停车场回本比房地产还快:最直接的“大生意”是停车费
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停车场回本比房地产还快:最直接的“大生意”是停车费

随着自驾车出行者越来越多,不少消费者逛商场都是开车前往,或许很多人觉得停车场仅是一个泊车区域,与购物中心的生意并无直接关联。实际上,如果将停车场当成一门生意,则其投资回本期远远短于商业地产。

i黑马:随着自驾车出行者越来越多,不少消费者逛商场都是开车前往,或许很多人觉得停车场仅是一个泊车区域,与购物中心的生意并无直接关联。实际上,如果将停车场当成一门生意,则其投资回本期远远短于商业地产。
 

 
记者近期走访诸多购物中心并调研后了解到,商场配套停车场的设计、规模和流线与商场的经营息息相关,一个合理设计的停车场能为购物中心增加客源,提升销售,而缺乏规划的停车场则直接影响商场业绩。
 
停车场设计先行
 
“或许是为节省成本和容积率原因,很多中国的开发商挺忽视停车库的建设,认为只要掘地三尺搞个差不多的地下车库就行了,结果就会发生好多尴尬的事情,比如高度不够,又或者是宽度不够,那些底盘高的SUV车就很难停,尤其是一些车技不娴熟者根本难以停泊,即便停好了也很难开出来。”为全国诸多购物中心进行设计的RET睿意德商业服务部助理董事孙义宁告诉记者。
 
记者多方走访了解到,除了高度和宽度,停车场的流线设计等也很重要,有些车库的标识和路线设计不合理,甚至上客区域下客区不明确,驾车者每次都要兜圈几次才能找到出口,还有些下客区的方向是反的,客人从右边车门下车,但其车道的下客口是在左边车门。更有一些停车场存在“硬伤”,即硬件设计极其不合理,比如某些盲点区域没有反光镜,有些车库坡度极其陡峭等,容易造成事故。
 
在采访中,有不少驾车者调侃,以上海地区而言,新世界的“发夹弯”停车场和古北家乐福停车场坡度和车道设计令驾车者难以驾驭,进入停车库犹如上了赛车道一样刺激,车库的墙上早已留下道道伤痕。
 
“别小看这些车库,这都会影响消费者的感受,一旦有过几次不愉快的停车经验,那么今后这个消费者就不太愿意再到这家购物中心来购物,直接减少客流。反之,如果一个商场的停车库设计合理到位,那么就会吸引很多驾车消费者,要知道驾车者中有不少高端客户,一个好的停车场可以为购物中心带来高端客源甚至增加客户粘性。”在一家国有大型零售企业担任高层多年的沈先生坦言,因此与商场需要在建设前先行做好规划设计一样,停车场也必需要在建设前期就规划设计,要素包括了车位的规模、车库的高度、流线和标识等方方面面。
 
如果说商场设计有专业的商业设计公司,那么停车库设计则有专业的交通顾问公司。
 
记者采访和查阅资料后了解到,交通顾问公司数量不多,且因收费不菲而并不被太多的中国开发商所用,这也是造成不少本土购物中心停车库设计不合理的原因之一。目前活跃在中国内地商业市场的交通顾问公司还不到10家,主要有英国公司MVA,其进入中国比较早,纯粹的交通咨询公司,做的大项目比较多,如北京CBD;英国公司ATKINS;英国公司 ARUP, 结构设计很强;AECOM,其最近几年其大手笔合并了几个公司,如茂盛(Maunsell)、易道(EDAW);PB,其交通和机电是最强的,2000年后在内地起步,承担了北京奥运会和上海世博会的很多交通项目;另外还有Wilbur Smith,其桥梁专业比较强。
 
那么交顾问公司究竟要做些什么?
 
