【干货】梁伟平:并不是互联网思维逼急了房产公司
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【干货】梁伟平:并不是互联网思维逼急了房产公司

作者:赵楠

安居客CEO梁伟平的办公室很大,白色的色调显得非常冷静而开阔。在我的印象中,国内互联网界只有京东商城CEO刘强东的办公室比他更大。

能在上海拜访梁伟平,是一件让我非常激动的事情。梁伟平在国内互联网圈比较低调,很少能在公开场合上看到他。此前仅有的了解,是在2010年的一篇关于梁伟平的文章里,读后对他的感觉是魄力和精干。魄力就是梁伟平在事业上的几次转身快而坚定,发现不对就绝不拖泥带水;精干就是在传统服务业摸爬滚打数年来练就的风格和功力。

但后来,一位在上海混迹互联网的朋友跟我说,其实,梁伟平也是结圈子的,大众点评的CEO张涛、百姓网的CEO王建硕、篱笆网的创始人徐湘涛,都在这个圈子里。如果要聊聊大众点评,梁伟平也能给你讲出其十多年来的八卦出来。

就是这样多个复杂性的元素包裹在一个人身上,让我拜访梁伟平的动力大增。除此之外,安居客也是百度在电商领域投资中为数不多的较为成功的案例之一。还有就是,我特别想知道,在这样一个务实、精明、低调沉稳的人看来,互联网思维这个最近愈发时髦的词汇是否真的能够给国内房地产业带来变革?梁伟平的理解又是怎样的?

问:我知道今年2月的时候,万科的一个小团队来安居客做过交流,您觉得他们主要是担忧什么?想过来学习什么?到底是互联网、移动互联网让他们感受到了危机和机会,还是大的环境不好(国内房地产商融资环境不好,舆论打压房价,但地价却日益上涨)逼着他们不得不去在互联网上到处寻找新的机会?
梁伟平:我觉得他们的压力来自两个方面。一个是,长久以来,地产商的重心没有放到用户和产品身上,而是过度的放在拿地这件事上。过去,你只要能拿到合适的地,你就能把房子卖出去,房子好一点差一点都能卖出去,这导致过去的房地产市场就是一个关系型的市场。但是现在,在较高的房价下,用户的购买力已经没有那么强了,一些二线城市的房价已经开始出现降价,如果这个周期持续较长的话,这就要求房地产商要把重心放到用户和产品上来。此外,从长远来看,房市也会逐步从关系型市场走向自由竞争的市场,而在这样的转变下,也会要求房地产商把产品和用户放在最重要的位置上。

所以,并不是互联网、移动互联网的到来让房地产商感受到了压力,而是在市场的成熟和完善下,产品和用户体验的要求越来越高,并不再是关系型、资源型的拿地。而互联网思维最重要的就是追求用户体验的思维、追求产品极致的思维,以及用工具化去提升效率的意识。因此,通过市场的完善,任何行业都会从粗放式的B2C走向C2B,而最终可能会走向C2B2C。

那么,在房产领域的C2B是什么?首先是,基于用户的大数据对造房子的流程的影响。原来是,无论我怎么造房子,用户都会来买;未来是,我要考虑用户的感受,知道不同的用户有怎样的不同需求,然后我再去造符合他们要求的房子。那怎么才能知道他们的需求呢?这就要依靠移动互联网,比如,通过安居客上的用户行为数据,知道过去三年这个地段用户搜索房子的量有多大?最常搜索的是多大的房子和价位?什么样的户型?

其次,房地产不再需要等到要营销的时候,才去找用户,而是通过建立公众账号,在房子还没有开建的时候,就与在此地块有意居住的潜在用户进行沟通,建立起粉丝群体。也就是说,营销不再是某一个阶段才开始有,而是借助移动互联网展开全过程的营销和互动。

其三是,智能化的问题。现在手机智能化、汽车智能化,但房子的智能化还非常之低。比如住宅小区安保的智能化,房子最重要的是安全,那能不能通过APP、智能终端、物联网,来首先改造小区安保的智能化呢?当然,室内的智能化也是一个重要的话题。

