街区制下的五大挑战与四大机遇
陈根 陈根

街区制下的五大挑战与四大机遇

总的来说,街区制是社会发展过程中的一种纠偏手段,也是调节上一个阶段城市发展规划不足的一种手段。

最近住建部出台了关于街区制建设的指导文件,在刚好处于“去库存”热点的房地产行业可谓是掀起了全民热议。简单点理解,所谓的街区制就是打破当前的封闭式小区的模式,对于公共资源,比如景观、道路、环境等采取开放、共享的模式,其中的重点是为了缓解当前城市的交通压力。尽管当前一些专家学者也引用了不少国外相对比较成功、成熟的街区制模式做了佐证,可以说不论是当前的“封闭式”还是开放的“街区制”模式,其实都存在着利弊。

全盘照搬国外的模式显然可行性不大,因为我们的社会发展阶段、国民意识、社会管理、文化理念等方面与西方发达国家存在着客观的差距。在这些客观现实的前提条件下,如果只是简单的通过与一些发达国家的模式进行横向对比,显然存在着一定的不合理性。因此,住建部在公布了《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》之后,随即通过新闻发布会对《意见》进行了阐述。住建部发言人解释,“逐步”就是要有计划,要有轻重缓急,并不是“一刀切”,也不是“一哄而起”,更不能简单地理解为“拆围墙”。该发言人强调,要实施逐步打开封闭小区和单位大院的城市。要考虑到各种实际情况,考虑到各种利益关系,依法依规处理好各种利益关系和居民的诉求,切实保障居民的合法权益。

我们从上述发言人的阐述中理解到,其实住建部推行此次的《意见》主要是两方面原因:一是我们国家的城市规划建设在经历了一个相对较长时间的发展之后,原来规划模式中的各种问题开始凸显,需要对原规划模式下所出现的一些问题进行调整、修正,这是一种正常的修正行为;二是根据各地的实际情况,分步走。一方面是在新的规划中侧重于考虑开放式街区与当前一些城市发展过程中突出矛盾的有效衔接;另外一方面是对于已建成的社区,在尊重当前实际情况与居民意愿的前提下,再结合城市规划的需要,科学、合理地进行引导与优化。

我们不能简单地以“拆围”来理解住建部的《意见》,因为在实际的推行过程中,从国家层面来看也存在着各种各样的难题。比如有些社区本身就不影响道路交通,它的位置打开与不打开都是“断头路”;而有些小区在影响交通要道时候,其小区主要交通要道其实已经处于开放状态,只是进出有相应的物理管理而已,对于车辆通行本身并没有构成影响,只是对于驾驶员而言增加了通行过程中的取卡流程,当然,对于一些已经升级为自动识别系统的社区车辆管理系统而言,这个问题也不存在;再比如一些企事业单位、大学城、政府部门的建筑也会存在着影响交通的问题,打开与否,以及如何打开也都是需要考虑的问题。

对于当下的实际情况而言,街区制模式在我们国家也并非新事物,而同样在一些发达国家也只有一部分的建筑采用街区制模式。总的来看,住建部的《意见》是站在新时期面对于当前以及未来一段时间内影响城市居民生活效率、质量的层面,对当前已经形成并凸显出来的问题进行修正、调整,从大的方向上来看引入一些新的发展模式是一种完全正确的思路,但在具体实施过程中也同样面临着不少的问题。同时,由于新发展模式的导入,必然会带来一些新的挑战与机遇,具体有以下几个方面:

街区制下的五大挑战

1、对于城市规划部门的挑战

由于过去几十年我们采用的是一种封闭式小区的发展模式,城市规划所引用的也是这样一种思维方式,包括对于城市环境、交通、公共资源的配置、布局等方面。尤其是近几年,一方面封闭小区的单个体量越来越大,另外一方面城市可使用的土地面积越来越有限,这在一定程度上给城市规划部门的统筹规划带来了困扰。

采用街区制可以在一定程度上缓解当前城市交通拥堵的问题,但并非关键因素。也就是说街区制的引入可以在一定程度上缓解交通拥堵方面的问题,给城市注入更多的“毛细血管”。但其作用相对有限,其中的关键原因就在于过去城市规划所留下来的大格局很难有大的变化。这也就意味着我们的城市规划部门要在当前已经成型的“棋盘”上重新优化相关资源进行有效的二次配置,而这种优化配置能否真正地起到优化的效果,目前很难下定论。

