赛富基金投资新派公寓:专注年轻人公寓“类REITS”模式
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赛富基金投资新派公寓:专注年轻人公寓“类REITS”模式

2014年6月21日新派公寓CBD旗舰店盛大亮相,赛富不动产基金合伙、新派白领公寓创始人兼CEO王戈宏、赛富基金阎琰、SOHO中国张欣等人出席了活动。

2014年6月21日新派公寓CBD旗舰店盛大亮相,赛富不动产基金合伙人、新派白领公寓创始人兼CEO王戈宏、赛富基金 阎焱、SOHO中国张欣等人出席了活动。

新派公寓2012年5月份成立,创业早期就获得国内著名的赛富基金投资。2013年8月份新派公寓创始人兼CEO王戈宏和赛富投资基金阎焱一起发起了赛富不动产基金。(i黑马注:从赛富基金的官网来看,此前没有地产领域的投资。)

号称用15分钟就决定投资了这个项目的知名投资人阎焱说, 在他的理念中,家不仅是指房间,更在于品质和细节。他希望新派公寓是一个有环保色彩和青春活力的社区。创始人王戈宏提出并实践未来中国白领新的居住理念:Lifestyle(新生活方式)、Home(新的家)、Community(年轻人的社区)。

创业家》&i黑马专访了赛富不动产基金创始合伙人,新派白领公寓创始人及CEO王戈宏先生。

1. 创始人的背景,以及做这个事情之前所从事的工作?

赛富不动产基金创始合伙人,新派白领公寓创始人及CEO王戈宏。

王戈宏先生是中国公寓地产类REITS基金模式的创新与实践者,并且运用类REITS模式创立了新派连锁白领公寓。同时,与著名PE赛富投资基金一起发起赛富不动产基金,于2013年成功收购北京CBD核心地段物业—森德大厦,打造了新派公寓全国旗舰店,旗舰店于2014年6月21日盛大亮相。

新派公寓获得旨在挖掘和发现创业领域最具增长潜力、最具投资价值的“明日之星”;同时以出色的建筑设计获得由国家科技部、国家科学技术奖励工作室批准设立并颁发的“精瑞科学技术奖—优秀建筑设计奖”。

在此次之前,王戈宏先生于2006年在美国创办商业房地产私募REITS基金。2008年回国担任中国首家发改委备案的盛世神州房地产基金首任总裁及CEO,开创并实践人民币房地产基金的投融资模式。2011年被评为“中国房地产投资基金·最佳CEO”。

王戈宏先生是美国丹佛大学研究学者,上海交通大学MBA,并在美国康奈尔大学进修国际人力资源和中国社会科学院金融博士班深造。

2.地产+主题模式,是未来地产业的重要方向么?

①“地产+主题”模式一定会成为未来地产业的重要发展方向,中国房地产产业正在从单一的开发、销售向销售、持有运营等多样化模式转型。尤其是商业地产,有主题、有品牌、有创新服务的模式将会成为趋势。

②做地产,不是简单地去盖房子,而是要打造一种生活,一种有特色、有意义的生活,那么想要打造一种生活,就必须有一个明确的主题和内涵在里面,这个主题是为谁打造、如何打造、打造出怎样的效果、是否会为大众所接受等一系列问题答案的集合。尤其是商业地产,其品牌的运营及资本的整合十分关键,房地产业也会从单纯的开发销售的单一模式向销售、服务、资产证券化的多样化模式转型。

③就比如新派公寓,旨在为漂泊在都市的年轻白领打造一个全新的生活方式,全新的家,一个专属的社区,那么新派公寓的主题就是白领,新派是要根据年轻白领的居住和生活需求为白领打造出一个有白领特色的居住空间,通过新派生活打造中国白领新生活方式的社区。

3.你们这么做的动机是什么?为什么会选择做这个主题?

新派把自己定位于中国连锁白领公寓的投资运营商。

①新派认为中国的年轻人在居住模式上正在发生着一场革命,居住将不再是有个房子那么简单,而是将成为年轻人生活方式和生活消费的非常重要的一个部分,这种需求将催生一个巨大的市场。新派创始人王戈宏先生活根据在美国多年的生活工作经验,预测到这种趋势,因此于2012年开始创业,将为都市白领打造“家空间”作为自己的事业!

