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【黑马高调爆料】第20篇
文 | 黑马哥
据科技部官网，经过近3年的发展，目前全国众创空间已达4298家，带动就业超过200万人，但绝大多数工位都处于闲置状态。
黑马哥今日爆料：总部位于上海的方糖小镇，成为全国第一家实现规模化整体盈利的众创空间，对于众创空间产业，这是一个极其重要的信号。
深度专访4小时，本文有其详细的产品模式、商业模式、运营模式，希望给这个产业带来新的启发价值。按照创始人万里江的说法，2021年众创空间才能真正爆发。
一
第一家规模化盈利
在中关村创业大街的咖啡厅，待上三五日，你会发现北方创业者的习惯，自来熟的叫叫嚷嚷和漫天飞舞的比划，一个点子就可以颠覆世界，凭靠意念就能打磨出商业模式，五个人就敢融千万美金。
上海人都很羡慕北京的创业环境，这里没那么强的创业氛围，但却更接近创业的本质——生意。在上海，评判一个创业项目好坏，不在于其通过PPT营造出来的想象，更在于是否能够提供好的产品和服务，在消费者身上赚到钱。
诞生在上海的方糖小镇，能在全国众创空间一片雷声大雨点小多补贴不盈利的环境下，率先实现了全面盈利，与这片更务实的土壤息息相关。
目前全国4000多家众创空间，从运营模式上，主要分成了四个流派：TO VC的规模化流派、TO 政府的双创补贴流派、TO 媒体的数据好看流派、TO 用户口碑的精细化运营流派。方糖小镇属于后者，融资额不是最大，店面不是最多，但精细化运营能力很强。（欢迎自我想象前三者各自代表）
目前方糖小镇在全国拥有25家门店，覆盖上海、北京、成都，其中在上海拥有22家门店，平均出租率90%以上，大部分门店实现单店盈利。
创始人万里江认为，今天方糖小镇能盈利，一是战略选择到位，在选址上基本没走弯路，围绕核心城市的核心地段；二产品上干净利落，紧紧围绕客户需求，没做那些花里胡哨但不赚钱的动作；三密集布点优化消费者口碑，降低营销成本，提高出租率。
1、一流的选址能力
方糖小镇的成本相对较低，关键在于一流的选址能力，其选址策略和快捷酒店一致，即在最繁华的地带、最便宜的楼层、以最低的成本、最舒适的装修带来最好的物理空间体验。
也就是说，方糖小镇的每一个办公地址，都是在城市中心地带，以非常便宜的成本签约（一般10年以上），这样首先从成本上降低，并且在租户便捷性上取得一定的平衡。
2、围绕核心需求打磨产品
方糖小镇成立于2015年，两年多的时间共打磨了3个版本，通过不断的调整模型、进步和演化，在试错中发现了目前效果最优的模型。如果将这个模型铺开来，预计三年就能收回所有的投资。产品更迭过程如下：
1.0版本：实验型产品，三家门店试用；
2.0版本：稳定版本，标准化设计风格，14家左右门店试用；
3.0版本：最新版本，改进功能区域划分，提升20%的工位数容量。
目前单工位售价：1700-1800元/人/月
单工位人均面积：5平米
两年多产品迭代的方向主要为：从适合美国创业者的热情奔放 → 适合中国本土创业者的低调简洁；从绚丽多彩的视觉 → 以素色为主的视觉；从大而全的多功能区 → 可模块化的空间功能；从过度休闲功能 → 到实用办公功能……
举三个例子：① 装修风格偏素净，过于热闹的颜色不适合办公；② 在办公区光线不充足的地方改造成适合休闲打坐的精神辟谷空间；③ 淘宝可搜索方糖小镇同款氧气包大树 ，这里有打印机、复印机、微波炉，所有公共的区域都集中在此。
3、低营销成本高出租率
方糖小镇在全国有25家门店，其中22家布局在上海，而选择在单个城市密集布点可以优化消费者口碑，借助方糖小镇在创业者群体内的影响力制造势能，从而降低营销了成本，提高出租率，目前方糖小镇各社区的平均出租率在90%。
