新租房时代(上):赔本赚吆喝 资本抢滩五万亿租房市场
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新租房时代(上):赔本赚吆喝 资本抢滩五万亿租房市场

随着中央的力推,或许,租购并举将重构中国楼市。

来源 | 棱镜(ID:lengjing_qqfinance)

文 | 孙春芳 

编辑 | 张庆宁

编者按:随着中央的力推,或许,租购并举将重构中国楼市。郁亮评价说,此举的意义不亚于1998年房改。据此,腾讯财经《棱镜》推出上下两篇重磅报道,全面解读“新租房时代”。上篇讲述市场化主体入局后的模式与困局,下篇将解读政府主导下的房屋租赁市场,敬请期待。

划重点:

1. 随着各方机构势力涌入,并且优质项目有限,类似房企“地王”那样的“楼王”开始出现,这导致拿房成本极高。扩张要亏本,不扩张又可能在行业竞争中出局。

2. 融资,成为长租公寓市场市场参与者的命脉。不过,租赁行业的金融创新,无非是两个门道,一是将未来的收益提前收回来,二是把此前的成本转嫁给别人。

3. 即使是在北京等一线城市,租赁市场同样很难爆发式增长,这其中一个内在因素是,租金的涨幅刚性地受制于收入的涨幅,收入涨幅是既定的,那么租金涨幅就是既定的。

也许是以前在美国华尔街混过的缘故,王戈宏浑身透着一股精明劲儿。

正是这股精明劲,让他对长租公寓这个行业的账算得特别清:“如果是二房东模式,也就是公司自己长租下物业再零散租给客户的模式,加上拿房成本、营运成本、各种税费,再加上摊销、折旧,一个长租公寓需要5到7年才能实现现金流平衡。这还是出租率高的核心地段公寓,如果是空置率高的公寓,成本回收期更长。”

王戈宏是新派公寓创始人和CEO,也是国内较早进入这个行业的人。

对于这个行业,他没有护犊子,也没有王婆卖瓜,而是直指这个行业的真相:“很多人说长租公寓这个行业利润微薄,只有2-3%的利润率,完全是胡扯。这个行业根本就没有利润,大部分是亏损的。”

近期,中央和地方政府接连出台鼓励租房的文件,租赁行业似乎要凭这股好风,直上青天。

不过,包括王戈宏在内的行业人士深知,长租公寓这只“猪”,早在行业东风来临之前,就已经跑了很久。由于行业本身有着不可承受之重,即便风口来了,“猪”想飞起来也并非易事。

众大佬涌入,行业洗牌开始

按照华菁证券的估算,十年之后,租赁市场规模将达5万亿元。

除却个人房东之后,打算分享这个大蛋糕的机构运营商,目前有如下几个派系:以华住城家、铂涛窝趣为代表的酒店系,以万科铂寓、招商蛇口壹栈为代表的开发商系,以我爱我家相寓、链家自如为代表的中介,以及以魔方公寓、新派公寓为代表的创业公司。

按照面对的客户群,长租公寓可分为如下几档:月租金500-1000元的蓝领公寓、1000-2000元的小白领公寓、2000-4000元的白领公寓、4000-8000元的高级白领公寓、8000-15000元的金领公寓和15000元以上的高管、涉外公寓。

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来源:腾讯财经《财看见》

按获取房源的方式,长租公寓可分为整体拿下一栋楼或其中一层、数层的集中式承租和分散拿下个人房源的分布式承租。

王戈宏进入长租公寓行业的时间较早,眼见不断有人跳进这个坑里。

一开始是链家的人找他谈合作,后来万科也来找他谈合作,但最后都不了了之,“因为他们看了我的项目之后,发现这玩意太简单了,不就是拿个楼把它租出去做个二房东嘛。”

而今,在市场稍有地位的中介、酒店,以及地产行业中60%以上的开发商,均进入长租公寓行业。

“大家都进来玩,这是好事,说明行业有‘钱途’。”王戈宏话风一转,“众大佬纷纷进来,说明行业的洗牌要开始了。”

洗牌并不是量大者胜,王戈宏认为长租公寓是个精细活,受地域、区位、人群各种因素影响,市场细分化了,各种体量、类别的参与者都有机会,也各有自己的独特优势。

财大气粗的开发商在土地、物业和融资上独占鳌头;无孔不入的中介在获客、零散拿房上优势明显;轻巧灵活的创业公司在运营、服务上颇有口碑……

“赔本赚吆喝”的买卖

在长租公寓市场单独掘进的各个派系,步履维艰。

这个行业饱受利润太低甚至无利可言之苦:一是资产价格高企导致租金回报率长期较低,使得长租公寓拿房成本高,并且企业很难在起步阶段自持物业;二是过低的资产收益率和高企的融资成本,很大程度上限制了企业加杠杆快速做大的可能性。

“做长租公寓,如果你好好做手头的两三个项目,经营得道的话,几年之后是能够挣钱的,但一旦摊子铺开,铺得太大,亏损无疑。”王戈宏这么说的原因很简单——长租公寓的成本中,拿房成本占到大头,营运成本只占小头。

简言之,摊子铺开之后,营运成本可以摊薄,但拿房成本不会降低,多铺一个摊子就多出一份拿房的钱,这个成本不会减少,只会增多。

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由于拿楼成本极高,因此大规模扩张很考验入局者的资金实力。