同时,对于城市规划部门而言将面临三方面现实的挑战:一是在街区制的政策下如何快速地做出新的、成熟的城市规划来指导新的发展布局;二是如何通盘有效地考虑已经存在的社区与将要发展的社区,并做到承前启后有章法地规划与推动街区制的改革;三是如何打通各部门之间的“玻璃门”,有效的衔接市政、交管、公安、城市管理等部门,为街区制的推行保驾护航,这些问题对于城市规划部门而言都是一个不小的挑战。

2、对设计单位与开发商的挑战

对于设计单位而言,在新的指导《意见》下会存在一段时间的磨合期,主要在两个方面:一是在我们特定的国情下,对于街区制模式缺乏实际的经验积累,难以保障“开放”与“问题”之间取得一个比较理想的结果;二是在城市规划这一顶层设计没有清晰化、明确化的处境下,街区制的设计与《意见》所想要达到的目的是否能够有效衔接、达成,也是一个摆在眼前的问题。

而这个困扰会直接传递到开发商,并对开发商带来三个方面的影响:一是多年沉淀形成的规模化、可复制的产品线将受到影响,这将直接导致开发成本上升;二是相关的景观、物业等配套公司业务模式将面临调整;三是营销策略受到影响,由于过去是围绕着“封闭式”社区进行构建,在购买者心目中已经形成了一种在封闭、物业、环境与安全、私密之间形成了某种强关联的意识,开发商也在这个层面下足了力气,将这种关联通过楼盘的设计开发表现出来,并借助于营销来影响消费者的购买决策。

但面对于街区制,当封闭、物业、环境、安全、私密等房子的附加属性被剔除之后,剩下的就是赤裸裸的“地理位置+外立风格+室内格局+室内装修”,而这些要素很难产生比较高的附加价值,其成本相对比较固定,这对于开发商而言至少在营销层面来看将带来比较大的挑战。尤其是对于已经过了黄金期的地产业,整个行业的投资回报价值本身就处于下行的区间,此时整个行业的调整、转型跨度必然会加大、加剧。

3、对城市管理部门的挑战

其实所谓的街区制本质只是城市建设布局的一种形式,它的主要特点就是在城市规划的道路边上建设房子,且不设围墙。可以说目前在大部分的土地私有国家,以及我们国家在改革开放早期曾经也采用过街区制的模式。尽管这种模式在缓解城市交通拥堵,以及增加路网密度方面具有一定的优势,但它的弊端也是比较明显的。主要体现在两个方面:一是居民财产安全方面;二是交通安全隐患方面。

也就是说在推行街区制的过程中,有个前置条件就是城市的安全保护措施相对健全,不论是城市管理、治安或是相关的监控手段相对到位。因为封闭式社区的出现并受到大部分国民的偏爱,其背后一个重要的原因就是“安全感”。如果在推行街区制的过程中,不能有效解决居民生活的“安全感”问题,必然会遭受比较大的阻力,同时还会增加社会的不稳定因素。

尽管街区制有个显著的优点是可以增加公共道路和路网密度,但它的缺点则是居住区楼下的车流增加、车速更快,一方面增加了老人和小孩的交通安全隐患,增大了居住区的噪音干扰,降低居住的舒适度和生活品质;另外一方面则是增加了流动人口的管理难度,增加了居民的人生财产安全风险。尤其面对于当前贫富差距的扩大,以及其他社会问题、矛盾的多样化、复杂化,对于城市管理部门而言是摆在眼前的现实挑战,如果不能有效地解决,必然会给街区制的推广带来影响。在国外,现在有许多国家在经历了多年的发展之后,意识到街区制所存在的这些缺陷,开始推广适度规模小区制(边距不超过200米,总面积不超过50亩),有利于兼顾公共交通和居住品质。

4、对地方财政支出的挑战

在欧美一些发达国家,其街区制的存在有多重因素的推动,其中比较关键的因素在于,一方面法制比较健全、执法力度比较大;其次是国民的法制意识、规则意识、公共意识比较强;再次是居民拥有枪支的权力,在他人私闯民宅是可以直接行使权力的。而对于发展中国家的我们,显然与这些发达国家相比较,不论是从法律的角度、社会形态的角度、公民意识的角度等方面来看,都存在着不同程度的差异。面对这些客观的差异因素,要想在街区制的开放环境下又能提供比较具有安全感的生活环境,除了公民自身素质的提高之外,其中一个不可忽视的因素就是加强监管。

