全国4298家众创空间,方糖小镇是如何成为第一家规模化盈利的?
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全国4298家众创空间,方糖小镇是如何成为第一家规模化盈利的?

i黑马,让创业者不再孤独。

【黑马高调爆料】第20篇

文 | 黑马哥

据科技部官网,经过近3年的发展,目前全国众创空间已达4298家,带动就业超过200万人,但绝大多数工位都处于闲置状态。

黑马哥今日爆料:总部位于上海的方糖小镇,成为全国第一家实现规模化整体盈利的众创空间,对于众创空间产业,这是一个极其重要的信号。

深度专访4小时,本文有其详细的产品模式、商业模式、运营模式,希望给这个产业带来新的启发价值。按照创始人万里江的说法,2021年众创空间才能真正爆发。

 

第一家规模化盈利

在中关村创业大街的咖啡厅,待上三五日,你会发现北方创业者的习惯,自来熟的叫叫嚷嚷和漫天飞舞的比划,一个点子就可以颠覆世界,凭靠意念就能打磨出商业模式,五个人就敢融千万美金。

上海人都很羡慕北京的创业环境,这里没那么强的创业氛围,但却更接近创业的本质——生意。在上海,评判一个创业项目好坏,不在于其通过PPT营造出来的想象,更在于是否能够提供好的产品和服务,在消费者身上赚到钱。

诞生在上海的方糖小镇,能在全国众创空间一片雷声大雨点小多补贴不盈利的环境下,率先实现了全面盈利,与这片更务实的土壤息息相关。

目前全国4000多家众创空间,从运营模式上,主要分成了四个流派:TO VC的规模化流派、TO 政府的双创补贴流派、TO 媒体的数据好看流派、TO 用户口碑的精细化运营流派。方糖小镇属于后者,融资额不是最大,店面不是最多,但精细化运营能力很强。(欢迎自我想象前三者各自代表)

目前方糖小镇在全国拥有25家门店,覆盖上海、北京、成都,其中在上海拥有22家门店,平均出租率90%以上,大部分门店实现单店盈利。

创始人万里江认为,今天方糖小镇能盈利,一是战略选择到位,在选址上基本没走弯路,围绕核心城市的核心地段;二产品上干净利落,紧紧围绕客户需求,没做那些花里胡哨但不赚钱的动作;三密集布点优化消费者口碑,降低营销成本,提高出租率。

1、一流的选址能力

方糖小镇的成本相对较低,关键在于一流的选址能力,其选址策略和快捷酒店一致,即在最繁华的地带、最便宜的楼层、以最低的成本、最舒适的装修带来最好的物理空间体验。

也就是说,方糖小镇的每一个办公地址,都是在城市中心地带,以非常便宜的成本签约(一般10年以上),这样首先从成本上降低,并且在租户便捷性上取得一定的平衡。

2、围绕核心需求打磨产品

方糖小镇成立于2015年,两年多的时间共打磨了3个版本,通过不断的调整模型、进步和演化,在试错中发现了目前效果最优的模型。如果将这个模型铺开来,预计三年就能收回所有的投资。产品更迭过程如下:

1.0版本:实验型产品,三家门店试用;

2.0版本:稳定版本,标准化设计风格,14家左右门店试用;

3.0版本:最新版本,改进功能区域划分,提升20%的工位数容量。

目前单工位售价:1700-1800元/人/月

单工位人均面积:5平米

两年多产品迭代的方向主要为:从适合美国创业者的热情奔放 → 适合中国本土创业者的低调简洁;从绚丽多彩的视觉 → 以素色为主的视觉;从大而全的多功能区 → 可模块化的空间功能;从过度休闲功能 → 到实用办公功能……

举三个例子:① 装修风格偏素净,过于热闹的颜色不适合办公;② 在办公区光线不充足的地方改造成适合休闲打坐的精神辟谷空间;③ 淘宝可搜索方糖小镇同款氧气包大树 ,这里有打印机、复印机、微波炉,所有公共的区域都集中在此。

3、低营销成本高出租率

方糖小镇在全国有25家门店,其中22家布局在上海,而选择在单个城市密集布点可以优化消费者口碑,借助方糖小镇在创业者群体内的影响力制造势能,从而降低营销了成本,提高出租率,目前方糖小镇各社区的平均出租率在90%。

