所以房价也好，楼市也好，一定是个体系化的工程，调控也一定是如此。
房地产里总有一些特殊的现象和情况值得玩味，其中一定有一个现象叫： 十年前的重庆
重庆在过去十年一直在保持非常特殊的运行轨迹，很多独特的政策，很多奇特的房地产现象
有人把这个归功于重庆特别的城市面貌，也有人强调这是黄奇帆驱动下的局面，但是不论如何，过去十年重庆发生的楼市现象，其实是值得咀嚼和回味的
今天就和大家聊聊这个魅力山城的神奇楼市
而通过聊楼市，你或许会更加深刻的了解这个城市
01
少有的可以“破”土地指标的城市
地产开发的源头是：如何破18亿亩红线
谈论中国楼市，18亿亩红线是绕不过去的一个命题。有一个倒计时就是：再过30年，中国的耕地就要逼迫18亿亩红线了
那么能否降低这条红线呢，黄奇帆的结论是： 不能。
毕竟对于这么庞大人群的国度，很多的不可控，所以这根红线一定要死守
但是死守这根红线，本质上也代表着房地产开发的可用地越来越少，不论是结构里怎么调配，这样的总容量一直在变少
在这样的基调下，房价一定是上涨的，物以稀为贵是最为简单的经济学常识
那如何破掉这18亿亩红线呢， 有一个方式是可以破的，拆迁
通过拆迁获得的土地指标，是不占城市土地出让的指标的，因为本质上这样的用地是属于老地的重复开发
但是拆迁获得土地，不仅不会降低房价，反而会加剧助推房价的上涨
举一个很简单的例子，如果拆迁的成本是7000块，那么未来造出来的房子单价是1.5万，那么到了第二年，这块地边上的拆迁就必须要1.5万的成本，所以隔壁的房价再过两年就会变成2.5万。下一块地再拆成本就变成2.5万
以此类推，高速助长
所以如果一个城市的土地都是靠拆迁来的，房价就会特别容易高，一线城市未来一定会有这样的问题
那怎么破18亿亩红线，又不会陷入拆迁循环怪圈
这就是重庆特别的地方，我想很多人都听过， 重庆有个非常特殊的“地票制度”
地票制度，本质上就是结合了一个趋势：农民工进城
这是城镇化是中国未来的一个大势所趋，而这个大势下一定会伴随着越来越多的农民变成城镇户口的过程。
而这过程产生的一个变化就很有意思，对于农村，个人集体土地都是比较大的，一般都会在200平米以上，但是进入到城市，因为城市密度更高，配套相对完善，单个个体需要的面积直线下降，50-100平米的空间就足够了
那么农村闲置的土地怎么处理呢， 重庆的地票制度是这样的： 农民的集体土地如果闲置了你可以卖，卖给重庆政府之后 复垦为农业用地， 从而保证了农业用地不消耗的同时，反而增加了
而这个时候，开发商可以从土地交易中心买这些地票， 你买多少地票，你就可以在城郊结合中心获得多少的土地
这样的一来二去，这样的地票转换本质上并没有占据城市的农业用地，所以本质上也没增加国家给到重庆的用地指标
这也是为什么重庆每年的开发量可以这么大，本质上他没有在土地指标上想办法，更多的是城镇化之后的土地置换
而这种方式还产生了一个额外的好处，农村户口通过集中土地的卖，个人还获得收益，从而加速了人口城镇化的进程
所以地票制度基本上三方得利，开发商拿地成本可控，市场保证了足够的供应量，政府的房地产开发解决了土地指标的束缚，农民的个人收入也增加了
这就是独特的重庆现象，很多东西都是根据这个地票制度衍生展开的，比如说为什么保障房可以这么多，比如说为什么城市建设投资可以那么高，背后都是这个逻辑在支撑
02
这是最重要的举措，而在这个举措下，黄奇帆还有一个很好的方式管理开发商
我们都知道，开发商是最直接传递房价信息的窗口，如何管理好开发商，也是一个非常重要的命题
而黄奇帆也很快的找准了开发商的命脉： 现金流
房地产背后被金融绑架，也是因为开发商变相融资导致的，举一个很简单的例子：比如说一块地10亿拿的，他自己拿3亿，借7亿。这是比较正常的，但是后面可能会出现这种情况，如果三年后开发，地价涨到20亿，那么他那个时候开发，土地就可以作为20亿抵押，然后拿到15亿的现金
这样整个开发流程的融资，就到了1:9，这种时候房地产就被金融捆绑，楼市的泡沫和风险，多半都是从这个源头出发的
所以金融方面一定要死守底线，守住开发商的钱，本质上也就守住了房地产的风险， 在重庆 任何开发商拿地，必须自有资金
这个逻辑在当初浦东新区开发的时候就这样，也因为在浦东有这样的底线，才会有如今的陆家嘴
而且守住了这一条，你会发现不用半年，地王就会消失大半，开发商一年就赚这么多，他怎么可能不要命的出高价拿地王
所以解决了金融问题，开发商其他的想怎么玩都行，制度一定很安稳
而且这样背景下的房企，也不一定不赚钱。以李嘉诚为代表的港资就是这样的模式，全资拿地，那好地造好房子然后不卖，全部出租，然后十年后再收回，重新装修再卖
这样开发模式收益比你想象中的要高很多
所以现在的开发商都不是傻，只是因为大家都这么玩，所以都被金融绑架了，只要我们在土地口守住底线，行业就一定会越来越好
那么如果说租赁怎么办， 其实也一样，资金比例控制在自由和借的在60:40就好， 理由很简单，这种模式下租赁运营的收益刚好可以补上借的利息，在这种逻辑下开发商也愿意和你一起玩租赁，不然到最后一定都是想着办法去赚快钱
