租购同权,租房将取代买房吗?
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租购同权,租房将取代买房吗?

租售,重在并举,而非打压。

来源 | 秦朔朋友圈(ID:qspyq2015)

作者 | 过蝈

刚刚召开的中共中央政治局会议强调,要加快建立房地产长效机制。着力构建“购租并举”房地产市场供应体系,打造多层次住房结构,保障不同群体的住房需求。而就在7月24日,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在土地交易市场成交:张江地块,楼面单价为5569元/平方米;嘉定地块,楼面单价为5950元/平方米。

一时间,“暴跌”、“住房公有制”等“智商税标题”甚嚣尘上。政策组合拳在媒体的放大解读下,不断改变市场预期。甚至误导有自住需求的购房者,买房无意义。

让我们抛弃“标题党”,先讲经验,再讲逻辑。

不同配方,相似的味道

先来讲讲经验,与八年前相似的味道。

八年前,次贷危机的硝烟正逐渐散去。包括4万亿在内的救市政策,让很多一度腰斩的楼盘起死回生。在救市放水的同时,政府也在那年推出一系列廉租房政策、保障房计划。一年后,也就是2010年,信贷收紧。“认房又认贷”政策首出江湖,当时也是被称为“最严厉”的认定政策。又一年后,2011年上海、重庆房产税试点推行。

当时的气氛与今日十分相似。只是那时还没有自媒体,微博也刚开始流行。当年楼市弥散着北京春日雾霾一般的悲观,但也仅局限在行业内。业外的买房者早已不太光顾售楼处,不管策划用尽各种噱头拉拢。偶尔去逛逛的,也是家附近的新盘,问起价格像说天气一样随便。售楼员培训的说辞,敌不过客户的心理预期——房地产不行了,保障房要取代商品房,房价要大跌。

这一年,杭州市场一片低迷。最急的是项目公司的老总们,纷纷邀请各种研究院大咖开会讨论。当时的基本共识是:市场将逐步分化,广大中低收入群体入住廉租、经适保障房,中高收入购买商品房。房产税短期改变预期,中长期影响有限。

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当年的保障房计划也是如此轰轰烈烈:2009年12月出台的“国四条”中的一条是:继续大规模推进保障性安居工程建设,力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

3年,保障5000万人口的住房问题。这是一个非常浩荡的工程。当年每座城市都在如火如荼地开工,不少开发商都领了“指标”,要拿地就得完成多少配套的保障房指标。等到竣工交付之时,还让不少市民感慨,很多保障房小区无论外立面,户型格局,还是绿化环境,都跟同地段的普通商品房不相上下。

几年过去了,无论保障房、经适房还是安居房,都没有让杭州的房价上升或是下降。只是,如果安居体量过大或者过于集中,会对所在的板块价格造成一定的影响——在城市印象中,那是一个“安居板块”,也就意味着不是什么高端富人区,居住人口购买力有限,没什么优质的配套资源。在楼市板块的竞争中,有“掉队”的可能。仅此而已。

当年的“保障房计划”也是为了遏制房价过快增长,并解决中低收入的住房问题。当然,和今日大力发展租赁市场还是有很大的差异。应该说,就像保障房和商品房一样,租房与买房,是相互补充的关系。特别是在人口流入量大的城市,租赁市场是可以分流一些居住需求。但租房会取代买房吗?我认为,不会取代,但会分化。

就单盘而言,年限老品质差,没有资源优势的低端商品房——“老、破、小”会受到影响;优质地段、学区房仍然具有较高价值。

就城市而言,一二线核心资产很难撼动挑战,三四线城市商品房会有一定影响。

居住者,买房到底买什么?

买的是什么?核心资源的有限权。

买房到底买什么?买房就是买地,就是购买城市的配套资产,购买房子周边的教育、医疗、交通、公园等一系列公建资源。房子不是核心,资源才是核心。

而“租购同权”的含义,是希望能打破买房者对城市资源的“垄断”,让租房者也能享受同等资源成果。其实大部分城市资源都可以共享。租房或者买房,并不影响你搭地铁上班,或者周末去美术馆看一出塞尚的画展。

但教育、医疗,尤其是好的教育、好的医疗却供应稀缺,是彼此掠夺的对象。(详见《房子和教育,谁拯救谁?》)在这场战役中,户籍与房产,无疑便成为优先筛选的门槛。

租购同权,可以确保优质资源不被买房落户者“垄断”,但无法确保其不享受“优先”。同权,同样的是行使权,却不代表有同样的“优先权”。

而“优先”的问题,还是供应不足造成。只有扩大学校、医院的建设数量,让其充分竞争,提供更多好学校、好医院,才能打破僧多粥少的局面。但说来容易,执行很难。所有的公建投入都要地方政府买单。楼市不好,地卖不出价,哪里来的财政收入?哪几个城市,享受到了制造业升级的成果?屈指可数!

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所以在租购同权的问题上,当地政府是矛盾而痛苦的。

而对一二线买房者而言,十年前买房子讲“独享”,城市CBD,江景大宅院。那么在人口快速增长的十年后,买房子也无非是讲“优先”,在城市化成果共享的同时,比别人多那么一分附加值。

什么样的城市,容易“租购同权”?

再从城市化的角度,来说说什么样的城市更容易“租购同权”。笔者认为是:核心周边三四线卫星城。

2013年《城市蓝皮书》中提到“到2030年前,中国还有3.9亿农民需要市民化,农民工市民化的人均公共成本为13.1万元。东、中、西部地区分别为17.6万元、10.4万元、10.6万元。3.9亿农民市民化所需公共成本为51万亿元。”

这些年,我们可以看到,一方面是北京上海严控人口规模,低收入外来者无形中受到挤出压力,另一方面则是一二线城市“抢占高端人才”。在创造财富的过程中,也带来了巨大的城市化成本。但成本负担过大,例如北京、上海,两三千万人口的特大一线,财富带来的增量就跟不上总的消耗成本,由此导致边际效益递减。而伴随产业转移、交通网络(尤其高铁)日臻发达的二线城市,开始在抢人大战中强势崛起。

在人口增长量排名前十的城市中,除了北上广深外,更值得关注的是天津、郑州、武汉等二线城市。这恰恰与近期颁布的,住建部首批试点租房新政的12个城市:广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等,有很大的重叠。

然而,人越多,租购同权越难落实。僧多粥少,资源溢价率高。

在北京,数十万人抢一套学区房,所以学区的溢价就高;在拉萨,同样最好的学校,但因为抢的人少,溢价率就低。

溢价并不反应资源的优质程度,而是反应了供求关系。就像不久之前,上海买房还要缴纳“茶位费”。一套房多人抢,“价”高者得就是最朴素的市场逻辑。

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相反,租购同权比较容易落实的,则是一二线周边的富裕三四线城市。例如上海周边的嘉兴、湖州等这样的地级市:这些地方经济富庶,承接了核心城市的产业转移,有一定的外来导入人口,本身基础设施也较好。长三角、珠三角大量的三四线卫星城更适合实现租购同权。

租售,重在并举,而非打压

最后,中央发展租赁市场,是为了租售并举。重点在“并举”,而非互相打压。租房,可能会成为我们未来某一阶段的选择,改变原有的生活方式。但无论香港的公租房,新加坡的组屋,都没有对当地房价产生影响。

一根阴线改变情绪,两根阴线改变预期,三根阴线改变信仰。——这些不断被放大的信息,改变的是市场预期。未来房价如果下跌,绝不是因为租售同权,也不是当地政府发展租赁,而是,在政策频出,媒体舆论的诱导下,大家的预期变了。

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