万里江曾公开透露道,“方糖小镇的出租率在行业里面算是最高的,其实我们也没有什么神奇的办法,就是因为我们在社群这里做了很多努力,不同的是别人都在‘果’上用力,而我们是在‘因’上着力,事半功倍。”

出租率、租售比、OCR

国内主流的众创空间,目前有三种营收模式:1)房租;2)自营或者第三方的创业服务;3)房租换股权等金融业务。

包括方糖小镇在内,房租依然是最重要的收入来源,后两者仍然摸索实验阶段。这是万里江通过i黑马首次向外界透露,方糖小镇的精细化运营的三个核心指标,同时也是其通过房租,实现整体性盈利的关键。

1)出租率

出租率就决定公司收入,行业出租率普遍在60%-70%,方糖小镇平均出租率在90%以上,其中成都社区年出租率达到105%。

2租售比

租售比是指单工位的成本除以单工位的售价,这个数字是越小越好。行业租售比平均也在60%-70%,但高的能到90%,甚至超过100%,方糖小镇目前在50%。

3OCR

OCR(英文缩写)为方糖小镇自创指标,即运营指标,指单工位的运营成本占总收入的比例,方糖小镇目前的OCR在10%。

方糖小镇倡导空间智能化,通过将各种智能化技术引入办公空间,实现“无人管理”,提升办公效率,降低人工成本。在方糖小镇的各个社区,目前已经有扫码开门、无人便利店、自助咖啡机、云控电表、云打印等智能服务。

在IT化非常先进的情况下,方糖小镇降低了对人员数量的要求,每个门店的管理服务体系,从最高峰时的5个人,减少到2个人,即可实现正常运营。

未来的想象在一张门禁卡上

人人都知道未来是一个数据时代。

但在全国双创范围内,都有一个非常棘手的难题没有解决,那就是双创产业的数据化管理,大到政府园区,小到路演中心,想实现数据的精确化采集、分析、使用,都是极其困难的事情。

方糖小镇是目前在数据化,唯一实现突破的众创空间公司,其实现原理也很简单,那就是通过APP才能使用的门禁卡系统。

方糖小镇每新增一个员工,都需要注册APP,手机号、职位等信息都需要填写,APP二维码对应门禁,只有注册后才能开门/关门,当然还有无人便利店、自助咖啡机、云控电表、云打印等基础服务。

这也是方糖小镇通过空间打开线下流量的钥匙。

 

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通过方糖小镇的APP,可以看出万里江对未来商业布局的理解,即以空间为线下的流量入口,以社群为基础的联合办公运营商。

除了房租作为入门级收入,方糖小镇规划的未来盈利增长点在于:

1)创业服务

包括法律财务人事、工商注册、项目定位、技术支持、产品推广、媒体宣传、路演活动等等,创业咨询服务也是众创空间的一大特亮点,TO B在什么时候都是一个大生意。

2)商务社交

方糖社区会显示同社区、同公司人的动态,也可以解决供需,在万里江看来,空间里面人和人的交流非常重要的,方糖小镇每周的创业社群例会、一年3000多场社群活动都是构建商务社交的基础。未来它可以延伸到招聘,也可以延伸到婚恋等相关领域。

在精准掌握了用户的大数据后,会产生联结,方糖小镇内的各个团队、公司之间会有共创,相互之间合作,甚至成立合资公司、互相投资。

3数据化营销

万里江不仅将方糖小镇内员工、CEO的数据进行了搜集,还将无人超市的结账二维码对接到了方糖小镇的APP上,以此来搜集用户的消费数据。这对于方糖小镇未来的精准化营销提供重要的参考数据。

万里江曾表示,“通过这些数据,最终我们能够形成一个一个分发平台,通过平台整合了相关的服务。”

注:为了加强APP的实际价值,方糖小镇内的入驻企业所有的采购服务,也需要通过APP进行提交,但消费实行积分制,可以用于抵扣房租,这将会在消费服务→抵扣房租间形成一个良性循环。

但这个商业模式的想象,需要建立在大量的实体空间基础上,来自科技部的最新数据显示,当前全国有4298家众创空间,但只有不到2%的创业公司选择众创空间,更不用与传统的商业写字楼的体量进行对比。

