估值160亿美金的“二房东”生意,你看得懂吗?
范宇 范宇

估值160亿美金的“二房东”生意,你看得懂吗?

房价飙升,调控新政出台,做个“二房东”也不错。

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推荐理由:孵化器、联合办公、商务中心……黑马哥猜你很可能分不清这些概念。众创空间又是什么东东?为何Wework为何估值160亿美金?联合办公的商业逻辑是什么?黑马哥带你一探究竟。本文系企业盒子创始人&CEO范宇(微信ID:qiyehezi168)i黑马的投稿。

“这地以前就是个饭馆,稍微改造下就可以了,价格合适,一个4人间办公室报价才3000元/月”

说这话的,是某创业社区的王老板,以前在中关村做苹果配件生意的他,从海龙鼎好大厦的旧业态清退,嗅到了商机,在西三旗低价格盘下了一家半死不活的饭店,也做起了“众创空间”的生意。

“众创空间”一词,最早于2015年1月28日由中央文件第一次提到,来源于政府号召的“大众创业,万众创新”。其最初的本质就是孵化器,但现今含义已大大延展。

其实国外并无“众创空间”一词,或严格的对标,此类空间在国外的存在的形式主要有四种:

1、Rocketspace,YC等为代表的孵化器,专注于高科技创新与未来独角兽的孵化;

2、以500Startups为代表的加速器,数量极少,只占硅谷地区孵化空间的5%左右;

3、 Wework为首的联合办公(co-working space),在最近的一次由联想弘毅资本领投的4.3亿美元融资完成后,已估值160亿美元;

4、还有一种相对较少,也比较有趣的“创业社区”模式,如“1010社区”,可理解为国内共享办公和You+公寓的结合体。

在中国,随着以优客工场,P2,纳什空间,方糖小镇等众创空间为代表的崛起,引来的辩论与争议也络绎不绝,有人欣然投入,有人怀疑唱衰。在今年初(2016)的全国科技工作会议上,中国科学技术部部长万钢披露,据保守统计,全国各类众创空间已超过2300家,科技企业孵化器、加速器2500多家,共计约4800家。当然,这只是在官方登记在册的数量,实际规模远超于此。

下面我们从如下几个层面,为读者解读国内的“众创空间”:

众创空间到底是什么?

较为官方的定义是:众创空间是指为创业者提供包含工作、网络空间、交流与资源共享空间在内的各类创业场所,为创业者提供低成本、便利化、全要素的创业服务平台,并开展社会化、专业化、市场化、网络化的特色创新创业服务,是合法注册的独立法人。

这个解释未免有些高大上,为了让读者更易理解,我们用一个音量条来进行比喻:

Min:音量条的最小处为孵化器,重商业模式为投资孵化优质的创业项目,一般投资数十万元占股10%以下,顺便提供实体的办公场地,也是为了帮助项目在初期最薄弱的时候快速成长,场地一般免费或收取极低的费用,项目最多可在场地里孵化3-6个月,即启动下一轮融资,成功便可出孵,以此循环往复资本投资的经营主线。由于其核心为筛选优质的初创项目与投后管理,故难以规模化复制,批量扩展。典型代表为创新工场,车库咖啡等,经营多年,阅项目无数,但无需更多的物理空间。

Max:音量条的最大处为商务中心,在很好的地段(各城市CBD,中心广场),装修精良,商务风浓重,即租即用的高档办公室,最小单元按办公位/月出租,价格不菲,服务为简单的接收快件,电话传真等。知名的商务中心如世鳌国际,雷格斯等老牌巨头,也已遍布全球。

Medium:音量条的中间处即为联合办公,简单而言就是“整批零租”的模式,将旧厂房,超市,传统商业等地产整块大面积租下,进行改造,装修为可拎包入住的独立办公室或开放式工位,对外出租,价格适中,既不像孵化器的免费场地也不比商务中心高端昂贵。同时,联合办公运营商会注重对入驻企业的服务,但大都为第三方的服务商引入对接。在此之上,联合办公空间更强调“商业社交”,会经常性的组织各类活动,如讲座,公开课,节日party等等。

联合办公以其标准化的经营模式,空间位置灵活可选(高大上的写字楼,老旧厂房,亦或地下室均可),运营方式可复制,容易形成较大的规模,不难想象wework遍布全球的办公场所也在只经历了5、6年的发展时间。