监管通常而言无非三个层面:一个层面是加强监管人员的投入,比如公安队伍的扩大、强化,实现24小时的城市全覆盖;另外一个层面就是在不增加人员投入的情况下,加大高科技设备的投入,通过监控设施的投入来覆盖社会管理的盲区,并借助于信息手段来建立高效、快速的突发事件响应、处理能力;第三个层面就是政府的社会管理职能通过外包、采购的方式来实现。不论上述的何种方案,都将牵涉到不菲的财政支出,这对于当前本身就债务缠身的各级政府而言都是不小的压力。

5、对国民文化观念的挑战

住建部的这一文件在没有借助于媒体进行预热的情况下“突然”推出,毫无疑问将引起大众的关注,也对当前很大一部分生活在封闭式社区中的住户带来了观念上的挑战。这种挑战的背后隐藏着一个重要的因素就是我们的文化要素,也就是说在国人的观念中我们对于家的观念比较强,同时也比较狭隘,通常我们的观念中只有三个家,就是“我家”、“你家”和“大家”。

而我家通常是停留在血缘或建筑层面,对于建筑层面的家最经典的阐述就是宋朝陈元靓在《事林广记·警世格言》中的一句话:“自家扫取门前雪,莫管他人屋上霜。”这就让我们看到,一方面“我家”与“你家”之间是存在着清晰、明显界限的;另外一方面,尽管这几年随着国民收入与教育水平的不断提高国民素质也发生了一定的变化,但总的来看公共意识还是相当薄弱。我们对于家的概念在大部分国民的心目中还是停留在自家建筑物的层面进行理解,我们对于“大家”的观念相对薄弱。

本来在相对封闭的小区,各自围绕着建筑面积所构成的“我家”的概念,通过物业提供的服务做到了相对有效的公共环境管理。在面对街区制,当所面对的自家建筑范畴之外的范围都被纳入到公共范畴之后,这就成为了“大家”的事情。而在我们的观念中,大家就等同于没有人的事情,这就如同在企业管理中,一项工作的责任人如果是大家,那就基本等同于这项工作没有责任人。

至少从目前来看,这种“我家”与“你家”、“大家”的意识在短期内难以有效改善。最直观的就是当前不论是公共厕所、公共休息场所、公共交通道路,可以说只要是涉及到公共的事,就相当于是没有人的事。就以公共厕所来说,如果不是收费的那种,只要是完全公共的,需要靠大家自觉来维护卫生的,其结果就是基本很难走得进去。因此,在街区制的发展过程中,如何破解“我家”与“你家”、“大家”之间的隐形屏障是个非常大的挑战,如果这个屏障没有破解,一旦公共环境增加,其结果可以预见的是:要么城市脏乱情况加剧,要么市政管理工作加剧。

街区制下的四大机遇

1、催生新的物业服务模式

任何一种新的政策推出,其背后都蕴藏着新的机遇。在街区制的发展模式下,通常出现的发展模式有两种:一是社区小型化,二是单体楼宇“插花化”,从目前发达国家街区制探索过的模式来看,除了政府加强社会治安的管理之外,很大一部分是基础安保、保洁职能由社会承担,也就是我们所理解的物业进行承担。

这必然会对当前的物业管理与服务模式带来影响,也就是说随着街区制的逐步推行,当前的大社区物业管理服务模式会逐步分化掉,所呈现的将会是更加细分、专业、小型化的服务模式。这主要是由于单体社区的缩小,其结果必然就是单个物业服务对象的单位面积缩小,但服务数量将大幅增加。

这次两会总理的报告中也明确提出了要加大家政业的发展力度,其中也是对于街区制设想的一个补充。在真正推行、实行街区制之后,所出现的情况在一定的程度上就是一栋大楼配套一个完整系统的物业管理队伍与体系,当然在一定程度上必然会增加业主物业费用的支出。同时也将释放出更多的物业服务需求,这种需求将会更加多样、多元。可以预见,伴随着街区制的推进,当前的大体量、大体系的物业服务模式将会朝着两个方面发展:一是对于规模化的物业公司,在形成特定的服务产品线之后,其规模化优势将会促使其在某些服务模式上成为“垄断”的角色;二是将催生出新的物业服务模式,主要以细分市场的垂直服务角色出现。

