商业地产供过于求,有什么办法“解救众生”?
道哥 道哥

商业地产供过于求,有什么办法“解救众生”?

踏上互联网化变革的第一天,地产这个行业就注定了不会停歇其变革向前的脚步。

2016年2月19日,财政部等三个部门联合发文,调减住房交易环节的契税和营业税。此次税收调整的政策意图很明显,即进一步强力支持去库存。

这表明地产行业作为当下经济格局中重要的支撑力量,必须通过改革和“去库存”的手段,来解决日益严峻的产能过剩。而这能否借助互联网的手段和方法,在一些特别的点上实现突破,成为当下地产行业需进行深入思考的迫切问题。

地产行业尤其是商业地产的高库存的现状是:

因为绝对供应量的大幅度提升导致产能过剩;

被互联网所冲击,特别是电子商务以及O2O的兴起,所带来传统商业的变革、非集中化消费的分散化、线上取代线下、去中介化等,都对商业地产产生了实质性的影响。

面对这种影响,各方力量使尽浑身解数在寻找一种差异化的方法,希望能够最终消除影响,实现转机。

一、地产转型的基本方法:差异化、概念化

面对商业地产的“高库存”,地产行业曾探索过三个级别的做法解决这个问题:

1、1.0级别:寻找新的概念包装

1.0级别的做法通常是寻找新的概念包装,比如用电商概念、体验概念、吃的概念以及教育概念等,对原有的所谓商铺进行主题式的改造和包装,以求有新的转机。

2、2.0级别:以租代售、综合利用金融杠杆

2.0级别的做法无非就是突破了商品性投资属性,发展出以租代售、综合利用金融杠杆的方法。然而由于两种模式收益比的巨大差异,使得开发商意愿不高,所以更多时候是雷声大雨点小。

3、3.0级别:借助“互联网+”的红利

现在,更多的地产商和地产行业外的跨界者,似乎都将目标聚焦到了互联网元素上,意图通过借助“互联网+”的红利,实现地产行业的“互联网+”转型。

二、“互联网+地产”的基本逻辑

“互联网+地产”的基本逻辑,有以下两大方面:

1、用服务代替销售

在剔除绝对过剩供给因素外,在不做结构性调整的情况下,将因受到互联网冲击而失去线下实体商铺需求的业务进行升级体验,用服务代替销售,转商铺销售铺为服务体验铺,从而实现存量市场的更新换代。

2、吸收线上互联网品牌拓展线下业务

开放地吸收完全由互联网线上而生的互联网品牌,用其拓展线下业务以获取线下业务增量市场。如将“黄太吉”等互联网餐饮品牌吸引到线下开展各项业务,盘活线下商业地产。

总结而言,一方面将互联网拿走的部分升级为承接互联网线上业务的线下落地,另一方面又将在互联网线上产生的增量品牌和业务拉到线下来,实现地产承载业务的增量注入,最终实现对互联网手段方法以及优秀成果的善用。

三、“互联网+地产”升级的原点

在具体实践过程中,要升级改造存量以及吸纳增量,还需要从思维观念上重新理解地产在全新的互联网商业业态中的功能定位。从销售标准化产品到提供服务场景,再到垂直体验业务,“互联网+地产”延伸出的“地产+”正在日渐清晰。

所谓的“地产+”,即让地产成为全新商业业态中的一种基本载体和生态元素,成为一种能够在地产之上形成的各种商业业态新模式基础设施。

这就是“地产+”的有效呈现形式。例如,“地产+创业”就衍生出文化创意产业园区项目以及创业孵化器新概念,“地产+餐饮”则衍生出饮食文化产业。

全新商业模式下,地产成为一种基本要素,成为全新商业生态模式的组成成分。其最终价值的实现与商业生态整体价值的创造息息相关,已经不再是一种简单的商品售卖关系。

“地产+”的实现,意味着地产更多时候不再以简单售卖的商品出现,而是作为一种运营的载体,成为度参与实现O2O新经济完整价值的一份子,已经无法简单分出独立的价值。

这或许是“互联网+地产”之所以模式复杂、一直在被摸索的本质原因。

四、“互联网+地产”变革的新逻辑

在追寻最终解决方案的过程中,“互联网+地产”的变革也深深受到了互联网产业自身变化的影响。

1、从“以商品为中心”到“以人为中心”

从PC互联网到移动互联网对于人的解放——随时随地赋权用户,从根本上改变了工业化时代“以冰冷的商品为中心”的商业业态,取而代之的是“以人为中心”进行商品销售和需求满足的全新商业业态。