②年轻人需要一个家的空间,而很多在大都市工作、受过高等教育的年轻白领们,因为居高不下的房价,失去了快乐、幸福乃至健康,工作到居住地的距离对幸福的影响是非常大的!我国的一线城市北上广深,白领的生存状态往往还不如蓝领,蜗居,蚁居,月光族,啃老族……成为他们本不应该有的标签!而造成这一切的主要罪魁祸首便是房子!白领们无法住在本应该属于他们的都市,无法分享参与创造的都市成长与繁荣的成果!北京,上海,广州的中心越来越成为老年人的天堂!

③新派公寓的理想就是让青年才俊搬回都市中心来,让他们的工作、生活、娱乐距离不要太远,让他们可以从容地吃完早餐再去工作,这样就有了幸福,北京也才有了活力。新派公寓的目标是通过不一样的新派生活(Different CYPA Life)打造中国白领新的生活方式的社区,为年轻白领在城市中心打造一个属于自己的家。新派公寓,一心一意,只为白领提供一个最舒适、最宁静、最有品味的家。让白领在辛苦的工作、忙碌的奔波之后,得到一个可以栖息、可以依赖、可以放心的港湾,一个大北京城中精致且专属的家。

4.投入资金量是多少,你们对外来的预期收益的是多少?

新派公寓北京CBD旗舰店是用有限合伙制的赛富不动产基金收购的,收购+装修不超过1.6亿人民币,预期年化收益12%左右。物业由新派公寓品牌来运营管理,预计IRR在25%以上!由于收购和改造成本都是基金承担,新派公寓的启动资金很少,公寓满租后有很好的现金流。而这种组合就是美国典型的公寓REITS模式。

5.这个模式你们怎么定义?未来可规模化么?你们是否会继续投入资金,投入多少?

①由于中国的REITS模式还不够成熟,新派在国内创新变通实践了私募的公寓REITS模式,通过收购、租赁物业的组合策略,新派公寓希望以符合白领用户个性化需求的新居住消费模式,打造出独特的“品牌+地产+金融”的收益模式。

②白领公寓的核心理念,是通过“同质化居住”,催生“同质化消费”,通过精准和细分的商业配套,拉长利润链条。而同质化居住的第一步,是通过合适的选址策略、定价策略和产品规划,锁定目标人群。锁定了同质化居住人群,如何将配套的同质化商业进行植入、并实现社区的标准化,是白领公寓模式的关键。在商业配套方面,白领公寓的商业服务应该是一种综合的功能型服务,而不仅仅是常规的物业管理,一切以满足白领的生活要求配置,如零售、干洗、生鲜配送、网吧、健身,美容、书吧等等各种商业都有机会进行植入。而在设计标准化方面,要符合白领的生活品味和需求,强调细节是关键。

③新派公寓不单是做产品,它是链条的整合,加入了金融手段、服务地产的概念并赋予经营理念。它最大的生命力就是对要素的整合,这种思路代表了未来。金融、地产、服务三个要素的整合正像一场化学反应,要素以一种新的结构重新组合,便创造了全新的物质——新的商业模式,即品牌+地产+金融=新派公寓。

④新派已经在北京实践了重资产的CBD旗舰店和整组轻资产的紫禁城店。新派将成本、管理全部做成了模块,并根据物业所在的位置、区域、特点等细分了新派的四个产品,依据租金从低到高,依次为新派之星,新派之尚,新派之寓和新派精选。新派同时建立了供应商评估体系,同时撰写了基于成本定位的《新派白皮书》和基于服务管理标准的《新派橙皮书》,而这一切都为新派接下来的大规模扩张奠定了坚实的基础。新派用了一年多的时间在北京最核心的故宫和CBD各精心打造了一个店,虽然前期在外人看来慢了一些,但这种精耕细作、打磨产品的慢是为了新派以后扎实稳健的快。

⑤新派未来物业的来源模式将会是基金收购、开发商定制、整体租赁、品牌输出加盟的组合策略。由于新派背后有赛富投资基金雄厚的资本背景,资金来源不是主要问题,新派关注的是,如何在规模化发力的时候,新派成为消费者真正喜爱的品牌,一个都市白领真正向往的年轻家园!

新派 公寓 模式
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