随着行业虚火燃起,各大军团杀入,长租公寓出现类似房企拿地一样的“楼王”。“核心城市核心地段可供出租的物业就那么几个,开发商想拿,中介也想拿,拿了大风投的创业公司也想拿,这拿房成本能不涨吗?”王戈宏说,扩张要亏本,不扩张又可能在新一轮的行业竞争中出局,“两难。”

对于开发商和大中介而言,这种亏本买卖做得下去,因为他们的业务多元化,可以拿别的部门的盈利来弥补长租公寓的亏损。

对于小本经营的创业公司而言,最好的办法是拿别人的钱来扩张。融资,由此成为长租公寓市场中的创业公司的命脉。

除找PE、VC投资之外,各家创业公司八仙过海,各显神通。

2017年1月10日,魔方公寓ABS设立,募集资金总额35亿元,系国内首单长租公寓ABS。2017年1月24日,魔方公寓联合中航信托成立蓝山资产,该资金用于在北上广深等一线城市,择机逐步大量购入性价比高的存量资产及不良资产,改造为长期自持的中高端长租公寓。2016年3月,YOU+国际青年社区与P2P公司懒投资达成合作,以房屋租约产生的现金流为标的,将其变成若干个固定收益产品,在懒投资官网上投放产品。

王戈宏的新派公寓则与赛富成立“赛富不动产基金”,低价买下北京CBD整栋森德大厦,改造成新派公寓CBD店。此后,赛富不动产基金将新派公寓CBD店分拆份额,以基金方式发行给32名LP投资人。

除此之外,创业公司尝试跟银行合作,租户每月连本带息将租金交给银行,银行则一次性将全年租金打给长租公寓公司。

租赁行业的金融创新,无非是两个门道,一是将未来的收益提前收回来,二是把此前的成本转嫁给别人。

另外,租房市场还将出现的一个新生事物——房企竞拍土地时被要求自持的物业。这对开发商来说资金压力巨大。比如,2016年底,万科在北京市海淀区西北旺拿下两宗地,全被要求100%自持物业。目前这种案例在北京的其他地段和全国的其他城市开始蔓延。

王戈宏又有了新的生意——一些开发商想找他合作运营这些自持物业。

开发商的诉求是这样的:“比如这块地开发成租赁物业之后,新派公寓帮它运营,一年能赚2.5亿元的租金,做到5%的租金回报率。

之后,开发商找金融机构沟通,希望将这个楼卖给金融机构,同时承诺上述租金回报率。金融机构给予这个楼50亿元的估值。金融机构自己出25亿元,另外25亿元,由金融机构设计成资产证券化产品,卖给投资人。

最终,金融机构返还50亿元给开发商,开发商套现成功。”

收入上不去房租咋上去

虽说长租公寓行业目前还处于亏损阶段,但各家机构之所以蜂拥而上,肯定是看到了它的前景。问题是,这个行业何时才能迎来曙光?

对此,链家研究院院长杨现领的判断是在十年以上。链家同样是长租公寓的先行者,旗下长租公寓——自如,拥有7000多名员工,管理着50万间房子。

杨现领的判断基于四个条件——

第一,该城市有持续的人口净流入,且净流入人口以年轻人为主;

第二,服务业占比超过50%且持续上升。因为在制造业占主导产业的地方,这些流动人口、新市民,居住的主要方式是在工厂里面,不需要租房;

第三,房价收入比偏高,这使得居民很难在短期内进入购房市场,进入交易市场,所以需要在租赁市场停留更长的时间。

第四,租金有上涨空间,而且当前的租金水平绝对值不要太高。

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与买房不同,租房对地段有着更苛刻的要求。

在杨现领看来,目前仅一线城市和部分热点二线城市可满足上述四个条件。即使是在这些城市,租赁市场同样很难爆发式增长,这其中另一个内在因素是,租金的涨幅刚性地受制于收入的涨幅,收入涨幅是既定的,那么租金涨幅就是既定的。

杨现领举例说:“在北京工作的年轻人,月收入水平一般1万左右,那么他能够接受租金上限就是30%,即月租金3000块钱,3000块钱是收入刚性约束条件。在北京,3000块钱能租一个不错的单间,所以市场需求目前以单间为主。再观察2017年上海市场,我们发现,一些高端公寓出现大面积空置,原因就是客单价太高,月租金超过5000块钱。”

房屋租赁市场不仅受制于居民收入水平,还受制于城市地段。

杨现领称,大城市二、三环租金的溢价明显高于六环租金的溢价。租金会随着通行条件和配套条件,呈现出比较明显的租金梯度。

“很多开发商之所以要搞租赁,是因为它的房子卖不出去,这些库存一般是在比较偏远的地方。这是一个悖论:越是偏远的地方,房子越租不出去,租金越上不去。”王戈宏表示,相对买房,租房对地段有着更苛刻的要求。

正是如此,杨现领判断未来新增房源占整个租赁市场的比重不会超过20%,因为一线城市核心地段已经无地可供,新增加的土地供给集中在偏远地区,而这些地方的租赁市场需求并不强劲。

“所以说,房屋租赁还是个草根行业,需要时间培育。”杨现领如是总结。

租购 楼市 “新租房时代”
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