忽如一夜春风来，房产众筹在全国各地萌芽生枝：万科，远洋，搜房，京东……各路大佬携房入场，明枪暗箭，一场厮杀。房产众筹的可信度又有多少？
来源：黑问专栏
作者：八号工坊
忽如一夜春风来，房产众筹在全国各地萌芽生枝：万科，远洋，搜房，京东……各路大佬携房入场，明枪暗箭，一场厮杀。
在房产众筹的江湖里，尽管大牌云集，金额也屡刷新高，但独立于开发商之外，作为独立房地产众筹平台运营的似乎只有两家：位于北京的房宝宝与位于上海的中筹网金。因为其地理位置，这两家也被圈内称为房产众筹行业的南慕容与北乔峰：南派小心谨慎，扎实前行，北派大开大合，也因此饱受争议。在时间节点上，这两大平台也一直就谁是房产众筹第一招牌而争论不休。
国内的房产众筹模式，源于美国的若干运营样本：成立于2010年的Fundrise口号是”用100美金投资地产“，预计年化收益为6%-10%之间，以此来吸纳社会的闲散资金集中投资于住宅商铺。Fundrise于运营满1周年之时成功融资3100万美元，而当时累计交易额仅为该数字的一半，利润则还要低得多。惊人的高溢价也直接证明了资本市场对这一模式的肯定。
与P2P一样，作为互联网金融业态的房地产众筹，从诞生之日起就饱受争议：变相融资，去化库存，营销手段等等非议不断。
但这一切仍然无法阻挡房产众筹作为新生力量那摧枯拉朽般的成长速度。
P2P巨头团贷网于今年6月份推出的房宝宝业务被认为是国内房地产众筹行业的起点：6月17日，团贷网与东莞市中心的别墅项目--中信御园发起了第一期的房产众筹计划，取名为房宝宝。
“1000元买豪宅”是团贷网为这个产品打出的诱人口号：中信御园的原价为3万元/平米，众筹谈判得到的价格为原价7折，第一期房宝宝的认购总额为1491万元，最低认购金额为1000元/份，该项目在上线后的2分钟内就筹到了500万元，在第22个小时完成了筹款目标，参与人数为443人。8月23日，这套别墅以1600万元价格售出，销售所得按出资比例分配给了通过网络众筹的出资人，年化收益率接近40%。
简单来说，这就是一群互不相识的网民”凑份子“买下了一套低于市场价格的别墅，在2个月后出售，并按出资比例均分了100多万利润的故事。”凑份子炒房“是对这一模式的最直接简化描述。
2个小时，443人，1491万元，40%的年化收益率，这一系列数字在本身资金密集与利率敏感的房产行业内，瞬间打下了一个个深深的烙印：房产众筹似乎是可行的，而且收益空间很大。
之后的一系列数字都说明了这个市场的火爆非常：第一期443人22小时筹集1491万，第二期783人9.5小时筹集1800万，第三期548人11分钟筹集1510万，第四期1068人22小时筹集1450万，第五期1423人11天筹集1490万。
作为一个启动还不到半年的项目，P2P起家的房宝宝仅依靠一个网站撮合交易就达到了7700万的量级，房地产巨大的资金体量，民间旺盛的投资需求，以及开发商天生的去化库存压力在房产众筹这个领域内结合爆发出了巨大的力量。
如果将以上的”众筹炒房“称为房产众筹的1.0模式，那团贷网的创始人唐军似乎已经准备启动房产众筹2.0的样本。“在楼市不太景气的如今，很多中小开发商资金链十分紧张，房宝宝则可以通过互联网众筹的模式筹集到资金，聘用中小开发商建房，从而得到一批价格合理的新房。”唐军说。
唐军将此项目命名为”给漂一个家“，并给予厚望。
中筹网金：第一家独立的房产众筹平台
”房产2.0压根不可行。”中筹网金的创始人唐人说。
唐人不但是唐军的本家，还是唐军的同行，两人的年岁也相差无几，唐人生于88年，唐军生于87年。与一直作为团贷网产品之一运营的房宝宝不同，中筹网金启动于今年4月，而且一开始就作为独立的平台运营。“可以说我们才是国内第一家独立的房产众筹平台。”唐人说。