万里江曾公开透露道，“方糖小镇的出租率在行业里面算是最高的，其实我们也没有什么神奇的办法，就是因为我们在社群这里做了很多努力，不同的是别人都在‘果’上用力，而我们是在‘因’上着力，事半功倍。”
二
出租率、租售比、OCR
国内主流的众创空间，目前有三种营收模式：1）房租；2）自营或者第三方的创业服务；3）房租换股权等金融业务。
包括方糖小镇在内，房租依然是最重要的收入来源，后两者仍然摸索实验阶段。这是万里江通过i黑马首次向外界透露，方糖小镇的精细化运营的三个核心指标，同时也是其通过房租，实现整体性盈利的关键。
1）出租率
出租率就决定公司收入，行业出租率普遍在60%-70%，方糖小镇平均出租率在90%以上，其中成都社区年出租率达到105%。
2）租售比
租售比是指单工位的成本除以单工位的售价，这个数字是越小越好。行业租售比平均也在60%-70%，但高的能到90%，甚至超过100%，方糖小镇目前在50%。
3）OCR
OCR（英文缩写）为方糖小镇自创指标，即运营指标，指单工位的运营成本占总收入的比例，方糖小镇目前的OCR在10%。
方糖小镇倡导空间智能化，通过将各种智能化技术引入办公空间，实现“无人管理”，提升办公效率，降低人工成本。在方糖小镇的各个社区，目前已经有扫码开门、无人便利店、自助咖啡机、云控电表、云打印等智能服务。
在IT化非常先进的情况下，方糖小镇降低了对人员数量的要求，每个门店的管理服务体系，从最高峰时的5个人，减少到2个人，即可实现正常运营。
三
未来的想象在一张门禁卡上
人人都知道未来是一个数据时代。
但在全国双创范围内，都有一个非常棘手的难题没有解决，那就是双创产业的数据化管理，大到政府园区，小到路演中心，想实现数据的精确化采集、分析、使用，都是极其困难的事情。
方糖小镇是目前在数据化，唯一实现突破的众创空间公司，其实现原理也很简单，那就是通过APP才能使用的门禁卡系统。
方糖小镇每新增一个员工，都需要注册APP，手机号、职位等信息都需要填写，APP二维码对应门禁，只有注册后才能开门/关门，当然还有无人便利店、自助咖啡机、云控电表、云打印等基础服务。
这也是方糖小镇通过空间打开线下流量的钥匙。
通过方糖小镇的APP，可以看出万里江对未来商业布局的理解，即以空间为线下的流量入口，以社群为基础的联合办公运营商。
除了房租作为入门级收入，方糖小镇规划的未来盈利增长点在于：
1）创业服务
包括法律财务人事、工商注册、项目定位、技术支持、产品推广、媒体宣传、路演活动等等，创业咨询服务也是众创空间的一大特亮点，TO B在什么时候都是一个大生意。
2）商务社交
方糖社区会显示同社区、同公司人的动态，也可以解决供需，在万里江看来，空间里面人和人的交流非常重要的，方糖小镇每周的创业社群例会、一年3000多场社群活动都是构建商务社交的基础。未来它可以延伸到招聘，也可以延伸到婚恋等相关领域。
在精准掌握了用户的大数据后，会产生联结，方糖小镇内的各个团队、公司之间会有共创，相互之间合作，甚至成立合资公司、互相投资。
3）数据化营销
万里江不仅将方糖小镇内员工、CEO的数据进行了搜集，还将无人超市的结账二维码对接到了方糖小镇的APP上，以此来搜集用户的消费数据。这对于方糖小镇未来的精准化营销提供重要的参考数据。
万里江曾表示，“通过这些数据，最终我们能够形成一个一个分发平台，通过平台整合了相关的服务。”
注：为了加强APP的实际价值，方糖小镇内的入驻企业所有的采购服务，也需要通过APP进行提交，但消费实行积分制，可以用于抵扣房租，这将会在消费服务→抵扣房租间形成一个良性循环。
但这个商业模式的想象，需要建立在大量的实体空间基础上，来自科技部的最新数据显示,当前全国有4298家众创空间，但只有不到2%的创业公司选择众创空间，更不用与传统的商业写字楼的体量进行对比。
