等地产大佬们也纷纷进军互金圈,早已玩得炉火纯青。

房地产商们好像一群青春期的孩子,玩够了足球,又忙不迭跑去上网了。

如果说,加入“足球队”为的是在学校里获得更多话语权,那么“组团上网”则是带来真金白银的手段了。

说白了,互金平台核心竞争力,无非就是“拿得到资产、筹得到钱”。

一方面,吸纳优质资产,包装成债权;另一方面,找到愿意认领债权的人,拿到钱。

而这两项,房企都有先天优势。

房企在整个供应链中掌握核心资源——土地,议价能力强,对于上下游企业的信用情况早有把握。

同时,上下游企业也愿意通过房企的互金平台融资,正规渠道借款太难。

我们来看房企中一个著名的项目,碧桂园旗下的“碧有信1号”。

施工项目结束后,碧桂园应该支付给施工方582万元。

但施工方现在就急于用钱,就可以在碧桂园的互金平台上,直接将这582万元应收账款作为债权转让,先融资390万元,年化资金成本7.9%。

以目前的行情,如果走银行通道融资,成本在10%左右,而走信托通道则为15%以上,民间通道则普遍在25%上下。

有了这个互金平台后,施工方能够低成本融资,获得流动性;而碧桂园,没还钱,还靠平台坐收佣金。

一石二鸟,可谓机智。

其实,碧桂园玩的这一套,就是“核心企业”主导的保理服务,可圈可点的,碧桂园利用互联网来解决资金端的问题。

互联网2C募资,最大的问题,就是获客成本较大,但房企似乎并不担心获客问题。

目前来看,碧桂园8月8日新推出的票据承兑产品,160万余元的额度,一天内一抢而空。

佳兆业8月9日推出的现金消费信贷产品,一天内满标。

金融的本质是风险、期限和收益的平衡。房企的信用背书,无疑给了投资者“定心丸”。

然而,一切都像看上去那样完美吗?

2、自融漩涡

眼看杀出黑马,却陷入了自融沼泽。

房企们最近挣足眼球,天价地王频现报端。光鲜背后,是庞大的资金需求。

房地产市场风向变化后,银行信贷的金箍收紧。银行不给钱,民间借贷利息太高——打造互金平台,成了一步不得不走的险棋。

有媒体称,麦当劳40%的利润来自不起眼的开心乐园餐。

对房企系互金平台来说,供应链金融、保理、理财也许都是热门单品,而自融,才是真正的开心乐园餐。

据知情人士透露,开发商将互金平台当作一个融资渠道,在业内已是公开的。接下来,就看怎么伪装了。

第一步,先后和P2P撇清关系。部分房企自称P2B平台,“这是个人对企业的贷款服务”。

第二步,就是利用关联公司,进行融资。

恒大的互金平台“恒大金服”,今年3月就被媒体曝光关联企业自融。

曾经官网上的10个借款项目,借款人均是与恒大在股权上有着千丝万缕关系的江门凯利德商贸有限公司。

该公司借款总额应该在800万以上。

除此之外,绿城集团旗下的互金平台绿城财富,其融通宝系列中,部分产品是绿城控股集团的关联公司进行发行和回购的,存在较大自融嫌疑。

碧桂园的互金平台“碧有信”同样陷入自融漩涡。

这确实是融资的妙招,左手融资,倒给右手,资产端永不枯竭,“我们不是资产的搬运工,我们能生产资产。”

金融机构,尚有存款准备金的紧箍咒,而房企倒似乎可以无限制地消费信用。

投资人都抱着“跑得了和尚跑不了庙”的心理,有强大固定资产作为背书的房企,真的就没有风险崩塌的可能性吗?

2015年,中国迎来房企破产潮,上千房企宣布倒闭、停工。

在金融圈,没有一寸土地是永远安全的。

3、静待野心家

无论是扰乱市场的自融行为,还是房企过度消费信用,都是监管部门不愿意看到的。

事实上,监管部门对防范金融和地产互相传导带来的风险,也有所警惕。

在今年国务院牵头制定的互金专项整治方案中就提到,“房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质,不得利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务;取得相关金融资质的,不得违规开展房地产金融相关业务。”

在房地产行业,涉及金额巨大,动辄上百万,不论是票据,还是应收账款、应付账款,都有巨大的融资需求。

而房企作为其中的核心企业,对上下游的供应链,都有巨大的掌控力。

也就是说,切入供应链金融,房企具有先天优势。

一些房企已经开了好头,只是不幸走了歪路。

碧桂园的项目,玩的就是应收账款的“保理服务”,但是他们还仅仅局限在自己的供应链上。

根据央行的一份统计报告显示,国内企业的应收账款总量达到26万亿元。如果能横向切入整个房地产,则大有可为。

但目前,房地产行业的垂直供应链金融龙头,至今还未出现。

遗憾的是,大家沉浸在自己的“自融迷局”和眼前利益中,还没有野心勃勃的宏大布局者。

房地产行业,但凡放开一点,沉淀资金就会“病死梦中惊坐起”,如今稍显平静的资本市场,房企的大鲶鱼,何时入局?

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