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严谨起见,以上提到的国外与国内所有情况,我们统称为“空间运营商”,即基于实体物理空间进行各种业务或场地经营的服务提供商。当然如上所提到的比喻,只是简单的以经营模式划分,没有孰优孰劣之分,因为现在很多的空间可能会兼备多种功能为一体,复合经营,很难严格区分定义其为某一种模式。

但可以清晰的看出,单纯打“创业”牌无疑是步履艰难的,毕竟创业者与初创团队数量有限,相比较而言,联合办公是其中较为可行之路,毕竟有前辈Wework的160亿美金估值对标。

另一方面,我们从客户分类的维度来划分不同空间的受众,以期读者对不同类型如下图:

恩恩

160亿美金-Wework为何估值那么高?

联合办公本质就是共享经济,共享经济的概念近年来被炒的尤为火热,大家熟知的Uber,滴滴,Airbnb等巨头都是共享经济的杰出典范,其实共享经济不仅仅是简单的打个车,订个房间,其主要可分为如下三种模式,

1、以产品为中心的模式

用户可通过共享使用某物品,但无需要拥有它(例如房子、汽车等),典型代表如Airbnb、滴滴拼车等。

2、再分配市场的模式

把一种某人暂时不需要的物品转移到另一个需要它的人手中,例如二手市场,有些转移是免费的,或进行物物互换。典型代表如PP租车,闲鱼等。

3、协作型的模式

拥有共同需求或者利益的人聚集在一起分享或者交换例如时间、空间、技能、知识等无形资产。典型代表如Wework、在行、UGC领域等。

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不难看出,Wework或者说联合办公空间,即为典型的协作型模式的共享经济,所以也可以称之为共享办公。当然,其高估值绝不是简单的因为共享经济,后面的诸多因素我们简要归纳几点分析如下:

1、以美国为代表的发达国家,整体的经济比重以第三产业为主,一般而言,服务业占比GDP达到70%-80%或以上,我国该比重为50.5%(2016年初政府工作报告数据),仍有很大差距,即发展中国家大多以资源、劳动密集型产业为主。而发达国家以知识、科技密集型产业为主导,这就自然产生了数量庞大的依靠知识与技能为生的自由职业者。据美国最大的风险基金KPCB的报告指出,以自由职业为工作的在美国约有5300万人口,约占总人口的34%,而到2020年,这个数字将会上升至40%。这些自由职业者,正是共享办公空间的完美用户。

2、美国城市与商业的发展相对较为平衡,除去纽约,曼哈顿,硅谷等超级IP,不乏有大型企业分布在各州县,经常可以看到某行业著名巨头坐落在xxValley,xxTown。商业的分布式,很多大公司的外派机构,子公司,乃至一个部门都会选择这种灵活的共享办公入驻,试想在你所住的城市中,1、2个街区外就有很好的拎包入住办公室,谁不想省去交通的时间与成本呢?

3、美国等发达国家的商业基础设施平均发展水平较高,在进行共享办公的改造时,前期耗费的成本相对较少,据统计在每家共享办公空间的平均开业成本上,国内是400万元人民币,而国际是10万美金左右。

4、文化上,西方社会对social(社交)的能力尤为看重,从小就会安排孩子参加童子军露营等活动,所以对很多公司在一个屋檐下办公接受度颇高,同时很容易也很愿意结识新朋友,Wework每周五的BeerDay非常符合老外的have a drink and make friends的习俗;另一方面,美国存在一大批愿意为品牌与价值付费的中产阶级。

谈完上述这些,可能有人会说,你忽略了最重要的一点,就是美国的办公楼房租都很贵,Wework价格便宜,所以才广受欢迎。确实记得在一次与金沙江创投朱啸虎老师对话中,他也指出,联合办公就是二房东买卖,Wework能火起来,就是因为美国的房租太贵。

故笔者特意仔细研究了一下美国的商业地产租金,从第三方地产机构披露的数据来看,全美CBD写字楼在2015-Q3,平均年租金约为$29.61美元/平方英尺(1平方英尺=0.09290304平方米),约合5.8元/㎡/天,其中纽约的租金最高,为$59.9美元/平方英尺,折合11.8元/㎡/天,基本与北京的平均租金持平(331.6元/月/㎡,数据来源:高力国际市场分析报告2016.4)。