万里江的解释是，一个新兴行业的发展过程分为三个阶段，第一个阶段叫“边缘创新”，第二个阶段叫“进入主流”，第三个阶段叫“跨界打劫”。一般一个新兴行业的兴起，大多都是在边缘领域开始创新的，因为一个很小的企业直接和主流厮杀是厮杀不过的。
而万里江为方糖小镇勾画的三个跨越式增长阶段为：
1、目前正在通过“边缘创新”，打造成为具有独特优势的众创空间，到2018年国内形成3-5家连锁型的第一阵营时，方糖小镇能够位列其中；
2、众创空间行业迎来第二阶段的爆发增长，预计在2019年-2020年，方糖小镇为“进入主流”会承包整栋楼，面积可能超过十几万平米，甚至是达到二三十万平米。一二层用于联合办公，再单独拿出一层做企业服务中心。企业服务中心就是为整栋楼里边做企业服务，包括集中的会议中心，包括企业的发展等，而方糖小镇从目前累计到未来的信息化数据，会借由强大的IT系统帮助整栋楼提高运行效率，增加更多收益。
3、到了2021年开始，就可以做到“跨界打劫”了。足够大的“经济体”，是有资本可以随意进入大部分行业收割利益的。
四
团队和融资情况
项目名称：方糖小镇
业务模式：以社群为基础的联合办公运营商
成立时间：2015年4月
创始人：万里江，连续创业者
营收情况：规模化盈利
融资轮次：A轮
融资额：2亿元人民币
融资时间：2016年9月
方糖小镇有一个巨大的竞争优势，它们往往能够在城市的最核心地段拿到便宜的地方，这都要归功于方糖小镇主要团队成员在地产、酒店等行业的相关背景。
创始人&CEO万里江，连续创业者，8年国内一流财经媒体高管经历，8年写字楼运营服务经历。原国内文创园区第一品牌德必集团联合创始人。
联合创始人&COO杨学涛，毕业于北京大学，连续创业者，原网易市场部华东总经理、本来生活网创始团队高管、多利农庄执行总裁。
联合创始人&CDO孙林骏，连续创业者，原汉庭、莫泰、7天开发总监，经济型酒店最早期“五虎上将”之一，曾创业两家公司。
方糖小镇的运营总监、财务总监、技术总监、销售总监等，大多来源自雷格斯、携程、宜家、阿里巴巴、如家等公司。
2016年9月，方糖小镇完成A轮融资，鼎晖投资、华住酒店集团、歌斐资产共计投资2亿元人民币，估值11亿，方糖小镇也成为联合办公领域第二家估值超过10亿元的公司。
现在方糖小镇的盈利收入主要来源于三个方面，分别是：租金收入、服务收入、投资收入，万里江预计到2018年年中，公司能实现整体盈利。
五
黑马哥点评
1、为什么主战场选择上海？
方糖小镇总共有25家店，22家在上海，全部实现非投入后普遍盈利，但在北京只开了2家店，而且才刚刚实现打平。这是两个城市显著的创业环境导致的，北京的一手房租成本更高，传统的办公租赁市场竞争更大，这也是方糖小镇优先在上海铺量的原因。小账算的精明，大账才能赚钱。
2、TO VC的路径选择
万里江在接受黑马哥专访时，不止一次明确表示，虽然自己更擅长精细化运营，但优客工场的融资路径也是值得学习的，要传统房地产商的钱，而非互联网基金的钱，一方面更好融资，另一方面估值议价权更大。
3、1%即垄断
众创空间本质上是和传统的商务办公楼竞争，从互联网发展的轨迹来说，一定是未来的大势所趋，只是这个边界的时间问题。中国的商务办公楼市场上数十万亿的盘子，没有一家企业获得超过1%的市场份额。众创空间的互联网基因，也许可以帮助打破这个魔咒。
4、规模化盈利的信号意义
在全国4298家众创空间中，大部分品牌还处于依靠政府补贴、融资活着的阶段，方糖小镇是整个产业三年来，第一家实现规模化盈利的企业，更多的是一个信号意义，意味着众创空间靠着精细化运营，是可以通过租金实现营收平衡，那整个产业才有活下去、继续发展的可能。
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