2、从“产品—营销—供应链—物流—服务”的模式,到“社群—用户—需求—产品—服务”的模式

在“互联网+”时代,从“产品—营销—供应链—物流—服务”的模式,转变到“社群—用户—需求—产品—服务”的模式,更是颠覆了传统意义上社会消费商品的生产和消费逻辑。

与此同时,商业地产的需求逻辑也基本上延续了这种趋势变化,更多的互联网元素和思维内涵被广泛使用,出现了对于商业地产全新功能定位的态势。

五、“互联网+地产”的组合式创新

当下,越来越多主体参与“互联网+地产”模式的探索中,如YOU+国际青年公寓、SOHO 3Q、优客工场以及酷窝联合办公空间等全新的“地产+”项目,他们都有着一个共同的特点:其基本商业逻辑都是围绕年轻用户群体提供服务。这种用户细分定位的选择,直接决定了其运营手段和方法对用户的有效性。

跟大规模深度开展业务不同的是,此时诸多明星项目更多是承担着一种商业模式和运营模式试验的角色,这种试验从根本上改变了人们对于房地产的定义。

在传统定义里,房地产按照用途属性不同被分为住宅和商业地产。在“互联网+地产”模式探索的新项目逻辑中,“以地产为中心”将被“以用户为中心”所取代,曾经住宅和商业地产的概念将被遗忘,转而被定义为“为青年用户群体提供满足生活、工作、消费三种不同场景综合服务需求为目标的地产”。

围绕青年群体不同场景提供服务的地产项目

围绕青年群体不同场景提供服务的地产项目

当下,除了围绕社会生产力提供的主力群体——年轻人提供服务之外,围绕青少年学习、生活、消费场景的各种创新式服务模式也不断涌现:围绕学习场景的各类特色外国语学校、国学班;围绕生活消费场景的星期六小镇、亲子游农场、儿童反斗城、迪斯尼等游乐综合体项目等。

除此之外,以老年人生活消费服务为载体的各类地产,如生活领域的广场舞广场、以房养老新模式,消费领域的中老年旅游、养老地产等……越来越多的模式正在不断的被发掘和运营,从更大范围重新定义着地产和地产服务。

在此过程中,曾经的地产元素已经不再被记忆,转而被记住的是酷窝联合办公、优客工场创业孵化器、商品宅配生活体验消费馆等概念品牌。所谓的“地产+”概念得以真正实现,即地产不再是一个独立的商品存在于简单的交易环节中,而是以支撑平台的身份存在于围绕用户不同场景消费需求满足的整体服务链条之中。

六、地产将被重新定义

地产之变,从本质上说,源于其功能定位被重新定义。如今,随着这种“互联网+”的变革的进一步深入,更多颠覆式的新模式正在滋生潜长,成为颠覆地产行业形态的新力量。

1、Airbnb:共享经济模式下的跨界与无界

美国Airbnb模式,从本质上说是利用共享经济的概念,打破基本需求被模式化定义的逻辑思维,由原先人们认为只有酒店才能提供的服务,变成所有能够满足用户住宿需求的场所都可提供。

如今,随着更多的类Airbnb模式的出现,共享经济概念下,更多的领域的界限将被跨界者打破,“领域无界”将成为一种常态。而在地产领域,无界之外还催生出更为颠覆式的模式。

2、后“地产+”时代:一站式地产解决方案

随着“双创”战略成为不可逆转的国家战略,社会资源的配置将根据战略的变化而不断优化,而在地产领域,则不断衍生出全新的理念和实践。

诞生在上海的方糖小镇作为一个创业孵化器,已经与华住(汉庭酒店集团的母公司)实现了业务合作。在方糖小镇中创业者,可以直接在华住旗下的酒店住宿,从而实现了工作场景和生活场景的一体化,服务提供也更加一站式

场景融合,其表象始于存量服务提供主体的组合式融合,最终会催生出实际意义上的真正融合。

这也不是什么新鲜事情,远古工商业的前店后厂,本质上就是生活场景和商业场景的融合。如今的商业住宅综合体,又将人们生活和工作的场景实现了融合。如果人们能在一个商业综合体中的CBD写字楼中工作,则意味着其工作和消费场景也实现了融合。

无止境地追求提高社会效率的商业,无法停止其追求全新商业模式的步伐:从传统地产的“住宅+商业”,到个性化主题式的差异化地产,到结合互联网元素的“互联网+地产”“,最后到真正意义上“地产+”。

而如今,后“地产+”时代,正在催生住宅、商业的融合,催生围绕目标用户群体不同消费场景需求的融合。在不远的将来,一站式满足用户综合需求的全新地产生态产品将来到,无论其是否真正的普及,都代表了一种发展的方向和趋势。

结语:踏上互联网化变革的第一天,地产这个行业就注定了不会停歇其变革向前的脚步。当我们站在2016年的起点处展望地产行业时,差异化发展之路、“互联网+地产”的创新尝试、“地产+”模式的日渐成熟以及即将到来的后“地产+”时代,都将成为2016年地产领域的新热点,也将成为地产行业升级变革的不变主线。

2016已经到来,所有的地产行业从业者,你准备好了迎接全新挑战了吗?

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