新租房时代(下):政府操盘的人才公寓和高端别墅 为何都挤破了头?
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新租房时代(下):政府操盘的人才公寓和高端别墅 为何都挤破了头?

这篇解读政府主导下的房屋租赁市场。

来源 | 棱镜(ID:lengjing_qqfinance)

文 | 郭亦非

 编辑 | 杨颢

编者按:随着中央的力推,或许,租购并举将重构中国楼市。郁亮评价说,此举的意义不亚于1998年房改。据此,腾讯财经《棱镜》推出上下两篇重磅报道,全面解读“新租房时代”。上篇讲述市场化主体入局后的模式与困局,下篇解读政府主导下的房屋租赁市场。

划重点:

1. 张江高科技园区人才公寓试水已经十多年,在具体操盘上,由张江园区管委会负责规则制定、补贴认定、监督等职能,国企张江集团则负责开发运营的重任。

2. 张江人才公寓采用“两定”(定楼、定人)“两限”(限价、限期)的实施办法,由于价格比市场价便宜一半以上,排队在一年以上。

3. 金桥开发区操盘的碧云国际社区,尽管都是“只租不售”的高档公寓和别墅,也因为外资公司云集而供不应求。2013年社区的运营状况显示,4平方公里国际社区的效益已与23平方公里产业园区收益相当,彰显出强劲潜力。

4. “上海租赁住房试点前期定向给市属区国企,地价为市场化的20%到30%,后期才要面对市场化竞争。”

一场百万人才争夺战正在中国的一二线城市间激烈展开。这背后,除了薪水、户口、工作机会之外,要让人才有归属感,“居者有其屋”也颇为重要。面对凶猛高企的房价,地方政府试图自己出手构建一个规模庞大的住房租赁市场,让以房为家的中国人逐渐接受“住有所租”的时代。

这其中,尽管并未被列入首批12个开展住房租赁试点城市名单上,但上海动作依旧敏捷。

8月7日,《张江科学城建设规划》获上海市政府正式批复,这座被誉为中国“硅谷”和“药谷”的高科技园区升级为城区。根据规划,未来新增920万平方米的住宅中,90%以上用于租赁。

事实上,为了破题人才“留沪难”,早在2000年前,政府操盘下的张江人才公寓即已试水,这种租金低廉、配套健全、只租不售的过渡住房成为吸引人才的样本,随后陆家嘴金融城人才公寓等相继出炉。

张江模式之外,紧邻张江的金桥出口加工区也开始推行针对园区高管、外籍人士的碧云高端社区,同样由政府操盘、只租不售、供不应求。这二者模式涵盖了从低端到高端的租房人群,在席卷全国的“租售并举”新时代,为各地提供了可借鉴的样本和经验。

紧俏的人才公寓

理工科背景、工作勤奋、薪水丰厚、拙于表达,作为一名典型的“张江男”,IT软件工程师林升刚刚拿到了汤臣豪园三期人才公寓的钥匙。不过,此时距离他去年毕业入职后申请人才公寓已经一年有余。

这间20多平米的房间成了林升在上海“暂时”的家。这里离他单位不足2公里,三室一厅的户型,每个卧室都配有家具、空调及卫生间,客厅配有公共洗衣机及厨房。

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张江汤臣豪园人才公寓入住及退住流程

强大的租金优势造成现在人才公寓处于“千军万马过独木桥”的争夺状态。以林升入住的汤臣豪园小区为例,他住的卧室最小,每个月只需交付1000元的租金,其他两个室友租金不超过1500元。而链家网上一处3室1厅的房子租金报价在8200元/月,这比市场价格要便宜一半以上。

“现在人才公寓全靠排队,少则一年,多则一年半,而且住满两年就得搬走了。”林升告诉腾讯财经。

根据《上海市张江高科技园区人才公寓管理办法》中的官方解释,这种“人才公寓”是指由园区统筹、专项用于园区生活配套、专门提供给园区相应人才居住的短期租赁过渡性周转公寓,采用“两定”(定楼、定人)“两限”(限价、限期)的实施办法。

没有年龄限制,只要满足单位的工商注册地、财税户管地在张江,以及本科以上学历、与单位签订一年及以上的用工合同,即可申请入住。人才公寓按照按一人一间配置,人均建筑面积30-35平方米的(含公用面积),租金原则不超过1000元/月,最多可以入住两年,期满后租金可以按市场价格再延期一年。在申请流程上,是个人申请、企业确认、轮候排队、选房入住、园区管委会备案。在具体操盘上,张江园区管委会负责规则制定、补贴认定、监督等职能,国企张江集团则负责开发运营的重任。

