万达商业地产:租金跳水?问罪新城?模式病了?
李鹏炜 李鹏炜

万达商业地产:租金跳水?问罪新城?模式病了?

就在万达凭借“可以复制的模式”深耕城市副中心和三四线城市的同时,有关空置率高和租金跳水的质疑却始终挂在“金街”铺主的嘴边。而在此之前,他们还打着跟王健林“共同致富”的如意算盘。

i黑马:去年9月11日,2013年胡润百富榜发布,王健林以1350亿元成为中国首富,并创历年新高。这个中国最大商业地产公司的所有人,大部分收入依靠72座遍布全国的万达广场。而这个数字将在2014年被改写成109座,从而使万达持有物业面积接近2300万平方米,“成为全球最大的不动产企业”。
  

 
不过,就在万达凭借“可以复制的模式”深耕城市副中心和三四线城市的同时,有关空置率高和租金跳水的质疑却始终挂在“金街”铺主的嘴边。而在此之前,他们还打着跟王健林“共同致富”的如意算盘。
  
租金跳水
  
张云就是“金街”铺主中的一个。在这个为南方航空工作了20多年的财务人员看来,通过白云万达“一铺养三代”的愿望,似乎正在落空。

“现在的租金已经几乎被砍到了一半,不过如果不降价,就有租不出去的危险。”张云对记者说。美联物业经纪陈一帆证实了张云的话,他说:“相比一年多前,白云万达金街的租金至少下跌了20%至30%。”
  
与惨淡的现状形成鲜明对比的是,早在开业之初,白云万达给出的预期月租为每平方米250元,而在开业半年后,这一数字甚至冲上了300元的高价。
  
租金下降,租户却更加愁眉不展。在白云万达B区经营手机生意的谢智焕告诉记者:“做生意最重要的是人气旺,如果租金下降是以客流大幅减少为前提的,那宁可不让它降。”
  
现实的情况是,白云万达广场内平日客流并不多,而呈U字形围绕在万达广场的金街就更鲜有人流。记者发现,在平日傍晚7点,因为没有生意,许多金街店铺经营者选择搬把椅子坐在金街中间乘凉。戴德梁行(广州)商业部助理董事伍林告诉记者,广州白云万达广场内部主力店的生意比较红火,但室外的街铺就十分冷清,入驻的商户流失率至少在30%。
  
问罪新城
  
从地铁二号线飞翔公园站A或C出口出来,就能看到万达广场不远不近地在你面前。不远,是因为直线距离不足500米。不近,则是因为面前横亘着一片荒地和挡板遮盖的工地。除了要走过一片杂草重生的荒地,还要穿过一条由“三元里街流动商贩疏导区”构成的临时小巷。
  
姚怡静几乎每天都要经过白云万达广场。她并不是不爱逛街,却已经有将近一年没有真正进去逛过了。“除非有朋友约在那里吃饭,不然不太会去那里。”她对记者说,“时间长了你就会发现,白云万达逛起来比较麻烦,不能满足太多的购物需求,我宁愿舍近求远去天河商圈。”
  
不过早在2010年12月17日,作为第一个A级旗舰店,白云万达广场开业首周的日平均客流量超过10万人。喜欢夸奖自己产品的万达董事长王健林,曾公开表示“白云万达广场将是广州市商业地产中至精彩的项目”,并预测“即使过了开业旺场期,日均客流量也会在5万人以上”。
  
可是随着广州大量商业地产入市,市场上的商铺处于饱和状态。很大一部分投资客被吸引到其他更成熟的商圈,区位优势不明显或许是原因之一。“由于目前白云新城商圈辐射范围有限,整体商业气氛不浓。白云万达目前出现租金下降是暂时性的。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对记者表示,而随着商圈的成熟、配套的完善以及消费水平的上升,未来五年有望扭转租金下降的局面。”
  
模式病了 
  
如果说白云万达金街租金跳水仅仅是因为“区位优势不明显”,那么一旦跳出白云新城,问题将不复存在。可问题恰恰像传染病一样,不断在其他项目出现。
  
最可能的原因是,“模式”病了。
  
万达的商业模式是以较低的价格从政府手里拿地,然后用最快的速度竣工,拉动区域价值回报政府。可是在这个过程中需要大量的流动资金,而当年缺乏资本市场融资渠道的万达,便只能通过出售部分物业完成。
  
这在万达历年的工作报告中表露无遗。万达最近的工作报告显示,2012年商业管理公司的租金收入为52.07亿元,持有商业物业收入合计229.96亿元,占万达集团总营业收入的16.23%。万达商业地产竣工入伙539.3亿元,占商业地产收入的49.16%。可见,物业销售仍占万达营业收入大头。
  
就是这些为万达提供巨大资金的商铺,却因不属于万达商业管理公司的职权范围而疏于管理。不过更多的原因是,万达似乎没有预留出一定的业态空间。
  
“万达广场内的业态已经涵盖齐全,导致金街定位十分模糊。”陈一帆告诉记者。其实早在2011年,问题就已显现。白云万达金街商铺的早期业主多是温州以及潮汕人,因此使得开业之初皮具、服装店面占据金街较大的比重。然而不到半年,许多服饰类商户选择自主退出,随之而来的则是大量餐饮行业进入金街。
  
未来贩卖者
  
对于消费者而言,更大的问题在广州政府不断造城的语境中。
  
2013年8月30日,广州萝岗万达广场举行了“盛世万达 锦绣萝岗”奠基活动。随即,拿地才一个多月的萝岗项目就正式开工建设,预计在2年内竣工开业。在大连万达商业地产总裁助理王波看来,“项目建成后将全方位满足群众消费需求、创造大批就业岗位,成为萝岗区的标志性建筑。同时将全面带动萝岗区的经济发展和商业升级,成为广州东部商业的新核心。”
  
“这是典型的万达模式,所有的项目从开工到建成不会超过18个月。只有这样,才能成为地方政府造城的急先锋。”谢逸枫。
  
另一个例子在南沙新区。8月23日,广州市国土房管局公布,即将挂牌出让南沙区编号2013NJY-3号两宗地块。公告要求,地块竞得人须在国内建成并持有经营5个建筑面积不小于10万平方米的大型商业中心,其中至少有1个商业中心建筑面积不小于15万平方米;此外,竞得人须在项目中建设一座总建筑面积不小于7000平方米的大型影院,影院中应至少有一个厅为世界先进电影放映技术厅IMAX厅。这被业内认为是为万达量身定做。“目的很明确”,谢逸枫对记者表示,“广州不断出台新城规划的背景下,政府需要万达帮他们全面带动片区的经济发展和商业升级”。
  
万达就像一台贩卖新城美好未来的机器,高速运转,即使失灵,地价房价也早已被推高。
商业地产 模式 万达
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