2、加速智能化的建设需求

正如前文所述,在推行街区制的过程中,在不增加社会管理人员的情况下,必然需要借助于科技的手段实现高效、实时的管理。那么不论是对于政府、开发商、个人而言,在这三个维度的体系中都会提出不同层面的需求。对于政府而言所面临的是如何加速推进智慧城市的建设,借助于智能化的科技手段实现城市的立体式、全方位的监管;对于开发商而言,如何借助于智能化的科技手段实现楼盘的立体式、全方位的监管;对于个人而言,如何借助于智能化的科技手段实现住宅的立体式、全方位的监管。

而这三者之间又需要相应的服务商提供相关的服务,相互之间联系起来,并打通信息流,实现真正的智能化监管体系。可以说街区制的推进将在很大的程度上推动城市、社区、住宅等方面的智能化进程,并释放出几何倍数级的智能化需求。这不论是对于创业者而言,还是对于房地产开发商,或是对于制造企业而言,在街区制的新城市进程中,产业智能化都将是一个不可失去的机会。其所释放的巨大市场潜力将以万亿为单位进行计算,尤其对于当前在智能科技创业热潮中的创业者们而言,此次住建部的《意见》可以说是对智能产业发展的重大利好。。

3、推动公共资源的布局建设

街区制推行的初衷之一就是为了加速城市交通的流动速度,从而提高效率与生活品质。但在这个过程中,由于街区单位的小型化,必然会影响公共资源的配置与布局,比如医疗、养老、教育等方面。从政府本身的资源配置层面来看,公共财政所能解决与承担的范围相对有限,因此,政府必然会采取“社会化”的模式,也就是说将一些公共配置资源与设施转向于有社会参与承担。

这必然会释放出新的机遇,同时各种资源配置将会围绕街区制以及便利性为核心展开,而这种展开的业态将会由当前的大体量转向于小体量、专业性。举个例子来说,就医疗领域,医院将会从当前的综合性大体量医院向专业化的小体量、社区化医院转变,或者说会释放出更多的专业化、就近化的小体量医疗服务机构。同样,不论是交通出行,还是其它一些方面的公共配置资源都将会围绕街区制的特点进行新一轮的配置与布局,这其中蕴藏的将是大量的创业机遇。

4、催生新的商业业态

过去是围绕社区构建大型的商业中心,最典型的就是万达模式。街区制之后,商业活动将会变的更加多元、便捷。或许会出现一种全新的商住模式,比如一楼都是配套的商业街区,二楼则是架设相互往来的空中走廊。我们住在楼上,但是吃喝玩乐,以及相关的生活配套都可以直接在楼下完成,这是目前比较普遍的方式。这种模式的出现,对于当前的一些商业业态将带来挑战。

这也就意味着在街区制的模式下,商业业态将更加小型化、专业化、垂直化、就近化,当前所争议的线上线下问题将会加速融合。这不论是对于当前以传统商业为代表的线下模式,或是以电子商务为代表的线上模式都将会是一种挑战,因为实体商业变的更加便捷,在一定程度上会加速O2O商业模式的发展,并让线上线下融合为一体化的商业业态。

或者是一些更新的商业业态,也可以理解为我们当前还难以形容的业态名词将会出现。总之在街区制的发展模式下,由于我们的居住模式发生了变化,必然会以新的居住模式来构建出新的商业业态。

总的来说,街区制是社会发展过程中的一种纠偏手段,也是调节上一个阶段城市发展规划不足的一种手段。在推行的过程中政府自身所面临与考虑的问题远多于大众所顾虑的问题,尤其对于当前公民在参政议政方面的能力日益加强、凸显,有关部门所推行的新模式如果没有进行充分的考虑,其所面对的舆论压力与社会压力可想而知。但一成不变的社会发展模式必然不可持续,对于大众而言,街区制的推出将在很大的程度上助力大众创业万众创新,如何在顺应变的过程中找到并抓住变化过程中所释放出来的新的创业机会,就是对新政策的最好理解与应用。

街区 挑战 机遇
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