所以对比国内一线城市,不能简单的判断Wework的成功就是因为其价格便宜,毕竟相比上述租金,wework从350美元-750美元/月的租金(14~28元/天/㎡),溢价一般都在30%-50%,有的地区相比周边办公楼甚至溢价70%以上。

但针对小微企业与初创团队而言,按需(按工位)所租还是非常划算的,Insight杂志为我们提供了一组统计数据(全球联合办公与传统办公室的价格对比,4个工位办公室vs 55㎡办公室):

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以北京中关村地区为例,4人办公室$101,111/年 = 1411元/月/工位;而如果按传统写字楼租赁为$39,090/600平方英尺/年 = 12.87/天/㎡;作为对比,我们不用表中的55㎡办公室,按一个4人办公室加上会议室等面积≈40平米(10平米/人国际惯例)计算,则需15447元,折合3861元/人/月。

如此,不难看出Wework的盈利核心,虽然换算成平米数价格昂贵,但对于中小微企业而言,还是相当的划算。

小结:绝佳的地理位置,舒适轻松的环境,丰富的活动与社交,高性价比的租赁模式,这些都是成就了Wework的核心因素。

传统写字楼的转型之路,为什么会是联合办公?

首先我们先看两组数据:

1、截至2015年底,全国实有各类市场主体7746.9万户。2015年全国新登记注册企业443.9万户(96%属于小微企业),平均每天新登记企业1.2万户,比2014年增长21.6%。2016年截至7月份,新增企业数量已与2015年同比持平。

2、商业地产供给量持续增加,2015年全北京市的写字楼供给量约为560万㎡,2016年预计新入市面积55万㎡,预计至2018年,仅北京地区商业地产的供给量比2016年将翻番。

可以看到,小微企业数量与商业地产供给量均在攀升,对于增量供给而言,出路无非有3种:

1、改变产品性质,比如现在的很多传统商业的变革,融入了IP,社群等内涵;

2、降价促销,当然这最不可能发生,会引发一系列连锁反应;

3、产品升级,也就是习大大提倡的“供给侧改革”,苹果卖不掉没关系,可以改果汁,做苹果派。

显然对于商业地产如此庞大的市场存量,产品升级是最佳出路,而联合办公这种业态模式,正是写字楼(商业地产)目前可见的最佳产品升级方式。

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同时,随着社会分工的颗粒化,垂直化,专业化,大公司将会越来越少,笔者认识的不少朋友已开始从大公司离开自主创业,或尝试自由职业,更多的中小微企业将会诞生,这些以第三产业为主,知识、服务、科技型引导的中小微企业,正式联合办公庞大的受众群体。

联合办公会如同水、电、网络一样,成为未来商业生活的标配吗?

很不幸,是的。

办公服务是巨大企业服务市场中的一个领域,如同生活中的水、电、煤气,互联网公司所需的云服务一样,是必需品也是基础服务。几乎所有此类基础服务都有2个共同的特点:

1)刚需,只要开公司就需要办公室(乔布斯也不能一直坚守在车库里);

2) 微利,水电煤气永远不可能让老百姓消费不起,Amazon的云服务,其最低价格曾经有过1.2美分/小时,因为其电费成本约为1美分/小时(算上折旧与人工,不赔钱就不错了)。

经过市场教育,未来的联合办公将会逐渐成为商业社会的标配,成为基础服务IAAS层(Infrastructure As A Service),但如同其利润会持续降低,作为联合办公的空间运营商,最终比拼的就是运营效率,谁的运营做的好,成本控制低,谁就正盈利并活下去;反之,高成本的粗犷运营肯定会造成负利润并最终崩塌,如同现在的廉价连锁酒店行业一样。

未来在IAAS层之上,一定会出现相对应的PAAS层(比如为空间运营商提供设计、装修、桌椅,绿植等等),SAAS层(管理软件,企业服务)与之配套发展。

结语

未来,越来越多小企业会走进联合办公,享受其带来的便利,当企业人数在4、50人以下的时候,你会发现自己租办公室并进行装修是件及其不划算的事情。未来,每个地铁站出口可能都会遍布数家联合办公空间供你选择,而你需要的就是挑选你最喜欢的位置与空间风格,然后全身心投入到你的工作中去。这一切,都将是大势所趋。

二房东 众创空间
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