2017联合办公洗牌关键词:生存、扩张、盈利、因地制宜
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2017联合办公洗牌关键词:生存、扩张、盈利、因地制宜

“大众创业,万众创新”,不只是一个经济现象,更是一种思想解放、一次价值取向的改变。

本文由选址960(微信ID:xuanzhi960)授权i黑马发布,作者圆二。

“大众创业,万众创新”,不只催生了千军万马的创新创业者,更衍生出联合办公这样独特的办公模式。这一办公模式从无到有,从最初单一的复制借鉴到今天品类繁多的百花齐放,已经进化成对创业者有着致命吸引力的办公地址选择。

粗略统计,截至2016年初,中国联合办公空间数量已经超过2300家。 福兮祸所依,在各式各样的联合办公野蛮生长的背后,可以预见的是市场优胜劣汰的残酷洗牌。

未来联合办公的发展趋势会是什么样子的?

是百家争鸣、三足鼎立还是一家独大,是跌宕起伏、扶摇直上还是呈L型发展,还无法断言,但其发展的大趋势已经初现雏形,可供大家参考。

趋势一 精耕细作时代来临

“每一个行业在发展之初都会有一窝蜂现象,但最终都会是强者越来越强,弱者逐渐被淘汰”

如果说2015年是中国联合办公元年,形形色色的联合办公开启百家争鸣模式;2016年是中国联合办公的标准年,一系列的行业准入标准已经初步成形;那么2017年则是中国联合办公的关键年,优胜略汰法则奏效、精耕细作时代来临。

事实证明,单纯依靠政策和创业者的联合办公是无法在未来残酷的行业竞争中脱颖而出的。

在深圳孔雀机构倒闭的案例中,政府补贴的迟迟不能到账被媒体认为是孔雀机构资金断裂,进而引发多米诺效应的重要原因之一。(注:孔雀机构是Airbnb进入中国市场时入驻的孵化器。)

在北京Mad Space倒闭的案例中,60%左右这样令同行羡慕的入驻率,也无法阻拦其破产倒闭的步伐。

正所谓“靠山山会倒,靠水水会流”。联合办公的“火爆”一旦离开政策和创新创业的大环境,所能依仗的也只有自身的“精耕细作”。在优胜劣汰法则之下,各个联合办公空间想要生存和发展,就需要摒弃单一服务向多维度服务蜕变,不仅提供空间,更具备基础服务、企业服务、政策资源、成长辅导、平台技术、媒体资源等诸多资源与服务,在所属领域挖掘自身特色与优势。更加专业化,也更具生态化。

趋势二 扩张步伐依旧

“资本总喜欢走在市场的前面”

俗话说“需求决定市场”。创业大潮之下,联合办公市场整体经济发展环境、政策发展环境利好,需求依旧旺盛。

现阶段联合办公的用户群体大体分为:自由职业群体、创业团队和企业员工群体三大类。

一方面,自由职业活跃的第三产业领域正在迅速发展。从2006到2015的十年间,每年都在增长,并且在2015年第三产业增加值占比首次突破50%,比重为50.5%。

美国,2015年第三产业增加值占比75%背景下,自由职业人口占到美国职业人口的34%。不考虑其他因素,相应2015年国内的自由职业人口预计会占到国内职业人口的22.9%。自由职业者的数量未来将进一步攀升。

同时,第三产业的强劲增长势头,相对应的还有以互联网、现代服务业为代表的新兴行业的发展壮大,这些企业对联合办公的需求亦不在少数。

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2006-2015十年第三产业增加值变化趋势

另一方面,官方数据显示2015年,全国新登记企业达443.9万户,比上年增加21.6%,新登记企业每天超过1.2万户,这些创业企业(团队)对联合办公市场的需求不可小觑。

需求是一方面,联合办公企业自身的发展也是扩张的原因之一。根据克而瑞调研报告,目前国内的多数联合办公运营商都在不断扩张规模。其中,WE+计划2018年在中国布局200家,SOHO 3Q计划在2017年工位数达到10万个,优客工场计划扩张到21个城市。

此外,相较于完成4轮近20亿美元融资的Wework,国内大部分联合办公的融资还拥有巨大的潜力。

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趋势三 东部发展成主阵地

“北京、广东、上海位居前三”

近两年,国内联合办公在一线及1.5线城市的发展速度异常迅猛。参考创头条的全国双创地图,在双创载体数量上北京领跑,余下依次是广东、上海、浙江、河北、四川、江苏、湖北、陕西和河南。

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全国各省市双创载体分布情况表

(来源:创头条)

结合全国双创企业分布图,整体上,东部地区发展势头最好,中、西部地区发展明显不足。

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全国双创企业分布热力图

(来源:创头条)

区域发展参差不齐在地区内也很明显。以北京为例,北京的联合办公出现明显的两极分化,主要的联合办公空间分布在朝阳、海淀、丰台、东城、西城等城区,其中以朝阳区和海淀区最为密集,占据了联合办公空间的88%的江山,位于北京远郊的联合办公空间则拍马不及。

这一区域差异现象在未来很长一段时间内不会改变。

趋势四 盈利难题急需解决

“不盈利的联合办公,都是在变相的耍流氓”

无盈利,不发展。没有盈利联合办公,外表看似光鲜内里入不敷出,难以长久。

无界空间CEO创始人万柳朔(Randy)曾公开表示,目前这一(联合办公)行业百分之七八十的公司处于亏损。这听起来似乎有些危言耸听,事实如何呢?

以SOHO 3Q为例,其刚起步时开放式办公桌的租金定为4000元/人/月,独立办公室超过5000元/人/月,因租金过高遭遇市场冷遇后采取打折的方式降低租金,普遍为4.5-7折,SOHO中国董事长潘石屹就曾表示,旗下产品正在以亏损20%的代价对外出租。

对此,业界人士表示,大部分联合办公都是边运营边建设,且前期投入较大。联合办公比地产开发轻,但又比酒店管理重得多。开设空间一次性投资(租金+装修+办公配套等)就高达几百万,后期的空间运营开销(人力+网络+推广+水电+税费+日常维修等)更为庞大。想要回本尚且需要半年甚至一年以上时间,盈利更是遥遥无期。

目前国内绝大部分的联合办公都将租金和增值服务(如提供法律、注册等服务等)作为盈利点,其中租金作为主要盈利点。

理想状态下,联合办公是盈利的。但实际上,占盈利大头的租金被居高不下的空置率拖了后腿,增值服务则是收入寥寥,再加上行业激烈竞争,有时候还会作出买一送一、免费试住等赔本赚吆喝的行为。

联合办公挖掘新且有效的盈利点、解决盈利难题已经迫在眉睫。

趋势五 垂直细分领域突显

“大而全”进化成“小而精”

联合办公的有着丰富的客户群体。不仅有自由职业者还有各行各业的创业团队,甚至有已经发展成熟的大企业,面向的是全中国的从业者。

大多数的联合办公在最初设立的时候就确定了目标人群范围,也有一些选择边运营边调整。初期的时候很难满足每一个遇到的客户群体的要求。这时候,垂直细分领域的联合办公空间开始出现。

部分联合办公空间仍旧以满足某些特定行业需求为主,在空间室内设计、布局、装修等方面为客户群体量身定制。

比如将目标客户定位为音乐、影视、医疗、生物医药等细分领域深耕,同时也考虑当地市场以及产业链情况进行合理调整,从而对细化市场进行不同的分割,在为入驻的创业团队打通和对接上下游资源上就会变得畅通,也更容易形成品牌影响力。

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