与房宝宝起步于豪宅市场不同，唐人执掌的中筹网金将方向定位在流通性最好的刚需市场上。双11当天，中筹网金联合首创青旅，将昆山定山湖地区的销售冠军--岛尚搬上网做了一回众筹：该房产市场价值为125万元，众筹价格为7折，最低认购金额为100元/份。该项目于启动半小时内就完成了全额资金的充值，12小时内完成了整个项目的众筹，众筹金额为92.8万元，预计年化收益率为40%。
与房宝宝的大干快上不同，中筹网金一直坚持稳步走，优中优选的战略：事实上首轮众筹的岛尚项目就是唐人历时2个月从30多个项目中选择出来的。“最初我们也考察过标的金额较大的别墅项目，但一方面我们认为别墅的溢价较高，一方面流通性没有刚需的小套房型来得强，不太符合我们做房产众筹的初衷。”唐人说。
“以房宝宝的东莞项目为例，虽然中信御园位于东莞市中心，但相对于东莞8000元/平米的房价水平，折后2万出头的价格依然两倍于市场平均水平。众筹后的兑现就是一种挑战。”唐人说，刚需小套，市中心，强流通性，是如今中筹网金选房的唯一标准，区域则以上海为核心，专注长三角。“这套标准，是他们历时半年看过百个楼盘项目后，整个风控小组评估得出的最终定位。”
首创青旅的岛尚恰好就符合这一系列特质。“我们不会选那些卖不动的别墅来众筹，我们只选择本身就热销，流通性好的房源来做投资。”唐人说，“房产众筹的本质还是房产投资，必须保证风险可控。”
刚需房的保值能力与强流通性以及易于换手，也是中筹网金整个风控系统的核心。“除了财务风险，房产质量差异外，我们认为房产市场的整体起伏是这个行业的结构性风险，万一整体楼市下行，众筹到手的豪宅砸在手里卖不出去，那才是行业最大的风险之一。”在房产行业内有10年以上资历的谢猛虎说，他是整个公司资管的核心。
与唐军引领的房宝宝团队整体出身于P2P行业不同，唐人牵头的中筹网金核心成员均来自与地产行业本身，其风控组长龚刚是圈内闻名的鼎晖地产基金的创始合伙人。唐人本身则于长三角房产圈内摸索多年，业内传言他对杭州余杭区的钱江经济开发区有过深度的介入，曾是幕后操盘的关键人物之一。
”众筹建房不可行。”唐人解释说，一来开发楼盘所需要资金量都是过亿级，众筹的难度极其大，一方面开发房产涉及的流程其实极其复杂，依靠众筹组成的股份群体在决策上天然地功能缺失，假如委托给第三方公司全权操盘，那和借钱给开发商又有什么分别。
二问房产众筹：
房产众筹会不会一家独大？
唐人：前几年有本很流行的书叫《黑天鹅》。里面讲了互联网改造后的两种商业状态：一种叫“极端斯坦”的行业，只有前三家有饭吃，而且可以膨胀得无比巨大，比如网易新浪腾讯这种门户资讯网站；还有一种叫“平均斯坦”的行业，好比理发店，这街头的和那街角的不会形成直接竞争，是大家有饭吃的行业。我认为房产众筹处于两者一间，一方面房产的区域属性很强，像链家仅仅占据一个北京市场就能做到中国第一，中筹网金只做长三角也已经够大了，一方面这个市场里脱颖而出的第一梯队不会太多，很庆幸我们是其一家了。
房产众筹未来在哪？
唐人：众筹建房我觉得不可行，但PPP我认为未来会是这个行业的一个主要方向之一。土地财政缺失后的政府基建一直缺少资金，城投债已成为地方政府的主要融资渠道之一，也因而导致了地方政府的债务过高。近年兴起的一种模式是：政府出地出资源，企业出钱出人，合作建设公共项目，并从后期的收益中分成。如今突然兴起的房产众筹正好可以解决资金这一块的需求。你告诉老板姓，大家出钱为自己的城市修一条马路，马路造好了能兴旺商业，大家还可以从马路的收费上每年获得收益。老百姓接收程序一定比普通投资要高得多。
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