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张江人才公寓的历史可以追溯到2000年初,当时还是一片蛮荒之地的张江高科技园区为了把人才从城区、高校吸引过来,开始试水人才公寓。随后其公寓规模及类型不断拓展,目前已拥有创业公寓、高科苑、天之骄子等9个人才公寓,可供出租的体量为17万平方米,共2861套住房。

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每栋人才公寓楼内,一楼都安排了管理处,负责物业管理

当然,作为市场上的稀缺资源,庞大的人才公寓体系里也不乏违规操作现象。

2015年夏天,从东北某大学毕业后,宋恒入职了位于张江的一家公司,随后就申请到了一间汤臣豪园三期的人才公寓,但入住资格却被老员工顶替,和公司交涉无果后,宋恒选择向物业管理处举报,随后冒名入住的老员工被清退。

宋恒告诉腾讯财经,除了清退之外,该公司并未受到任何惩罚措施,包括补缴政府的租房补贴,以及取消其补贴资格,后来他还被公司克扣了数千月的奖金。

腾讯财经发现,在上海市人民建议征集网上征集平台上,2017年6月5日,也有市民来信投诉张江创业公寓存在着申请资格审查不严、申请排队等候者管理无序等问题。该封信举例称:“有些在上海有房产的申请者(甚至不止一套房产),成功申请后将人才公寓出租赚取差价。同一申请者最多可以住3年,但是长住3年以上的大有人在,不乏已经居住超长达5年以上的申请者。”

不过,该投诉信内容真实性目前无从考证。

“只租不售”的国际社区

意欲赶超北京中关村、深圳南山的张江,要实现从园区向城区的蜕变,对于人才的渴求更为旺盛。这其中,除了要满足林升、宋恒这样的青年人群住房需求外,也迫切的要为各类高端人才提供多样化的住房选择。

官方资料显示,目前,整个张江已集聚各类人才36万人,其中外籍人才4300余人、归国留学人员7500余人、各类高端人才400余名,中国工程院院士、科学院院士24人。

同属于浦东新区,5公里之外的金桥碧云国际社区,同样是“只租不售”的房子,这里或许可以成为张江住房短板的补充样本。

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碧云国际社区曾获得过“中国人居环境范例奖”,4平方公里社区内配套齐全

成片的绿地,干净的马路,欧美建筑风格,骑车的外国小孩,走在碧云4平方公里的社区内,这里四处散发着异国情调。作为获得过“中国人居环境范例奖”的碧云社区,密集分布着超市、运动会所、医院购物中心、餐厅、咖啡馆、教堂、银行等生活配套设施,这里有还德威、协和两所英美国际学校以及上海有名的平和双语学校,中欧国际工商学院也坐落于此。

目前,碧云社区居住着近2000户外籍家庭,许茜一家也是其中一员。

六年前,许茜的丈夫作为外籍高管被派到张江某著名生物医药公司开展业务,全家从纽约搬至上海,住进了碧云花园一期200多平米的大平层。“主要考虑到三个孩子的上学,所以选择了碧云,而且这边生活配套齐全,离张江也很近,老公上下班方便。”许茜告诉腾讯财经,两个孩子每年50万元的学费以及同样近50万的房租均由丈夫的公司所报销。

法国国际广播电台曾在2010年记录下碧云别墅的建筑细节:“在碧云社区的房屋里,厕所方向是根据欧美的习惯朝南而建,浴缸沿窗摆放。煤气灶台的高度设计为85-90厘米高,比亚洲标准高出5厘米,以适应欧美人的身材特征。”

如此考究、适宜的社区自然引来外界追捧。

8月13日,该社区租售中心工作人员对腾讯财经称,目前,碧云有大约1200套房子,其中,145平至600平的复式公寓租金在2.8万至6万元不等,250平至525平的碧云别墅租金在5.8万至8.5万之间,每年租金都在涨,每次涨幅最高10%。“现在整个社区只有一套145平米的公寓空着,你如果想租别的房子只能排队等着,可能至少要到年底学生放寒假才有空房。”

“价格没有商量的余地。”这位工作人员强调。

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英美两所国际学校入学门槛颇高,除了学费贵之外,还要求父母一方为外籍人士