万里江的解释是,一个新兴行业的发展过程分为三个阶段,第一个阶段叫“边缘创新”,第二个阶段叫“进入主流”,第三个阶段叫“跨界打劫”。一般一个新兴行业的兴起,大多都是在边缘领域开始创新的,因为一个很小的企业直接和主流厮杀是厮杀不过的。

而万里江为方糖小镇勾画的三个跨越式增长阶段为:

1、目前正在通过“边缘创新”,打造成为具有独特优势的众创空间,到2018年国内形成3-5家连锁型的第一阵营时,方糖小镇能够位列其中;

2、众创空间行业迎来第二阶段的爆发增长,预计在2019年-2020年,方糖小镇为“进入主流”会承包整栋楼,面积可能超过十几万平米,甚至是达到二三十万平米。一二层用于联合办公,再单独拿出一层做企业服务中心。企业服务中心就是为整栋楼里边做企业服务,包括集中的会议中心,包括企业的发展等,而方糖小镇从目前累计到未来的信息化数据,会借由强大的IT系统帮助整栋楼提高运行效率,增加更多收益。

3、到了2021年开始,就可以做到“跨界打劫”了。足够大的“经济体”,是有资本可以随意进入大部分行业收割利益的。

团队和融资情况

项目名称:方糖小镇

业务模式:以社群为基础的联合办公运营商

成立时间:2015年4月

创始人:万里江,连续创业者

营收情况:规模化盈利

融资轮次:A轮

融资额:2亿元人民币

融资时间:2016年9月

方糖小镇有一个巨大的竞争优势,它们往往能够在城市的最核心地段拿到便宜的地方,这都要归功于方糖小镇主要团队成员在地产、酒店等行业的相关背景。

创始人&CEO万里江,连续创业者,8年国内一流财经媒体高管经历,8年写字楼运营服务经历。原国内文创园区第一品牌德必集团联合创始人。

联合创始人&COO杨学涛,毕业于北京大学,连续创业者,原网易市场部华东总经理、本来生活网创始团队高管、多利农庄执行总裁。

联合创始人&CDO孙林骏,连续创业者,原汉庭、莫泰、7天开发总监,经济型酒店最早期“五虎上将”之一,曾创业两家公司。

方糖小镇的运营总监、财务总监、技术总监、销售总监等,大多来源自雷格斯、携程、宜家、阿里巴巴、如家等公司。

2016年9月,方糖小镇完成A轮融资,鼎晖投资、华住酒店集团、歌斐资产共计投资2亿元人民币,估值11亿,方糖小镇也成为联合办公领域第二家估值超过10亿元的公司。

现在方糖小镇的盈利收入主要来源于三个方面,分别是:租金收入、服务收入、投资收入,万里江预计到2018年年中,公司能实现整体盈利。 

黑马哥点评

1、为什么主战场选择上海?

方糖小镇总共有25家店,22家在上海,全部实现非投入后普遍盈利,但在北京只开了2家店,而且才刚刚实现打平。这是两个城市显著的创业环境导致的,北京的一手房租成本更高,传统的办公租赁市场竞争更大,这也是方糖小镇优先在上海铺量的原因。小账算的精明,大账才能赚钱。

2、TO VC的路径选择

万里江在接受黑马哥专访时,不止一次明确表示,虽然自己更擅长精细化运营,但优客工场的融资路径也是值得学习的,要传统房地产商的钱,而非互联网基金的钱,一方面更好融资,另一方面估值议价权更大。

3、1%即垄断

众创空间本质上是和传统的商务办公楼竞争,从互联网发展的轨迹来说,一定是未来的大势所趋,只是这个边界的时间问题。中国的商务办公楼市场上数十万亿的盘子,没有一家企业获得超过1%的市场份额。众创空间的互联网基因,也许可以帮助打破这个魔咒。

4、规模化盈利的信号意义

在全国4298家众创空间中,大部分品牌还处于依靠政府补贴、融资活着的阶段,方糖小镇是整个产业三年来,第一家实现规模化盈利的企业,更多的是一个信号意义,意味着众创空间靠着精细化运营,是可以通过租金实现营收平衡,那整个产业才有活下去、继续发展的可能。

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