开发环节的一切问题，本质上都是金融问题
03
另外，对于土地出让的配比也要有节制
拒绝出现鬼城现象，本质上要在土地出让的时候保持节制，如果为了点钱密集的出让土地，人根本装不足，那么鬼城就出现了
这里有一个六分之一的规律。 什么意思，一个正常的家庭，如果是租房子，最好收入的1/6以内付房租是比较好的，如果超过了那你的生活品质是比较大的
而对于买房来说，差不多一个家庭的1/6的工作收入用来买房是合理的，比如说你工作36年，那么一个家庭6年的收入用来买房是合理的
同样的，一个城市的房地产投资额，差不多是这个城市GDP的1/6的比例是比较健康的，超过了，就会出现风险
风险最大的是固定资产投资超过GDP60%的，这就是不可持续的城市发展
你查下统计，其实中国这样的城市还是挺多的，具体的就不说了
那一个城市要开发多少住宅，有一个很简单的数字，人均40平米的住宅就够了，多了之后就是鬼城
办公按照每两万GDP规划1平米的办公，一线城市因为密集度高，每4万GDP规划1平米办公
商业按照商业零售额来算，2万元规划1平方米，或者也可以按照人来说，1个人规划2平米
拿这个数字去套各个城市，超标的未来都有可能是鬼城的代表
所以土地出让的时候要保持节制，不然无序出让，再漂亮的城市面貌也没人承载
04
好了，说了那么多，我们以为重庆过去十年房价平稳仅仅是因为特殊的楼市政策么
其实不是，重庆对于产业发展也有他非常不一样的地方
分析重庆楼市，我们必须要看到这个城市的产业发展模式
对于内陆城市，过往经济一直发展不出来的核心问题就在于 两头在外 ：原材料在外面，贸易结算在外面，所以哪怕核心的重工业在内陆有再好的政策再廉价的用地，但是来回两次的交通成本给内陆城市增加了大量的成本
而重庆当年引导产业落地这一块其实花了非常大的心思
比如说电子产业里的笔记本行业， 当年黄奇帆是这样打造产业链的
首先，当2008年的时候，当得知惠普要增加产能的时候，黄奇帆亲自带队去美国游说，说服惠普落地重庆，带来订单
订单来了，如果没有高效的组装模块，产业是带动不起来的，所以在2009年，黄奇帆又到了台湾，直接见到了郭台铭
郭台铭看到2000万张订单的时候眼睛都亮了，但是他也知道，如果零配件还需要托运，那么成本也会上去，这件事不一定做得久
黄奇帆当然也知道这个痛点，所以很快重庆又相继迎来了广达、英业达、纬创、仁宝、和硕这五大代工厂，并吸引来400多家笔记本电脑零配件公司进驻，形成了著名的“3+6+400”的笔记本电脑产业群
这就结束了么，当然不是，如果结算不在重庆，这些笔记本还要运到临海城市才能结算，这些同样是成本
所以，重庆西永综合保税区挂牌成立了
重庆于2010年开始推动加工贸易的离岸金融结算，到2011年时已经突破400亿美金，2014年突破1000亿美金，给重庆带来了几十亿的税收增量
所以各位看到没有，重庆虽然是个重工业城市， 但是确实少见的城市内可以自建体系的这么一个城市
当然地市是因为城市的大，第二是以为整体的规划从头到尾都没有只做产业链中的一个环节，而是全产业链，这给这个城市注入了极强的动力
那这又和房地产有什么关系，很重要的额一点，因为产业群在城市内部聚合， 所以重庆是比较能够独立实现产业升级的城市
天津为什么起不来，因为天津做的从来都是给北京做中转和托运，所以并不是北京刻意打压，而是天津的城市定位决定上升的天花板
重庆也是因为这样的城市结构，房地产发展可以比较健康，高中低三档的需求比较充沛
只有在需求端充沛的前提下，供给端改革才有动力，不会因为后期受抑制而妥协
05
回看重庆这十年，很是感慨，这样特殊的市场为房地产行业贡献了大量优秀的开发商：龙湖、东原、协信、金科……都是行业内非常特色的企业
本质上这也是这个城市给这些房企留下的烙印
的确，重庆有他特殊的地理面貌，也有他特殊的楼市政策，但是本质上我们可以看到，对于楼市的管控，他不是单一维度的挤压，而是多个元素综合之后的结果
包括土地、资金、开发商以及需求端
为什么过去十几年很多地方的调控都没有得到预期的效果，很多时候都是在一个地方发力的结果
但是其实我挺认同一句话，房子其实是这个城市的股票，他是综合了城市方方面面之后的价格折射
所以房价也好，楼市也好，一定是个体系化的工程，调控也一定是如此
简单的因为一个现象就推倒房价暴涨或者暴跌，核心是对行业的认知不够，所以我从来不会把黄奇帆是否离开重庆当成房价波动的一个重要节点，因为这是过去十年一直以来构建的体系，而这样的体系并不会因为谁的离开就开始瓦解
当然很多人也会和我说，现在的重庆，也开始变得和以前不太一样了，其实这些都不太重要
我们扪心自问，对于我们个人来说， 我们到对是希望自己的家庭资产增值，还是希望可以便宜买到房子
认真想想
其实很多人都不会轻易的说出一个答案
我想这或许就是房地产看不懂的地方了，这个行业本来就没有对错，只有适合与否以及愿不愿意妥协
重庆是个山城，很多人都说走到重庆就会迷路回不来， 而这个城市的每一面，都在折射房地产的全部
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