和张江人才公寓类似,碧云社区的产生也是基于对外招商引资的契机。

《浦东时报》曾记录,1990年,金桥获批国家级经济开发区,在对外招商过程中,金桥做了一项调查:如果金桥有一处风景如画,生活同样和国际接轨的城市花园,你愿意来这里生活和工作吗?得到的结果是肯定的。 不过,当时碧云还是一片农田,从交通到生活配套设施,全都是零。反对建设的声音不绝于耳。时任上海金桥出口加工区开发股份有限公司总经理杨小明力排众议,拍板决定建设。于是,碧云别墅作为首批建设的建筑被纳入规划之中,随后确定了“只租不售”的经营模式。

该报道称,“只租不售”的运营模式确保了园区开发者持续而稳健的收益,2013年社区的运营状况显示,4平方公里国际社区的效益已与23平方公里产业园区收益相当,彰显出强劲潜力。

腾讯财经试图了解更多关于碧云社区运营近况,但并未得到金桥公司的回应。

国企先入,民企跟上

无论是张江人才公寓,亦或金桥碧云社区,不难看出,这两类“只租不售”的公租房运营模式都带有强烈的行政底色——园区管委会规划统筹+国企开发运营。在全国12城试点“租售并举”的房市新时代,上述两个模式是否还有样板意义呢?

上海张江平台经济研究院院长陈炜对腾讯财经表示,二者均有值得借鉴的经验,并且政府已经在做规划。“地方政府下了很大决心,牺牲了土地财政收入来换取产业发展,拿地建设的国企也牺牲了企业利润。”

曾在上海生活多年的德国商业银行亚洲高级经济学家周浩,曾在一篇专栏中感慨:“过去数年,很多地方政府都对公租房十分热衷,但真正形成气候的,似乎不多。个中原因很复杂,但对于依赖土地财政的地方政府来说,将大量的土地用于公租房建设,经济账似乎也算不过来。” 不过,他称陆家嘴人才公寓是“一个相对独特的项目”,事实上,陆家嘴人才公寓比张江人才公寓还要晚5年。

尽管认可“直租不卖”的土地未来会继续复制人才公寓的模式,不过,中原地产首席分析师张大伟对腾讯财经表示,纯粹从市场的角度来说,人才公寓是过去福利社会的产品,是地方为了吸引人才的福利房,由政府来托底,未来市场推广的样本应该是共有产权房,以及企业运营的租赁房。

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夜幕下的张江高科园,年轻人的标配——711、星巴克、健身房

事实上,就在今年7月初,上海率先推出2幅纯租赁住房土地引发关注,这两宗位于张江和嘉定的土地分别被张江集团、嘉定新城两家国企以挂牌底价摘得,楼面价分别为5568元/平方米、5950元/平方米,这一成交价比之前一年的附近宅地楼面价降低80%以上。

出让合同中明确规定:该项目应优先为园区内各类创新创业人才提供居住配套服务,对园区重点科研单位、高校和重点企业引进的全球顶尖科学家、高级专家和领军型人才等重点高端人群给予重点保障。同时规定租约原则不超过6年,租金水平不高于市场同类水平。

陈炜拿其中的张江地块举例称,“这块地位置非常好,靠近迪士尼,很多企业都想拿,但现在张江地方政府的思路是国企尽快做起来,做出规模形成示范效应,民企再跟上,两三年之内基本还是以国企为主导。”

某大型房企上海区投资部高管表示,张江科学城就是上海的雄安新区,政府供应租赁性用地,指定当地的国企进行开发,开发后的物业只能由特定的人群租住。由于政府供应的租赁性用地只有市场价的二三成,市场上的开发商也有意进场,但由于特定的土地出让条款被拒之门外。按照政府的规定,前期租赁房的开发由国企操盘,后期不排除让市场化房企介入。

“下半年上海市的商品房供地前景堪忧,一般房企基本上拿不到地了。”他表示。

不过,尽管看起来拿到“直租不卖”土地是赔本赚吆喝,但民企已经嗅到了未来的前景。

上海万科长租公寓负责人对腾讯财经表示,相较于庞大的租赁需求,政府提供的人才公寓数量仍相对有限,且设置相应的入住门槛。大部分人依然需要通过市场化的方式解决住房问题,泊寓(长租公寓品牌)提供的产品、服务和内容对市场具有一定的吸引力。在未来,万科也希望能参与到张江科学城人才公寓的运营管理当中去,输出专业开发和管理能力。

(注:出于隐私考虑,文中林升、宋恒、许茜三人均为化名)

(腾讯财经孙春芳对此篇文章亦有贡献)

“新租房时代” 人才公寓
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