问:对于安居客来讲,主要的业务还在二手房交易上,您怎么看目前国内二手房交易的宏观环境?
梁伟平:目前国内整个二手房交易不太活跃,从宏观调控来看,整个二手房交易规模从2008年、2009年以来是被抑制的。但从过去几年来看,新房的交易上涨却十分明显。这实际上是一种不健康的链条。只有二手房交易健康了,新房交易才能健康。这其中的逻辑主要在于,二手房交易属于存量房在交易,只有存量交易活跃了,才能刺激用户把老房子卖掉后再去买一个新房子。从而形成一个存量到增量的金字塔形状,但现在是倒挂过来的。最终肥的是土地财政。但从未来趋势看,二手房交易、租房市场一定会攀升。从美国来看,90%的房子交易来自于存量市场,只有10%的交易来自于新房。

问:对于安居客来说,未来的机会和方向是在哪里?
梁伟平:一是,以二手房交易为核心,也在向租房和新房去渗透,甚至未来还包括建材家居。其中,新房是从2009年年底开始做,现在新房的增速非常快,因为现在新房的销售越来越需要借助互联网来营销。形势越来越严峻,大家才会积极的去想新的办法,这个时候互联网作为一个高效并廉价的解决方案价值才会得到重视。所以新房业务在一段时间内会迅速增长,预计从占比不到10%扩张至三成左右。这是大环境推动并决定的。

二是移动,目前安居客60%的流量来自于手机端。在PC端,用户与房产经纪人的关系是非常弱的;而在手机端,用户与产品的距离更近,使用时间更长,用户与房产经纪人的交互也更即时,营销也更加深度。只有在这个状态下,线上与线下才会不是割裂的,线上才能成为线下的一部分。

三是,互联网金融。目前安居客还没有涉足交易环节,但从趋势上看,迟早会涉足交易环节,而一旦涉足交易,有关房产的互联网信贷服务需求也就能很好实现。

问:对于租房、建材等其它目前非核心的品类,安居客是会通过资本方式去整合市场已有的资源,还是自己去做?

梁伟平:还是会自己去做。如果市场上已有一家公司把这些都做得很好了,那我们就不需要自己去做,但现在来看市场上并不存在这样的公司,那我们就有机会自己去经营。

比如租房,目前还没有公司能做的很好。安居客现在比较集中于高端租房市场(月租2000元以上),在这个区域的市场比较成熟、规范,从价格上也能直接排除群租房。一个月租应该在2000-4000元的社区,忽然出现一批800块的房子,我们就能立刻识别并处理。

但目前,整个租房业务能带来的收入相比于二手房和新房还很微薄。这取决于我国房屋市场的畸形租售比,未来会更正常。到那个时候,安居客在高端租房市场的产品积累就有发挥空间了。互联网一定会让租房子这件事更顺当,毕竟人对住的需求太核心了。

问:如何看待58这样的分类信息网站在二手房、租房业务上的竞争?
梁伟平:分类信息是一个集市形态,他们的产品形态必须偏向大而全。而我们会在房子这个领域做得非常垂直、纵深。

问:安居客是和中介对接,由中介为用户提供服务,安居客则与中介按效果广告和竞价排名收费,为什么安居客在消灭中介以及与中介合作上选择了后者?互联网能不能消灭中介直接面向用户?

梁伟平:整个市场没有中介是不行的,全世界都是这样,尤其是房地产领域不能没有中介。因为房子这个产品太复杂和贵重了。

问:如果安居客那么重视中介,最近九大中介公司对安居客收费模式的抵制又因为什么?
梁伟平:首先我们坚信按效果计费和竞价排名的收费模式是没有问题的,要接受互联网思维,就必须先理解互联网做生意的办法。对于中介行业来说,这需要一个过程。对于其他传统行业来说,也是一样。

其次我们承认涨价的时机不对,我们没有预料到今年Q1房产市场这么不景气,合作伙伴压力太大。但必须强调的是,互联网是这个冬天唯一火热的地方,要走出困境,大家还是要合作,抱团取暖。

问:百度会对安居客再次进行投资么?
梁伟平:可能性存在,但也很难说,这个要看双方的战略。从现在趋势看,移动越来越重要,但我们对以往的搜索依赖性没有那么强。
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