“首先是停车场规模的规划,停车场过小则难以容纳,过大则浪费成本。专业交通顾问公司,通常是以购物中心面积为基础,每100平方米对应1个车位,以此计算停车库车位规模,当然有时候也并非一定,交通顾问公司会做大量调研来测算该购物中心的瞬时车流,达到顶峰时期的最高值也是决定车位规模的重要因素。比如一个车库按购物中心面积计算应该要1000个车位,但其区域的瞬时车流最高值为500辆车,那么其就应该按500的数字来建设,并非简单地投建1000个车位。此外,交通顾问还会看周边的公共交通情况,比如这家购物中心附近若有地铁站,则表示会有不少客源是乘坐地铁抵达,这类商场的停车库车位也要相对减少。”孙义宁解释道。
 
根据几家交通顾问公司反映,车库的高度和宽度也颇有讲究,停车库最好是9米*9米尺寸,如果低于该尺寸则一般轿车问题不大,可SUV就非常难停,比如8.4米*8.4米刚好停三辆轿车,但却无法容纳三辆SUV或宝马,若停2辆大车则剩下的空间也难以停小车,等于浪费了空间。车道宽度最好是7米,否则难以转弯,上述一些失败案例停车库就存在转弯车道过窄的问题。
 
最重要的当属交通流线,与合理的商场动线能激发人们消费可能一样,车库交通流线合理与否也直接影响客人的回头率。基本的交通流线是“开车-下客-地下车库-地面-上客区”。这看似简单的流线必须做好标识,并且要考虑上下客的右边车门习惯,事实上很多项目的停车流线都存在反向上下客弊端。
 
“另一个值得注意的细节是上下客的汇合问题,假设是一家人出行,则在腿脚不便的老人得在地面下客区先下车,而驾车的年轻人在停车完成后得到地面与老人汇合,那么上下客区域在设计时要考虑设置在同一位置或附近。”孙义宁指出。
 
记者在实地观察中还发现,停车场还必须符合商业业态设计,比如宜家、红星美凯龙等这类建材家居商场在车库还需考虑家居用品的超大尺寸与搬运问题,否则客人购置大型家居后难以搬运,这会直接影响商场的销售。不少业者反映,就停车场设计而言,宜家明显优于红星美凯龙。
车库经济学
 
优质的车库设计还能与商业动线结合,直接为购物中心输送客流。
 
不少喜好逛街的消费者表示,逛购物中心要不就从底层向上,要不就先到最高层向下逛,这样可以逛遍整个商场。
 
对经营者而言,其更希望的是客人自上而下的逛店方式,因为最终客人总要走出店门,那么自上而下是保证客人每一层都不错过的模式,以此来增加消费可能。
 
“这也就是说引流非常重要。那么如何让消费者一定能自上而下逛呢?说来也很简单,如果奖停车库设计在楼面之上自然达到引流目的。比如上海K11项目就是在6楼以上,当你停车下车后必然是从上而下,这就增加很多消费可能。”沈先生透露,当然并非所有开发商都愿意这样做,因为地面上的停车库会影响容积率使用。
 
购物中心停车场的另一项容易被忽略的经济功能就是其所带动的延伸产业。首先是洗车、汽配或汽车美容店,这些与汽车直接关联的门店会开设在租金较低的地下车库附近,业者既降低了租金成本,也获得了直接的生意。
 
宠物店则是很多人没有想到一门“停车场生意经”,很多消费者反映,如今带着心爱的宠物狗狗出行已不再是稀奇事,但很多购物中心并不允许狗狗入内,于是很多人会在停车后将狗狗放到商场内的宠物商店看管甚至顺便给宠物做个美容,待主人完成购物后再将宠物领回来。此外,鲜花店等小商品业态也是由驾车者经停的停车场所延伸出来的车库生意。
 
最直接的“大生意”就是停车费
 
“我们按照停车场1平方米造价约2000元~2500元计算,一个车位约40平方米,则一个车位的平均造价为10万元。一般上海市区的普通商场停车位是10元一小时,其他城市则有所浮动。以10元均值计算,一个车位一天约80元停车费,一年约近3万元,假如将一些公共面积和设施加入,也就是说,停车场的回本期是3~4年多,4年多后可以进入纯利阶段,这与起码要养8~10年才有望回本的购物中心这类商业地产项目相比,停车场的投资回报率非常高。只是很多中国开发商为节省初期成本而没有合理规划停车场,颇为可惜。”孙义宁如是说。
 
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